親のアパートや駐車場の土地を相続した場合、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を使えることがあります。対象は200㎡までの土地等で、評価額の減額割合は50％です。

賃貸物件なら自動的に使えるわけではありません。貸付の状態、開始時期、取得する親族、相続後の継続、ほかの土地との適用関係を確認します。特に相続開始前3年以内の新しい貸付には、原則除外と例外があります。

貸付事業用宅地等は200㎡まで土地評価額を50％減らす

貸付事業用宅地等は、不動産貸付業、駐車場業等の用に供されていた土地等について確認する区分です。特例は土地等の相続税評価額の計算で使い、建物や税額全体を半額にする制度ではありません。

居住用や特定事業用と限度を混ぜない

自宅の特定居住用宅地等とは、限度面積も減額率も違います。賃貸部分と自宅部分がある場合は、土地の利用状況に応じて分けて検討します。

ほかの土地にも使う場合は面積を調整する

貸付用の200㎡と居住用等の限度を、常にそのまま全て足せるわけではありません。複数の土地からどれを選ぶかは、単価と適用面積等を比べて判断します。50％だから常に優先順位が低い、ということでもありません。

相続直前の貸付と建物や構築物を確認する

特例の対象となる土地等は、建物や構築物の敷地であることなどの条件があります。相当の対価を得て継続的に行う一定の小規模な貸付も含みますが、無償使用や利用していない更地を一律に同じ扱いにはできません。

駐車場は設備と利用状況を確認する

舗装、車止め等の構築物の有無や契約内容を確認します。「駐車場」という名称だけで判断せず、誰がどの設備を所有し、どのように貸していたかを示す資料を残します。

空室でも直ちに貸付終了とは限らない

入居者が一時的にいない場合は、募集状況や利用可能な管理状態などを確認します。廃業して自分で使用している場合と、募集を続ける一時的空室を区別してください。貸家建付地としての評価と、特例の貸付継続判定も別に確認します。

相続開始前3年以内の新規貸付かを調べる

相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた土地等は、原則として対象から除かれます。購入日だけではなく、いつ貸付の用に供したかを調べます。

例外は特定貸付事業を3年超続けていた場合

被相続人等が相続開始まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行い、新しい土地もその特定貸付事業に使っていた場合は、例外となることがあります。特定貸付事業は、準事業以外の貸付事業を指します。

戸数だけで例外と決めない

例えば直前に戸数を増やしただけでは、3年超の継続の問題が残ります。5棟10室等の目安だけで決めず、事業の規模と期間の両方を確認します。

取得する親族の承継と保有の条件を確認する

親が貸付事業をしていた場合と、親と生計を一にする親族が事業をしていた場合では、取得者の条件が異なります。

親の貸付を引き継ぐ場合

取得した親族が、申告期限までにその土地等に係る親の貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで貸付を行い、土地等を保有していることが必要です。相続してすぐ売却や自用へ変更する前に影響を確認します。

生計一親族の貸付に使っていた場合

その貸付事業をしていた生計一親族が取得し、相続開始前から申告期限まで事業を続け、土地等を保有すること等を確認します。土地を所有していた親と、実際に貸付を行う人を取り違えないようにしてください。

貸付の経緯を残して申告時に特例を選択する

適用する宅地等を選び、計算明細や必要書類を添えて相続税を申告します。特例によって税額がゼロになる場合も、適用のための申告が必要です。

資料を日付順と物件別に整理する

契約書、貸付開始の記録、過去の申告資料、相続後の賃貸と保有状況、分割書面をそろえます。特例対象となり得る土地等を取得する人が複数いる場合は、適用する土地の選択について必要な同意も確認します。

土地の評価方法そのものと、この特例による減額は別の計算です。将来の改正案を現在の評価方法と混ぜず、今回の相続開始日に適用する制度を確認してください。まず各物件の貸付開始日と、実際の事業主体を書き出して相談します。

よくある質問

貸している土地ならすべて50％減額できますか

すべてではありません。建物や構築物の敷地か、貸付の状態や開始時期、取得者の継続条件等を満たす必要があります。

相続の1年前に買ったアパートは必ず対象外ですか

新たな貸付は原則除外ですが、被相続人等が3年超続けた特定貸付事業に使っていた場合の例外があります。購入日だけでなく事業の経緯を確認します。

相続後すぐ売る予定でも特例は使えますか

貸付事業用は申告期限までの保有や事業継続の条件が関係します。売却を実行する前に、取得者の区分と予定日を税理士へ伝えて確認してください。