貸家を所有していた親が亡くなったとき、入居者には誰へ連絡し、どこへ家賃を払えばよいかを伝える必要があります。相続人の間で建物を取得する人がまだ決まらない場合は、当面の連絡窓口と、家賃を受け取る権限を分けて確認します。

ここでは父の貸家一戸を姉弟が相続し、後に姉が建物を取得する架空例で、未分割時と分割後の二つの案内を作る順番を説明します。家賃の税務計算よりも、通知に書く根拠と、入居者に不明点を残さない確認が中心です。

貸主の死亡だけで賃貸借契約を結び直す必要はない

貸主の地位は原則として相続されます。父が亡くなったことだけで賃貸借契約が終了したり、入居者が直ちに退去しなければならなくなったりするわけではありません。貸主変更の通知と、賃料や契約期間を変更する話し合いは別です。

まず、父と入居者が交わした普通借家契約書をL01として保存します。建物の表示、借主、家賃、支払期限、敷金、振込先の指定方法、修繕等の連絡先を確認してください。管理会社が入っているなら、管理委託契約の範囲と、すでに入居者へ案内した内容も調べます。

契約を結び直すことを必須の作業にせず、相続によって貸主が変わった事実を通知し、必要に応じて確認の覚書を作る方法を相談します。覚書を作る場合も、新たな値上げや更新料の請求を、単なる名義変更として混ぜないようにします。

未分割の通知では窓口と家賃の受領権限を分ける

この例では、父の死亡後、姉弟のどちらが貸家を取得するかはまだ決まっていないものとします。弟を入居者対応の窓口にすることと、弟が家賃全額を自分のものとして受け取ることは同じではありません。

相続人を示す戸籍等をK01、当面の家賃受領方法の合意をK02として、誰が何を行えるかを確かめます。例えば相続人全員で一つの受領口座を指定する方法がありますが、これだけが唯一の方法という意味ではありません。遺言、管理の取決め、代理権など、実際の権限の根拠と契約内容に応じて判断します。

口座が確定していない段階では、通知の該当欄を推測で埋めません。旧口座の取扱いや次回支払期限を管理会社と確認し、支払先が複数から案内されるなどの争いがあれば弁護士へ相談します。入居者へ、根拠の分からない口座にとりあえず振り込んでもらう進め方は避けてください。

振込先の変更は既知の連絡先で確かめてもらう

新しい口座の通知だけが突然届くと、入居者もその案内が本物か判断しにくくなります。従前からの管理会社や既知の連絡先を通じて確かめられる窓口を併記し、必要な範囲で権限を説明します。戸籍一式や口座情報を、全入居者に無条件で配る必要があるということではありません。

未分割時の通知は、例えば次の事項を組み合わせます。文章の見本をそのまま流用せず、K02で確かめた内容を記入してください。

例えば「翌月分から新口座」とだけ書くと、前月払いの契約では対象が曖昧になります。「何月分を、いつの支払期限から、どの口座へ」という三つの情報をL01と合わせて示します。通知が届く時点ですでに振込済みの場合の連絡先も用意しておきます。

分割後の通知で貸主と敷金と修繕窓口を確定する

遺産分割により姉が貸家を取得した場合は、その根拠になる協議書等をK03として、通知を確定版へ更新します。新しい貸主の氏名と住所、家賃の受領口座、修繕の連絡先、変更を適用する時期を確認してください。弟が当面の管理を続けるなら、姉と弟の関係も整理します。

入居者には、先に送った通知とのつながりが分かるよう、案内の日付と版を示します。「未分割時の案内に続き、貸主が姉に確定した」と説明したうえで、変わる欄と従前どおりの欄を分けると、連絡先の混乱を減らせます。

敷金の返還義務も引継ぎの対象として確認します。この例でL01と預り台帳に12万円、返還済み0円、充当の記録なしと記載されているなら、預り残額12万円という出発点を姉へ引き継ぎます。故人の口座に同額がそのまま残っているかどうかは、別に調べる事項です。

貸主が変わったことを理由に、入居者へ同じ敷金をもう一度支払うよう通知するものではありません。過去の一部返還や充当、保証金に別の特約がある場合は、その記録も確認し、元の預り額だけで返還額を決めないようにします。

相続による包括的な承継と、売買による所有権移転では、賃貸人の地位や登記を巡る検討が同じとは限りません。「登記が終わるまで全ての通知ができない」と一律に待つのではなく、相続登記と貸主の権限確認をそれぞれ進めてください。

通知の到達と旧口座への入金を一覧に残す

発送した日だけでなく、どの案内が届き、どの支払分から変更されたかまで記録します。管理会社から配布した場合も、配布対象と問い合わせ先を家族側で把握しておくと、二重に違う通知を送るのを防げます。

旧口座に家賃が入った場合は、入金の対象月と金額を控え、銀行の相続手続きや相続人間の精算へつなげます。家賃を払い終えた入居者へ、旧口座に入ったという理由だけで直ちに二重払いを求めないでください。支払いの効力に争いがあるときは、通知内容や振込時期を示して相談します。

また、一人の窓口口座で預かったことだけで、その人が家賃全額を取得したことにはなりません。未分割時の家賃の帰属や申告は別に確認し、通知の記録と収支の台帳を結び付けて保管します。

取得者を話し合う段階では、遺産分割協議の進め方 話し合いの準備と合意までの手順も参考にしてください。

資料の確認や手続きの進め方に迷う場合は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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