親から住宅購入の援助を受けるときは、非課税枠を調べるだけでなく、購入代金を払う日と住宅の持分を合わせて決める必要があります。子へ贈与した資金を、配偶者だけの名義の住宅代金へ充てるといったずれにも注意が必要です。

現行の住宅取得等資金の非課税は、2026年12月31日までの一定の贈与が対象です。送金、決済、入居、贈与税申告を一つの予定表へ入れ、家の購入手続きと税務の手続きを並行して進めます。

住宅取得資金の贈与は住宅の性能と受贈者の要件で非課税枠が決まる

非課税の対象は住宅そのものではなく取得等のための金銭

父母や祖父母から、自分が住む住宅の新築、取得、一定の増改築等のために金銭を受け取る制度です。親名義の家そのものの贈与や、すでに借りた住宅ローンの返済資金は、同じ特例の対象にはなりません。

受け取る人は贈与年の1月1日に18歳以上で、合計所得金額は原則2000万円以下です。登記床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅では1000万円以下となるなど、住宅と所得を合わせて要件を確認します。

性能の証明書があるかで適用する限度額を確かめる

所定の省エネ、耐震、バリアフリー基準のいずれかに適合する省エネ等住宅は1000万円、それ以外の対象住宅は500万円が限度です。受贈者一人の枠なので、父と母からもらえば2000万円になるわけではありません。

物件の広告に「省エネ」とあるだけで決めず、申告に使える住宅性能証明書等を取得できるか、売主や施工会社へ契約前に尋ねます。新築等と中古住宅では性能や耐震の確認項目が異なります。

契約と送金と入居の時期を購入予定に合わせる

購入資金の贈与は契約日だけで判断しない

現行制度の対象期間は2024年1月1日から2026年12月31日までです。2027年も同じ特例が続くと見込んで送金せず、贈与する年の制度を再確認してください。

通常は、贈与を受けた翌年3月15日までに対象資金の全額を住宅の新築等へ充てる必要があります。新築の工事進捗などの細かな取扱いもあるため、引渡しが遅れる可能性は先に税務署や税理士へ確認します。

入居予定が申告時点でずれる場合も記録する

原則として翌年3月15日までに居住するか、その後遅滞なく居住することが確実に見込まれる必要があります。翌年12月31日までに居住しなかった場合には原則として修正申告が必要となる点も確認します。

親の援助額と持分を合わせて贈与の行き違いを防ぐ

子が負担する代金に贈与額と借入れを対応させる

たとえば4000万円の住宅を夫婦で取得し、夫が父からの贈与1000万円と自分のローン1000万円、妻が自分のローン2000万円を負担するとします。諸費用等を除いた説明用の例では、夫婦の負担は各2000万円です。

この負担に対応する持分は通常各2分の1と考えます。夫が受けた1000万円を妻だけの持分の代金へ充てるなど、代金負担と持分が異なれば、夫婦間の別の贈与も問題になり得ます。

親が売主へ直接払う場合も贈与の相手を明確にする

資金が子の口座を経由しない場合でも、誰が贈与を受け、誰の住宅代金として充当されたかを説明できるようにします。贈与契約、振込控え、売買契約、決済精算書を一組にしてください。

配偶者の親は、通常、本人の直系尊属ではありません。父から娘へ援助したお金を、娘の夫へ贈与したものとして非課税を使うことはできないため、受け取る人と登記する人を早めにそろえます。

暦年課税や精算課税と併用するときの控除順序

住宅の非課税額を先に引いてから通常の控除を計算する

非課税限度額を超える贈与があっても、暦年課税の基礎控除などを別に検討できます。ただし、同じ年のほかの暦年贈与と合わせた年間合計で判断するので、住宅資金だけを切り離さないでください。

精算課税を使う場合は、住宅資金非課税を先に適用し、残額とほかの対象贈与へ精算課税の年110万円、残りの特別控除の順で計算します。精算課税を初めて選ぶ届出と、今後暦年課税へ戻れない影響は相続時精算課税の選択条件で確認できます。

住宅ローン控除は贈与特例分を取得対価から除いて計算する

住宅取得等資金の贈与特例を受けた部分は、住宅ローン控除を計算する際の取得対価等から控除します。贈与を受けても年末のローン残高だけで控除額を決めてよいわけではありません。

援助額を受け取る子、借入名義人、持分、非課税特例を適用する額を住宅ローンの申告資料と対応させます。購入前に金融機関や税理士へ資金計画を示すと、別々の申告で金額が食い違うのを防げます。

税額がゼロでも必要書類を添えて期限内に申告する

税額ゼロでも申告と添付書類が必要になる

この特例で全額非課税にする場合も、通常、翌年2月1日から3月15日までに贈与税申告書を提出します。戸籍、契約書、住宅の性能を証明する書類など、適用する条件に応じた資料を添えます。

住宅性能の証明に日数がかかるなら、入居後に初めて問い合わせるのではなく、施工会社へ取得時期を確認してください。登記事項証明書の添付を省略できる取扱い等は、その年の国税庁チェックシートで確認します。

送金前に購入予定表と親の生活資金を確認する

親が生活や介護に使う現金を確保し、支援額が決まったら、契約、贈与、決済、入居、申告を同じ予定表へ書き込みます。購入が中止になった場合や余剰金が出る場合も、非課税要件を満たすか確認が必要です。

祖父母から孫への援助も併せて受ける家庭は、孫への住宅資金贈与の条件も参考になります。複数の親族が援助するときほど、受け取る人ごとの合計と資金の使途をそろえてください。

よくある質問

親から住宅ローンの返済資金をもらっても非課税ですか

この住宅取得等資金の非課税特例の対象にはなりません。住宅の新築や取得等の対価に充てる金銭の贈与が対象です。

父母から1000万円ずつ受ければ2000万円まで非課税ですか

この特例の限度額は受贈者ごとです。父母の贈与を合計し、対象住宅の性能等に応じた1000万円又は500万円の枠で判定します。

税金がゼロなら贈与税申告をしなくてよいですか

この非課税特例の適用には申告が必要です。通常、翌年2月1日から3月15日までに必要書類を添えて提出します。