親から住宅資金を受け取った後に工事や引渡しが遅れ、翌年3月15日までに引っ越せそうにない。そんな場合は、住宅の取得等の期限と入居の期限を分けて確認します。

未入居でも、その後遅滞なく住むことが確実と見込まれる場合の扱いがあります。ただし、取得や申告の期限まで一緒に延びるわけではありません。注文住宅を建てているのか、分譲住宅を買うのかによっても、期限時点で必要な状態が異なります。

贈与と取得等と入居の期限を分ける

住宅取得等資金の贈与の非課税は、現行では2026年12月31日までの対象の贈与に適用されます。これはお金を受け取る年の期限です。住宅の取得等や贈与税の申告を、全てその年末までに終えるという意味ではありません。

入居を待てることと取得を待てることは異なる

3月15日に未入居でも対象になる場合がある一方、その日までに資金の全額を対象の対価に充て、新築・取得等の条件を満たしているかは別に問われます。「年末までに引っ越せばよい」とだけ理解すると、家を取得できていないケースを見落とします。

申告後に工事や入居の資料を出せる場合も、申告そのものを完成後まで待てるわけではありません。非課税枠内で税額がゼロになる場合でも、特例を使うための期限内申告が必要です。

土地だけの取得で家屋の条件を満たさない

住宅の新築に先行して、その敷地になる土地を買うための資金も対象に含まれます。ただし、翌年3月15日までの家屋の新築等や、贈与を受けた本人が家屋を所有することも必要です。土地代を払い終えたという事実だけでは足りません。

年齢、所得、床面積、過去の特例利用等の基本条件は、住宅資金贈与の非課税条件と申告で確認できます。ここからは、遅延が生じた住宅について、どの状態まで進んでいる必要があるかを見ていきます。

注文住宅の工事と分譲住宅の引渡しを区別する

注文住宅を請負契約で新築する場合と、建売住宅や分譲マンションを売買契約で取得する場合とでは、翌年3月15日時点で必要な状態が異なります。同じように建築中に見えても、工事の進み具合だけで両方を判断することはできません。

新築に準ずる状態は施工者の書類で示す

請負契約による新築には、屋根〔その骨組みを含みます〕を有し、土地に定着した建造物と認められる時以後の状態が含まれます。いわゆる棟上げを終えた段階が問題になりますが、着工や基礎工事だけでよい、という意味ではありません。

この状態で申告するときは、請負契約書等に加えて、工事を請け負った建築業者等による、工事が完了に準ずる状態にあることの証明を用意します。証明には工事の完了予定年月日も必要です。家屋を居住の用に供したときに、遅滞なく所定の登記関係書類を税務署へ提出することを約する書類等も確認します。

省エネ等住宅の非課税限度額を使う場合は、その性能を示す書類も別に確認が必要です。未完成なら何も添えなくてよいわけではなく、完成後に証明書等を遅滞なく提出する約束の書類を含め、工事段階に応じた添付資料を確認してください。

分譲住宅は契約や支払だけで取得したことにならない

建売住宅や分譲マンションの「取得」は、売主から現実に家屋の引渡しを受けたことをいいます。原則として贈与翌年3月15日までに引渡しを受けていなければ、取得の条件を満たしません。

売買契約を結んだ、購入代金を払った、建物に屋根がある、といった事情だけでは足りません。請負新築の完成に準ずる状態の扱いを、購入する分譲住宅へ流用しないでください。引渡しが遅れる連絡を受けたら、変更後の日付を売主に確認し、契約書や連絡記録を税理士・税務署へ示します。

添付書類は贈与年の案内を使います。2026年11月5日時点で確認した国税庁の案内は令和7年分のチェックシート・添付書類一覧です。新築と取得、完成済みと完成に準ずる状態で書類が分かれていますが、2026年の贈与を申告するときは令和8年分の公開版を確認してください。前年分に印刷された日付をそのまま使わないようにします。

未入居で申告した後も入居日を確認する

贈与翌年3月15日までに住んでいなくても、同日後遅滞なくその家屋に住むことが確実と見込まれる場合は対象になることがあります。転居が数日後だから直ちに対象外になるわけではありませんが、「いつか住みたい」という希望だけでは足りません。

完成予定と居住予定を同じ工程に示す

工事の完了、引渡し、現在の住居の退去、引越しの予定を対応させます。未入居の場合の添付書類には、新築・取得後直ちに居住できない事情と居住予定時期を記載した書類や、遅滞なく居住することを約する書類があります。新築工事の状態を示す証明とは、確認する内容が異なります。

入居した日が説明できるよう、引渡し記録、引越し、電気等の利用、実際の生活の状況も、申告資料と一緒に残してください。住民票だけを移せば、実際に住んでいなくても条件を満たす、というものではありません。予定が変わった日と理由も記録します。

翌年末まで住めなければ原則として修正申告をする

入居の見込みで特例を使った後、贈与翌年12月31日までに居住していないときは、原則として特例を適用できず、修正申告が必要です。2026年の贈与なら、2027年末の居住状況を確認します。申告を終えただけで、その後の条件まで確定したわけではありません。

この場合の修正申告・納付は、原則として贈与翌年12月31日から2か月を経過する日までに行います。ただし、遅延を把握した時点で相談し、年末を過ぎてから書類を集め始めないようにしてください。災害に関する別の措置の有無も、その原因や工事・居住の状況を示して確認します。

特例が使えなくなった場合の税額は、他の贈与、基礎控除、選択した課税方法等によって変わります。受け取った全額に一律の税率がかかると考えず、贈与税の再計算を依頼します。納付時期に応じた附帯税の扱い等も合わせて確認してください。

遅延資料を添え申告期限前に照会する

施工会社から遅延の連絡を受けたら、当初と変更後の工程を保存します。「間に合います」という口頭の説明だけでは、工事、引渡し、入居、証明書のどの予定を指すかが曖昧です。住宅会社と税理士・税務署へ、同じ日程と資料を渡してください。

通常の遅延と災害の措置を混ぜない

災害に基因するやむを得ない事情で新築・取得等や居住ができない場合には、一定の条件で期限を延長する措置があります。新築等をした家屋が災害で滅失した場合等には、居住要件を免除する措置もあります。どの措置に当たるかは、災害の事実と、その時点の工事・取得・居住の状況によって確認します。

一方、通常の人手不足や資材調達の遅れという説明だけで、全ての期限が自動的に1年延びるわけではありません。原因が災害と関係する場合も、その関係とやむを得ない事情を具体的に示し、使える規定や提出書類を確認してください。

転勤や療養などで住めなくなった場合も、本人と家族の利用状況によって確認事項が変わります。「親族が代わりに住むから大丈夫」と一般化せず、誰がいつから利用するのかをそのまま伝えます。

工事や証明書の完成まで申告を保留しない

施工者には、工事状態と証明書の発行予定を確認します。税理士・税務署には、その回答を基に、取得等と居住の条件、期限内申告の方法、後から提出する書類を確認してください。資料が未了の段階で相談し、完成を待った結果、申告期限も過ぎたという事態を避けましょう。

まだ贈与をしていない場合は、予定する贈与年で取得等の条件を満たせるかを先に確かめます。現行の贈与の対象期間は2026年末までです。2027年に贈与をずらしても同じ非課税枠を使えるという、未成立の延長を前提に資金計画を決めないでください。

よくある質問

3月15日に未入居なら必ず非課税の対象外ですか

同日後遅滞なく居住することが確実と見込まれる場合は対象になることがあります。ただし、資金の全額充当と新築・取得等の期限、期限内申告等の条件は別に満たす必要があります。未入居の事情や居住予定を示す書類も確認してください。

分譲マンションが建築中でも屋根があれば使えますか

請負新築の完成に準ずる状態の扱いを、分譲マンションの取得へそのまま使うことはできません。原則として、贈与翌年3月15日までに売主から現実に家屋の引渡しを受けている必要があります。契約済み、支払済み、屋根があるという事情だけでは足りません。

贈与翌年末まで住めなければどうなりますか

入居の見込みで申告した後も翌年12月31日までに居住していなければ、原則として特例を使えず、同日から2か月を経過する日までに修正申告と納付が必要です。災害等の別の措置に当たるかは事情と資料を示して確認し、税額は他の贈与や課税方法等も含めて再計算します。