親の田畑を相続したとき、固定資産税の課税明細にある価格をそのまま遺産額へ書けばよいとは限りません。農地は相続税の評価で4種類に分かれ、倍率を掛ける方法と、宅地の価額に比準する方法を使い分けます。

まず各筆の区域、転用許可、貸付けや生産緑地等の条件を拾い、使う評価方法を選びましょう。宅地比準の場合は、宅地としての単価と通常必要な造成費を区別して計算します。

地目が田畑でも評価は4種類に分かれる

農地の区分は、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地です。土地の所在地に対応する相続開始年の評価倍率表で、「田」「畑」の欄を探します。略号の「純」は純農地、「中」は中間農地、「周比準」は市街地周辺農地、「比準」「市比準」は市街地農地を示します。

あわせて死亡日の現況と、農用地区域、市街化区域、農地法上の区分や転用許可の有無を調べます。登記が畑でも、死亡日に別の用途で使っていたなら、その実態の確認から必要です。

市街化調整区域という一語だけで純農地としない

農用地区域内の農地や、市街化調整区域内にある第1種農地・甲種農地等には、純農地の区分があります。一方、転用許可を受けた農地や市街化区域内の農地等は、市街地農地の区分を確認します。市街地農地に該当する場合の除外関係もあるため、複数の条件を一緒に見ます。

所在地と倍率表が分かっても区分が確定できない場合は、地番と区域図、許可資料を用意して確認します。土地ごとに、貸付け、生産緑地、耕作権等の情報も書き添え、自己耕作の農地と同じ条件のまま計算しないようにします。

純農地と中間農地は固定資産税評価額に倍率を掛ける

純農地と中間農地は、その農地の固定資産税評価額へ、所在地や田畑の別に定められた倍率を掛けます。課税明細の税額や課税標準額、宅地の倍率を代わりに使う計算ではありません。

説明用の仮定として、畑の固定資産税評価額が30万円、該当する当年倍率が20なら、30万円×20＝600万円です。倍率20は例のための数字であり、全国の畑に使える倍率ではありません。

純と中と周比準の欄を別々に読む

隣り合う土地でも、区分と評価方法が同じとは限りません。親が前年の相続で使った表があっても、年分、地番、田と畑の別を照合し、全筆へ一つの倍率を掛けないことが大切です。

また、市街地農地について倍率が定められている地域では、その倍率による評価になります。「市街地農地だから常に宅地比準で、低い方を自由に選べる」という制度ではありません。

宅地比準では宅地の単価から通常必要な造成費を引く

宅地比準では、その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額から、通常必要な1㎡当たりの造成費を引き、農地の面積を掛けます。路線価地域では路線価等を基に、位置や形状等も反映した宅地としての価額を求めます。

倍率地域では、近接し、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額を基にします。近所の宅地の固定資産税評価額だけを、そのまま相続税の単価へ置き換えないようにします。

以下は全て説明用の仮定です。宅地としての価額5万円/㎡、該当する造成費8,000円/㎡、面積1,000㎡なら、（5万円−8,000円）×1,000㎡＝4,200万円です。市街地周辺農地で、この4,200万円が市街地農地としての価額になるなら、さらに80%を掛け、3,360万円になります。

整地と土盛りと土止めの必要量を区別する

造成費の金額は、国税局長が地域ごとに定めた当年の資料を確認します。整地する面積、土盛りの高さ、土止めの長さなどが異なるため、すべてを同じ面積へ一つの単価として掛けるとは限りません。

現行の市街地農地等の評価明細書にも、平坦地と傾斜地の造成費、伐採・抜根、地盤改良、土盛り、土止め等の欄が分かれています。造成会社が提示した開発費の見積総額を、無条件に全額控除するものではありません。

貸付けや生産緑地と納税猶予は通常評価の後に別確認する

ここまでの基本式は、誰にも権利を設定していない農地を考えるための出発点です。貸し付けている農地には、耕作権等を反映する別の判断があり、生産緑地には死亡日に買取申出ができるか等に応じた評価があります。これらの条件は最初の資料収集で拾い、基本式だけで最終額としません。

地積規模の大きな宅地の評価も、農地が宅地であるとした場合に、その規定の対象条件を満たすときに検討します。農地が広いという一項目だけで、面積に応じた減額を追加することはできません。

区分の根拠と面積と単価を評価明細へ残す

評価表には、採用した年分と所在地、区分の根拠、固定資産税評価額又は宅地の単価、造成費の必要量、面積、貸付けや制限を対応させます。途中の数字も残すと、農地の届出を担当する人と税務担当が違っても説明しやすくなります。

農地の納税猶予は、こうして評価した財産について、一定の営農や貸付け等を条件に納税を待ってもらう別制度です。市街地周辺農地の80%を、相続税額の80%免除や、納税猶予と同じ意味にしないようにしてください。

土地と家屋の通常の評価は、不動産の相続税評価の基本も参考に、今回の財産に関する資料と照合してください。

判断が分かれる契約や資料不足について相談する際は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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