市街地に近い山林を相続しても、近所の宅地の路線価へ面積を掛けるだけでは評価できません。土地の区分を確かめ、宅地に見立てた価額と造成費、宅地への転用が見込めるかを順に調べます。

ここで扱うのは、木が立っている土地である林地の相続税評価です。立木そのものの価額とは分けて、市街地山林の通常の計算と、造成ができない場合等の近隣純山林への比準を説明します。

まず林地だけの評価対象と山林の区分を確かめる

土地と立木は、相続税で別々に評価します。土地の固定資産税評価額と倍率から求めた額に、立木の価額まで含まれていると考えないでください。土地と木の所有者が同じかも、売買や分収などの契約から確かめます。

国税庁の評価倍率表では、山林の欄に「純」「中」「比準」「市比準」等を表示します。純山林と中間山林は倍率方式、市街地山林は比準方式又は倍率方式です。街に近い、固定資産税が安いという印象だけで区分を決めません。

土地と立木の名義が違う場合も区別する

地番、面積、現況、土地と立木の権利、貸付け、保安林等の制限を一覧にします。森林簿や林地台帳は手掛かりになりますが、権利や境界が確定する資料と同じものではないため、登記や契約、現地の情報と照合します。

以下は、土地を所有する親が亡くなり、その林地が市街地山林に当たると確認できた場合の評価を中心に扱います。伐採した木の売上や林業の所得税を計算する記事ではありません。

宅地比準は位置や形状の差と必要な造成費を反映する

市街地山林の宅地比準では、その土地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額から、通常必要な1㎡当たりの造成費を引き、面積を掛けます。ただし、当該地域の市街地山林について倍率が定められている場合は、固定資産税評価額にその倍率を掛ける方法によります。

宅地の価額は、付近の宅地との位置、形状等の条件の差を反映して求めます。見える場所にある最も高い路線価や、売出し広告の宅地価格を、そのまま山林の単価へ使うものではありません。

説明用に、宅地として評価した単価5万円/㎡、通常必要な造成費2万円/㎡、面積1,000㎡と仮定します。宅地比準による計算は、（5万円−2万円）×1,000㎡＝3,000万円です。単価、造成費とも実際の地域の公表値ではなく、式を説明するための仮定です。

伐採伐根と土工の条件を現況へ対応させる

国税局長が定める当年の造成費の資料と、傾斜、必要な土盛り・土止め、伐採や抜根等の範囲を照合します。現行の評価明細書でも平坦地と傾斜地の造成費は分かれており、面積以外に高さや長さを使う欄があります。

道路との関係や地形を確認せず、山林全体へ同じ造成費を当てはめると、必要な工事を過大又は過小に見ることになります。開発に関する見積費用のすべてを、所定の造成費として控除できるとも限りません。

宅地への転用が見込めないときは近隣純山林へ比準する

造成費を引いてマイナスになったから、山林はゼロ円と終えるのは適切ではありません。通達49は、宅地への転用が見込めないと認められる市街地山林を、近隣の純山林の価額に比準して評価するとしています。

該当するのは、宅地比準で計算した価額が近隣純山林に比準した価額を下回る場合、又は急傾斜地等のため宅地造成ができないと認められる場合です。安く評価したい、買い手を探すのが難しいという事情だけで、任意に純山林へ変えるものではありません。

安い方を任意選択する制度とはしない

二つ目の場面で、近隣純山林に比準した価額が120万円と根拠をもって確認されたなら、その比準による評価を検討します。この120万円も説明用の仮定です。単に固定資産税評価額が120万円だったから、その額を採るという意味ではありません。

どの純山林を参照するか、対象地との条件の差をどう反映するかも評価の一部です。宅地比準が低くなったという結論だけでなく、造成費と比較対象の根拠を一緒に示す必要があります。

現況と制限の資料で採用した評価方法を説明する

評価担当へは、土地の登記と図面、当年の倍率表、傾斜や道路が分かる資料、造成費の計算、法令の制限を示す資料を渡します。売却査定がある場合も、売れる価格と申告で使う価額の目的を分けて伝えます。

保安林など利用・伐採制限がある林地には、通達50等の別の定めがあります。市街地山林の計算だけで制限を全て処理したつもりにならず、指定の有無と具体的な制限内容を知らせてください。

納税に使う評価額と実際の売値を分ける

宅地として見立てた価額について、地積規模の大きな宅地の規定の適用対象となる場合には、その条件も検討します。旧通達49-2の広大地の説明は削除済みの規定なので、古い資料の計算をそのまま使いません。

また、立木の相続で用いる85%を、林地へも掛けるわけではありません。林地の評価と木の評価を別の行にまとめ、必要な特例や納税資金の検討へつなげましょう。

土地と家屋の通常の評価は、不動産の相続税評価の基本も参考に、今回の財産に関する資料と照合してください。

判断が分かれる契約や資料不足について相談する際は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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