亡くなった親が個人で所有し、家族の会社に貸していた敷地は、特定同族会社事業用宅地等として小規模宅地等の特例を使える場合があります。

適用できれば、400㎡を限度に土地等の評価額を80％減額できます。

ただし、会社に使わせていれば自動的に対象になるわけではありません。

株主の構成、会社の事業内容、貸付けの対価、土地を取得する人の役員就任と保有などを確認します。

会社に貸していた土地は特定同族会社事業用宅地等に当たるか

400㎡まで80％減額されるのは土地等の評価額

対象は、建物や構築物の敷地に使われていた宅地等です。土地を貸していた事実だけで判断しません。

特例による80％減額は、相続税そのものを8割引きにする意味ではありません。

対象となる土地や借地権等の価額を減らし、その後でほかの遺産と合わせて相続税を計算します。

例として、面積の限度内で特例前の土地評価額が5,000万円なら、その土地の課税価格は1,000万円になります。

実際の税額は取得する財産や相続人、ほかの控除などで変わります。

会社所有の土地と個人所有の土地を区別する

親が個人で所有していた土地は親の遺産ですが、会社が所有する土地は会社の資産です。

会社所有の土地そのものを親から相続したとして、この特例を当てはめることはできません。

土地は親、建物は会社という形や、土地・建物の両方を親が会社へ貸していた形など、所有関係で確認事項が異なります。

登記事項証明書と会社の決算書を見比べて、何を相続するのかを先に明確にします。

会社と貸付けの状態を相続開始時から確認する

親族等の株式保有は50％超が基準

対象となる一定の法人は、相続開始直前に、亡くなった人とその親族等が発行済株式数または出資総額の50％超を持つ法人です。

親本人だけで過半数を持つ必要があるという条件ではありません。

判定する親族等には所定の特別関係者も含まれ、議決権に制限のある株式等の扱いも確認します。

株主名簿の人数だけで決めず、株式の種類と保有数を整理してください。

会社の事業内容と相当の対価を確かめる

土地等は、その会社の事業に使われている必要があります。不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、準事業はこの区分の事業から除かれます。

会社への貸付けと、会社自身が営む事業の種類を混同しないことが大切です。

被相続人等の貸付けには相当の対価を得て継続的に行う実態が求められます。

無償で使わせていた場合や、賃料の支払いが確認できない場合は、契約名だけで対象と判断しないでください。

取得する親族は申告期限までの役員就任と保有を確かめる

役員要件の判定時点は相続税の申告期限

土地等を取得する親族は、相続税の申告期限にその法人の役員であることが必要です。

相続開始前から役員だった人だけに限るという条件ではありませんが、期限までの就任を実際に確認します。

ここでいう役員は、法人税法上の役員が基準です。肩書や登記だけでなく、清算中の法人に当たらないかなども含めて確認します。

土地取得者が株主でなければ一律に使えないという制度でもありません。

土地の保有と会社の事業利用を続ける

取得した親族は、その土地等を相続税の申告期限まで保有し、会社の対象事業への利用も相続開始直前から期限まで続いている必要があります。

申告書を作る前に売却したり、会社が事業をやめたりすると適用に影響します。

土地の取得者、会社の役員、事業の今後を、遺産分割を決める段階で一緒に検討してください。

他の宅地の特例と減額対象を比較する

貸付事業用との区分を会社の名前だけで決めない

会社へ貸している土地であっても、使途や対価などから別の区分を検討する場合があります。

会社が賃貸業を営む土地を、一般の事業所の敷地と同じ扱いにできるとは限りません。

特定同族会社事業用宅地等は限度400㎡・減額80％、貸付事業用宅地等は原則として限度200㎡・減額50％です。

区分を誤ると評価額が大きく変わるので、会社の名称や登記目的だけで判断しないようにします。

自宅や他の事業用地と面積上限を確認する

自宅の敷地など、ほかにも小規模宅地等の特例を使いたい土地がある場合は、対象の組合せと限度面積を確認します。

貸付事業用宅地等を含む場合には面積調整も問題になります。

自宅については老人ホーム入居と小規模宅地等の特例など、居住用の条件を別に確認します。

会社の敷地を減額できるからといって、ほかの宅地も無条件に減額できるわけではありません。

契約書と株主名簿をそろえて期限内に申告する

貸付けの実態は契約と入金で確認する

確認に使う資料には、土地・建物の登記事項証明書、賃貸借契約書、賃料の入金記録、株主名簿、法人の登記事項証明書、事業内容が分かる決算書などがあります。

契約書と実際の入金が食い違う場合や、土地と建物の所有者が異なる場合は、どの資産の使用について誰が対価を受けていたのかを説明できるようにしておきます。

名義だけを後から整えて済むとは考えないでください。

減額後に税額ゼロでも申告が必要になる

小規模宅地等の特例を使うことで納付税額がゼロになる場合でも、適用のための相続税申告は必要です。

役員就任の手続きと申告書の作成を、別々の担当に任せたままにしないことも大切です。

原則10か月の相続税の申告期限から逆算し、会社側の資料を早めに集めます。

まず土地の登記と賃料の入金記録を取り出し、実際の所有・貸付け関係を一枚にまとめてください。

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