家の売却代金ではなく利益に所得税等がかかる

相続税と売却後の税金は別に確認する

相続した家を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税、復興特別所得税、住民税の対象になります。相続したときの相続税とは別の税金です。相続税を払ったから売却後の税金がなくなる、という扱いではありません。

税金の基になるのは売却代金の全額ではなく、取得費と譲渡費用、使える特別控除を差し引いた利益です。土地や建物の譲渡所得は、給与などと分けて計算します。売却代金が同じでも、親の購入費用や適用する特例で税額は変わります。

基本の式は「課税譲渡所得＝売却収入−取得費−譲渡費用−特別控除」です。課税される利益があるかを計算してから、所有期間に応じた税率を適用します。

税金と売却に必要な費用を分けて手取りを見込む

売却時には、所得税等のほか、紙の売買契約書の印紙税、登記の費用、仲介手数料なども確認します。税金の概算だけを引いて「手取り」と考えず、実際に払う費用を別に一覧にしてください。

所得税等を払う時期は、売却代金を受け取る日と同じとは限りません。決済後に家族へ全額を配ってしまうと、翌年の申告や住民税の支払いで資金が不足することがあります。売却前から納税資金を確保しておきます。

売却代金を相続税の納付に充てる場合は、土地の相続税が払えないときの資金計画も合わせて確認し、決済日と納付期限を照合します。

親の購入資料と取得時期から計算の前提を揃える

相続税評価額を取得費として使うわけではない

相続した家の取得費と取得時期は、原則として親から引き継ぎます。親が買ったときの代金や購入手数料等を基に確認し、建物は所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引きます。土地と建物を分けた資料が必要になるのは、このためです。

相続税の申告で使った土地や建物の評価額が、そのまま売却時の取得費になるわけではありません。現在の査定額も同様です。親の売買契約書、建築請負契約書、領収書、ローン資料、過去の申告書等を探してください。

相続時に払った一定の登記費用等が取得費に入る場合もありますが、他の所得の必要経費にしたものや、概算取得費を使う場合などでは扱いを確認します。資料がある費用を、同じ計算で二重に差し引かないよう整理します。

取得費が不明でもすぐ売却代金の5％と決めない

取得費が分からない場合は、売った金額の5％を概算取得費にできる扱いがあります。実際の取得費が5％より少ない場合も利用できます。ただし、取得費が小さくなるほど課税される利益は大きくなります。

古い契約書が見つからないときも、親の保管書類や当時の金融機関の資料などを確認します。資料から実額を立証できるかを税理士と検討し、相続時の評価額を代わりに入力して済ませないでください。

相続した日ではなく親の取得日から長期短期を判定する

税率は、売った年の1月1日時点で、引き継いだ取得時期からの所有期間が5年を超えるかで判定します。相続直後に売ったことだけで短期になるわけではありません。

区分	所有期間の判定	合計税率
長期譲渡所得	売却年1月1日に5年超	20.315％
短期譲渡所得	売却年1月1日に5年以下	39.63％

合計税率には所得税、復興特別所得税、住民税を含みます。マイホームの軽減税率等は別の条件があるため、ここでは一般税率で比較しています。

3000万円で売る仮定例で税額と手取りを確認する

同じ売却価格でも取得費の資料で税額が変わる

説明用に、家を3000万円で売り、譲渡費用が150万円、長期譲渡所得で、特別控除を使わないと仮定します。実額取得費は、建物の減価償却を反映した後の合計1500万円とします。実在する相談事例ではありません。

項目	実額取得費を確認できた場合	概算取得費5％の場合
売却価格	3000万円	3000万円
取得費	1500万円	150万円
譲渡費用	150万円	150万円
課税される利益	1350万円	2700万円
一般税率による概算税額	約274万円	約549万円

実額の場合は1350万円×20.315％＝274万2525円、5％の場合は2700万円×20.315％＝548万5050円という単純計算です。正式な申告の端数処理等は省いています。資料の有無だけで、この仮定では約274万円の差が生じます。

実額取得費1500万円は売却時にもう一度払う費用ではありません。手取りの資金を見込む際は、3000万円から売却時の費用150万円と税金を差し引くなど、現在の支払いと過去の取得費を区別します。借入返済や他の精算があるなら、それも別に反映してください。

差し引ける譲渡費用と家の維持費を区別する

仲介手数料、売却のための測量費、売主が負担した契約書の印紙税など、売るために直接必要な費用は譲渡費用となる場合があります。家を売るための取壊し費用も、目的や経緯を確認します。

一方、日常の修繕費や固定資産税などの維持管理費が、全て譲渡費用になるわけではありません。解体を先に行う場合は、特例の条件、家付きで売る査定額、解体費用と土地だけの査定額を合わせて比較します。

空き家の3000万円控除は家と期限の条件から確認する

親が一人で住んでいた古い家かを確認する

被相続人の居住用財産の特例は、条件を満たす相続空き家の譲渡所得から最高3000万円を控除する制度です。税金を3000万円減らす制度ではなく、相続した家なら何でも対象という制度でもありません。

対象家屋は、原則として昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がなく、相続直前に親以外の居住者がいなかったものです。相続から売却等まで、事業、貸付け、居住に使っていないこと等も確認します。短期間だけ住む又は貸す行為でも影響するため、使い始める前に判定します。

親が要介護認定等を受けて老人ホーム等へ入っていた場合は、別の所定条件を満たすと対象になり得ます。空き家だったという事実だけでは足りません。入所理由、入所前の居住、保管や他の利用などを資料で確認します。

制度の期限と自分の売却期限を両方確認する

2026年10月時点の国税庁の案内では、制度は2027年12月31日までの譲渡が対象です。それに加えて、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという個別の売却期限も満たす必要があります。どちらか片方だけを見ないでください。

2024年以後の譲渡で、家屋とその敷地等を取得した相続人が3人以上なら、控除上限は一人2000万円です。全相続人の人数だけで決めるのではなく、その家屋と敷地を取得した人を確認します。

売却代金は1億円以下が条件で、分割売却や他の相続人の売却分を含む所定の合算があります。また、親子等の特別な関係がある人への売却は対象外です。自分の持分の代金が1億円以下なら必ず使えるとは限りません。

耐震改修又は解体と申告書類を契約前に確認する

家付きで売る場合の耐震基準、家の全部を取り壊して土地を売る場合の条件など、売却方法別に確認します。2024年以後の譲渡では、一定の条件の下、売却の翌年2月15日までに耐震改修又は全部の取壊し等を行う方法もあります。

買主が工事を行う予定なら、契約上の約束、完了時期、確認資料を揃えます。市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書等も必要なので、申告の直前まで確認を延ばさないでください。

自分が住んでいたマイホームの3000万円控除は別の制度です。親と同居していた家を自分の住宅として売る場合などは、自分の居住実態や譲渡時期等から別に検討します。二つの制度の条件を混ぜて判断しないことが大切です。

相続税が課税されているなら取得費加算と比較する

売った財産に対応する相続税額を計算する

相続又は遺贈で取得した財産を一定期間内に売る場合、相続税額のうち所定の額を取得費へ加算する特例があります。家を取得した本人に相続税が課税されていること等が条件です。家族の誰かが払っていれば本人も使える、という扱いではありません。

対象期間は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。「亡くなってから3年」と一律に判断せず、自分の相続開始日と申告期限を示して確認します。

加算額は売った財産ごとに所定の式で求め、適用前の譲渡益が限度です。自分が納めた相続税全額をそのまま家の取得費へ入れるわけではありません。申告書、財産評価、取得額の明細を準備して計算します。

同じ譲渡に空き家控除と重ねて使わない

同じ家や土地の譲渡について、空き家の特別控除と取得費加算を重ねて適用することはできません。両方の条件を満たすなら、使える控除額と加算額、期限、必要な工事費等を比較して選びます。

空き家控除が使えない家でも、取得費加算を検討できる場合があります。逆に、相続税が課税されていなくても空き家控除の条件を満たす場合があります。それぞれの入口を別に確認してください。

売却前に登記と資料を確認して翌年の申告へ進む

共有や換価分割なら誰の所得かを先に揃える

家の取得者と持分を確認し、売却に必要な相続登記を進めます。兄弟で共有して売る場合は、各人の持分や実際の取得に応じて譲渡所得を確認します。代金が代表者の口座へ入ったことだけで、その人一人の所得と決めるわけではありません。

家を売って代金を分ける換価分割では、分配割合、費用負担、代表者の登記や精算方法を協議書等へ明確にします。後から理由なく別の割合で配ると、贈与や申告内容の問題が生じる場合があります。

特例で税額がゼロでも申告が必要になる

譲渡所得の申告は通常、売却した翌年の確定申告で行います。休日期限やその年の手続案内を確認してください。空き家控除や取得費加算等の特例を使う場合は、所定の資料を添えて申告します。控除後ゼロになったから何も提出しなくてよいとは考えないでください。

資料	確認すること
親の購入契約書や建築資料	取得費と取得時期 建物の減価
登記と遺言や協議書	取得者 持分 換価分割の内容
売買契約書と費用領収書	売却収入 譲渡費用
相続税申告書と評価明細	取得費加算の条件と金額
確認書と工事資料等	空き家控除の適格性と申告添付

親の書類が見つからない場合は、親の財産を調べる資料と照会先も参考に、購入時の記録と相続時の記録を分けて探します。

相続税の10か月の期限と、売却後の所得税の確定申告は別に管理します。売る方法が決まったら、取得費、使える特例、税引き後の手取りを契約前に試算しておきましょう。

相続した家の売却税でよくある質問

売買契約を結ぶ前に、親の購入資料と特例の期限を確認してください。価格だけでなく、費用と税金を差し引いた手取りを比べると、家をどう売るかを判断しやすくなります。