共働きで住宅を買うときは、登記の持分と、それぞれが実際に負担する購入資金を対応させます。夫婦だから半分ずつと決め、代金やローンは一方だけが負担すると、持分を得た配偶者への贈与が問題になることがあります。

借入額だけでなく頭金を含めて確認し、購入後も返済資金の出し手を追える形にします。ペアローンや連帯債務という契約名だけで、贈与税の結論は決まりません。

住宅の持分は購入資金の実際の負担と合わせる

住宅の持分は、その人が住宅のどれだけを所有するかを表します。税務上は、持分に相当する取得額と、その人が負担した購入資金の間にずれがないかを確認します。

頭金と各人が負担する借入金を合わせる

国税庁は、共働き夫婦の実際の購入資金の負担割合と登記の持分割合が異なると、夫婦間で贈与税の問題が生じると説明しています。頭金の口座名義だけでなく、そのお金を誰が得たかも確認します。

たとえば購入代金6,000万円について夫が頭金と借入負担を合わせて4,000万円、妻が2,000万円を負担する例なら、負担割合は夫3分の2、妻3分の1です。土地・建物の取得範囲や費用を明細で照合したうえで持分を決めます。

持分を半分ずつにした場合の差額を確認する

同じ例で登記を2分の1ずつにすると、妻が取得する住宅の価額は3,000万円で、自分の負担2,000万円との差は1,000万円です。夫が負担したこの差額は、妻への贈与として検討することになります。贈与税額そのものが1,000万円という意味ではありません。

半分ずつの登記で生じる差額を見る

これは購入時のずれを見る例です。実際の贈与税は他の贈与、基礎控除、適用する特例等も確認して計算します。住宅ローン控除が受けられるかどうかとは、別に検討します。

一人が相手の返済を負担した年も確認する

取得時の持分と負担が合っていても、その後、夫が妻の負担分のローンを返済すれば、肩代わりした金額について贈与の確認が必要です。妻の給与を家計費へ全額使い、夫がローンを全額払うという事情も、そのまま相殺できるとは限りません。

引落口座と返済の原資は分けて見る

夫の口座から毎月引き落とされていても、妻が自分の負担額を夫の口座へ入れ、返済に充てているなら、その流れを確認できるようにします。口座への入金、返済予定表、夫婦の負担についての記録を対応させます。

育休や繰上げ返済の前に再確認する

一方が育休や退職で収入を減らし、もう一方が返済を増やすと、当初の予定と実際の負担が変わります。親からの援助や、一方の貯蓄を使った繰上げ返済も含め、実行前に金融機関と税理士へ条件を示します。事実にない貸付契約を後から作って整える方法は避けてください。

契約と登記の前に資金計画を一枚にする

住宅取得の契約書、登記事項証明書、頭金の送金記録、ローン契約、返済予定表を一組にします。購入時と現在で負担が違うなら、いつからいくら変わったかを月別または年別に書き出します。

持分だけを先に直さない

すでに取得した住宅の持分を移すと、登記費用だけでなく、新たな贈与や譲渡等の税金、金融機関の承諾が問題になり得ます。もとの登記の誤りを直すのか、今から財産を渡すのかを区別し、司法書士・税理士・金融機関へ同じ資料を示してください。

これから購入する家庭なら、まず代金全体に対する各人の頭金と借入負担を一枚にまとめます。その金額を持分の登記と照合してから、契約手続きを進めます。

関連する確認：親からの住宅資金贈与 非課税の条件と持分や申告の注意点。

よくある質問