相続した家を売っても、所得税の確定申告が必要とは限りません。ただし「売値が低かった」「特例で税額がゼロになった」という事情だけで、申告不要とは判断できません。

最初に確かめるのは、特例を使う前に利益があるかです。そのうえで、特例の申告条件と自分の給与などの所得を照合すると、何を提出し、何を保管するかが見えてきます。

特別控除を引く前の譲渡所得を計算する

売却代金から、引き継いだ取得費と売るための費用を差し引きます。取得費は原則として親が購入した際の代金などを引き継ぐため、相続税の評価額や売却直前の査定額をそのまま使いません。建物は、親が取得した時からの減価償却費相当額も反映します。

例えば売却収入1,000万円、減価償却を反映した取得費1,100万円、譲渡費用80万円なら、差額はマイナス180万円です。これは計算方法を示す架空例で、購入時の建物価格を減額せず比較した結果ではありません。

取得費が分からない場合などは売却収入の5％を使う扱いがありますが、単に契約書が手元にないだけなら、親の保存資料や購入先の資料も探しましょう。実際の取得費を確認できるかで、赤字だと思っていた取引が黒字になることもあります。

税額ゼロの理由を記録する

判定表には、特例を使わず差額がゼロ以下なのか、利益から控除を引いた結果がゼロなのかを別々に書きます。相続税を払った分をすべて取得費へ足すこともできません。取得費加算には対象資産・期間・計算・申告の条件があります。

損失で申告が要らない場合と特例利用の申告を分ける

売却だけで通常の譲渡損失が生じ、損失を利用する特例も使わない場合は、その売却のための所得税申告は通常不要です。ただし、他の所得などによる申告義務までなくなるわけではありません。

一方、相続した空き家の特別控除は、要件を満たすことに加え、所定の書類を添えた確定申告が必要です。税額がゼロという結論だけを見て、申告を省略しないでください。

2行目は空き家特例の対象となる相続・建物・利用状況・売却先・期限などの条件をすべて満たす前提です。1,300万円の利益があるから自動的に控除できる、という意味ではありません。

単なる相続した家と自分のマイホームを分ける

相続した家というだけで、自分のマイホームの特例が使えるわけではありません。親だけが住んでいた家と、相続後に自分が実際に居住した家では確認する制度が変わります。通常、土地建物の売却損を給与などと相殺することはできず、一定のマイホームの損失特例を利用する場合は別途申告条件を確かめます。

給与所得者の二十万円以下の例外は条件をそろえる

給与を1か所から受け、給与収入が2,000万円以下で、その給与の全部が源泉徴収の対象である人などには、給与・退職所得以外の所得合計が20万円以下なら原則申告不要となる扱いがあります。年末調整の状況や国税庁の他の申告対象条件も確認します。

20万円は売却代金の額ではなく、計算した所得の額です。また、不動産だけを切り離して判定しません。譲渡所得15万円と副業の雑所得8万円がある架空例では合計23万円となり、20万円以下の扱いには収まりません。

給与を2か所から受ける場合は判定に加える金額が変わり、同族会社役員の賃貸料などにも別の条件があります。個人事業主や給与収入のない人に、この例外をそのまま当てはめることはできません。

住民税の申告は自治体へ別に確認する

医療費控除などで所得税の還付申告をする場合は、20万円以下の所得も併せて申告します。少額所得を除いて申告書を作る制度ではありません。

所得税で申告不要でも、住民税の申告は別に必要となる場合があります。例えば川崎市は給与以外の所得について、金額の多少にかかわらず住民税の申告が必要と案内しています。自分の住所地へ、所得税を申告しないことと売却所得の額を伝えて確認しましょう。

申告しない根拠も計算表と領収書で残す

申告しないと判断した場合も、結論と計算の根拠を一緒に保管します。後日、税務署から売却についての案内が届いたとき、売値だけで判断したのではないことを資料で説明できます。

税務署の案内が届いていないことは、申告不要の根拠になりません。逆に案内を受け取ったからといって必ず利益があるとも限らないため、計算表を添えて案内に沿った回答や相談をします。

売却年と翌年の申告時期を分ける

売却した年の所得は、原則として翌年の確定申告で扱います。売却年と相続が起きた年を分け、売却代金の受領や引渡しが年をまたぐ場合は、どの年の譲渡所得にするか早めに税務署や税理士へ確認してください。申告期間の最終日は休日で変わることがあるため、その年分の国税庁案内で確定させます。

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