貸家の建物は、通常、固定資産税評価額を基にした自用家屋の価額から、借家権割合と賃貸割合に応じた額を差し引いて評価します。敷地の「貸家建付地」とは計算が違うため、土地の借地権割合を建物へ重ねて掛けないようにします。

評価を左右するのは、死亡日にどの独立部分を実際に貸していたかです。部屋数だけでなく床面積を調べ、空室については退去・募集・再入居等の記録をそろえます。

貸家は建物を評価し敷地の評価と分ける

貸家の価額は、自用家屋としての価額×（1−借家権割合×賃貸割合）で計算します。借家権割合は評価資料で確認し、ここでは30%として例を示します。割合だけを知っても、元になる家屋評価額と貸付状況が違えば結果は変わります。

借家権割合と借地権割合を混ぜない

貸家建付地の式には敷地側の借地権割合も関係しますが、建物の貸家評価に同じ割合を追加するわけではありません。土地と建物は別々の評価表を作り、貸付けの範囲を対応させます。

賃貸割合は部屋数でなく独立部分の床面積を照合する

賃貸割合は、原則として各独立部分の床面積の合計に占める、実際に賃貸している独立部分の床面積の割合です。大小の部屋があるなら、10室中8室という部屋数の比率だけでは正しく求められません。

自宅として使う部分は貸付部分にしない

説明用に、自用家屋としての価額2,000万円、独立部分の床面積合計500㎡、賃貸中400㎡とします。賃貸割合は80%で、貸家の価額は2,000万円×（1−30%×80%）＝1,520万円です。

所有者家族が自宅として使う部分や、無償で使わせている部分を、賃貸予定という理由だけで賃貸中に含めないでください。間取り図、独立部分の面積、契約・入居状況を照合します。

空室は一時的な募集か利用終了かを資料で確かめる

課税時期に空室である部分は、原則として賃貸されていない部分です。ただし、それまで継続して賃貸され、入替えに伴う一時的な空室と認められる部分は、賃貸中として扱えることがあります。

一か月という日数だけで決めない

国税庁は、継続的に貸してきたこと、退去後速やかに募集していること、空室期間、他の用途に使っていないこと、前後の賃貸状況等から判断するとしています。「1か月以内なら必ず含める」「相続後に入居が決まれば必ず含める」という単独の基準ではありません。

前の契約と解約日、募集広告や管理会社への募集依頼、修繕の内容、次の契約・入居日を保管します。長期間募集を止めた部屋や家族が物置にしている部屋は、通常の入替えと同じとはいえません。

家屋評価額と床面積表を同じ死亡日へそろえる

課税明細の家屋番号と契約書・間取り図を対応させ、死亡日の部屋別状況表を作ります。家屋の増改築が固定資産税評価へ反映されていない場合は、まず自用家屋としての価額から確認し直す必要があります。

未収家賃や敷金は別に計上する

貸家の評価額には、未収家賃の債権や、返還義務のある敷金等の負債がすべて織り込まれているわけではありません。死亡日現在の未収・前受や返還義務を別の一覧で確認し、収益物件全体の財産と債務を整理します。

まず管理会社へ、死亡日現在の部屋別の面積、入居状況、退去・募集履歴を依頼してください。家屋評価額の資料と同じ日付でそろえると、空室を含める理由も含めない理由も説明しやすくなります。

関連する確認：賃貸不動産を相続したら行う手続き 家賃と契約や税金の引継ぎ。

よくある質問