自宅のリフォーム費用を親から援助してもらう場合、住宅取得等資金の贈与の非課税を使えることがあります。ただし、リフォームという名称の工事なら全て対象になるわけではありません。

契約前に、対象となる工事か、家の所有者と居住者は誰か、申告に必要な証明を発行できるかを確かめます。費用を払ってから証明書だけを頼む方法では間に合わない場合があるため、工事・贈与・申告の日程を合わせて考えましょう。ここでは、自分が所有し住む家を改修する子が、親などから金銭援助を受ける場面を扱います。

自己所有して住む家の対象工事かを確かめる

対象は、本人が所有し、かつ居住している家屋に行う一定の増改築等です。親が所有する家に住んでいる子が工事費を受け取る場合は、子自身の対象住宅かという入口から確認が必要になります。家の名義を変えること自体にも税金や登記の検討があるため、特例を使うためだけに先に変更しないでください。

工事の明細を制度の区分へ当てはめる

税法上の対象工事には、次のような区分があります。各区分には、工事の範囲や性能等の細かな条件があり、見積書の「リフォーム一式」という表示だけでは判定できません。

例えば、キッチンの設備交換という名前だけでは、第3号の「一室の床又は壁の全部」の工事なのか判断できません。床や壁のどこまで施工するか、他の対象工事と併せて行う設備工事なのかを、明細や図面で示します。設備交換や内装工事を一律に対象又は対象外とせず、施工会社や建築士等へ、該当する区分と証明の可否を尋ねてください。

家具や返済資金を工事の対価と混ぜない

家具・家電の購入や引越代などを含む見積りは、工事の対価と分けます。親が家そのものを贈る場合や、子が既に借りた住宅ローンの返済資金を渡す場合も、この金銭による増改築資金の特例とは異なります。

また、配偶者や親族など、一定の特別の関係がある人との請負契約等による増改築等は除かれます。工事内容だけでなく、誰と契約するかも確認が必要です。

工事費100万円と床面積や所得を確認する

対象となる増改築等に要した費用は100万円以上で、その2分の1以上が自己の居住用部分の工事費であることなどが必要です。見積総額が100万円を超えていても、工事以外の費用が入っていないか、店舗部分の費用が多くないかを確認します。

費用の割合と家全体の面積を別に確認する

店舗兼住宅なら、住宅部分と事業部分の工事費を分けます。家全体の居住用の床面積が2分の1以上あることと、工事費のうち居住用部分に使った額が2分の1以上あることは、別の条件です。

共有持分と贈与を受ける人も照合する

配偶者等と共有している家も、自分の持分、支払う工事費、親から受け取る金額がどう対応するかを確認してください。自分の持分があるから、他の共有者の負担分まで全額自分の非課税贈与で賄える、と決めることはできません。

受贈者は贈与年1月1日に18歳以上で、贈与者は自分の父母や祖父母等の直系尊属であること等も必要です。夫の親から妻への贈与を、養子縁組等のないまま妻の直系尊属からの贈与として扱うことはできません。海外居住等がある場合は、納税義務の区分も個別に確認します。

過去にこの住宅資金の非課税を使ったことがある場合も、その年と金額を伝えてください。毎年、又は工事をするたびに新しい非課税枠を使える制度ではありません。住宅資金全般の条件は、住宅資金贈与の非課税条件と期限・申告でも確認できます。

工事の証明と省エネ等住宅の証明を手配する

対象工事に該当することは、確認済証の写し、検査済証の写し、増改築等工事証明書などの所定書類で示します。どの書類を使うかは工事の区分によって変わり、領収書だけで証明できるものではありません。

贈与の特例用の証明を誰が行うか決める

増改築等工事証明書には、所得税の住宅ローン控除等に使うものとは別に、「住宅取得等資金の贈与の特例用」の様式があります。依頼時に、親から受ける工事資金について贈与税の非課税特例を使いたいと伝えます。

証明は、登録された建築士事務所に属する所定の建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が行う仕組みです。ただし、第8号工事は、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関又は住宅瑕疵担保責任保険法人に限って証明でき、建築士個人に頼めばよいわけではありません。工事内容と家屋に応じ、依頼できる先を確認してください。

施工会社や証明者には、工事請負契約、対象工事別の明細、図面、工事前後の写真など、何を残せばよいかを確認します。調査の方法、工事中に確認が必要な箇所、発行費用、発行予定日も決めます。必要な資料が残っていなければ、後から依頼しても証明できない場合があります。

第7号工事では、工事証明に加えて、所定のリフォーム工事瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを示す書類も必要です。配管や防水工事なら全て同じ書類で足りる、と考えないようにします。

1000万円枠は住宅の性能を示す

2024年から2026年の贈与では、省エネ等住宅なら1000万円、それ以外の対象住宅なら500万円が非課税限度額の基準です。過去の適用額等によって残る枠を確認します。

増改築等をした住宅の省エネ性能の基準は、断熱等性能等級4以上又は一次エネルギー消費量等級4以上です。このほか、耐震等級〔構造躯体の倒壊等防止〕2以上又は免震建築物、高齢者等配慮対策等級〔専用部分〕3以上という基準もあります。該当する性能を、住宅性能証明書等の所定書類で示します。

工事名に「省エネ」「バリアフリー」と書いてあるだけでは、1000万円枠は決まりません。対象工事であることの証明と、上乗せ枠の住宅性能を示す証明は、確認する内容が異なります。ただし、省エネ等住宅の基準に適合させる工事であることを証明した増改築等工事証明書を使える場合もあります。必ず二種類の別紙が要ると決めず、自分の工事に使う様式と記載内容を発行先へ確認してください。

贈与と工事代金の支払を期限に合わせる

現行特例は、2026年12月31日までの贈与が対象です。受け取った資金は、贈与翌年3月15日までに全額を対象工事の対価へ充て、増改築等をする必要があります。2027年の贈与まで現行制度が延びることを前提にしてはいけません。

着手金から引渡し金まで資金を対応させる

子が借入れ等で工事代金を払い終え、その後に親から受け取ったお金を借入返済へ回す場合は、工事の対価に充てる贈与ではありません。最終支払の日だけでなく、着手金、中間金、引渡し金に、誰のどの資金を使うかを確認します。

親から子、子から施工者という資金の流れを、贈与契約と振込控え、請負契約、領収書等で示せるようにします。親が施工者へ直接払う場合も、誰が贈与を受け、誰の工事代金に充てたかが分かる資料を残してください。

工事の期限と居住の見込みを分ける

翌年3月15日までに増改築等をする条件と、同日までに居住するか、同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる条件は別です。翌年12月31日までに居住していないときは、原則として適用できず、修正申告が必要となります。「年末までに入居できれば、工事の状態は問われない」という意味ではありません。

増築・改築部分の屋根等を有し、既存家屋と一体となって土地に定着した建造物と認められる状態など、工事の完了に準ずる状態の扱いもあります。ただし、全ての未完成工事が対象になるわけではなく、建築業者等の証明や、完成後の書類を遅滞なく提出する約束の書類等が必要です。

資材の遅れ等で日程がずれそうなら、工事の種類、3月15日時点の予定状態、完成日、居住予定日を施工会社と確認し、贈与の前に税務署等へ示してください。単に工事が遅れたことを理由に、全ての期限が自動延長されるものではありません。災害が原因の場合は、別の措置の対象になるかを確認します。

贈与税申告と住宅ローン控除を別に済ませる

住宅資金贈与の非課税は贈与税、住宅ローン控除は所得税等の制度です。贈与の特例の対象工事だから、住宅ローン控除の全条件も満たす、とはいえません。それぞれ必要な申告をします。

非課税枠内でも贈与税の申告を行う

特例を使うには、原則として贈与翌年2月1日から3月15日までに、特例を適用する旨を記載した贈与税の申告書と一定の添付書類を提出します。税額がゼロになることを理由に、申告しないままにしてはいけません。

受贈者と贈与者の関係を示す戸籍等、所得の確認資料、工事請負契約、工事費の明細、所有・面積が分かる登記関係、工事と性能の証明、贈与と支払の記録を対応させます。登記事項証明書は不動産番号の記載等による添付省略もあります。実際の提出書類は、贈与を受けた年のチェックシートで確認してください。

借入残高をそのまま控除対象にしない

両方を検討する場合は、工事費、補助金、非課税贈与、自己資金、借入を同じ資金表に載せます。住宅ローン控除では、住宅取得等資金の贈与の特例を受けた部分の金額を、増改築等の工事費から控除する扱いがあります。補助金等があればその控除も確認し、借入残高が全て控除対象になると考えないでください。

また、所得税の住宅ローン控除では、補助金等を差し引いた工事費が100万円を超えること等の条件があります。贈与の特例の「100万円以上」と同じ境目ではありません。借入期間、所得、工事内容、居住時期なども所得税の制度で別に確認します。

まず施工会社に、対象工事の区分と贈与の特例用証明書の発行可否を尋ねてください。その回答、工事費の内訳と支払予定を基に、親から受け取る金額・時期と申告資料を決めましょう。

よくある質問

キッチンの交換なら必ず住宅資金贈与の非課税を使えますか

工事名だけでは決まりません。自己所有し居住する家への所定の工事か、費用等の条件と必要な証明を満たすかを確認します。設備の交換だけで判断せず、床や壁を含む工事の範囲を施工会社や証明者に示してください。

100万円以上の見積りなら工事費の条件を満たしますか

見積総額だけでは判断できません。家具・家電等を分け、対象となる増改築等の工事費が100万円以上あるか、その2分の1以上が自己の居住用部分の工事費かを確認します。床面積や所得、所有・居住、証明等の条件も別に必要です。

工事代金を払った後で親にローンを返してもらえますか

住宅ローン返済のための贈与は、この非課税特例の対象外です。工事の対価に充てる資金の贈与と、支払い後に受け取る返済援助を分け、着手金・中間金・引渡し金と贈与資金の対応を支払前に確認してください。