以前工場だった土地を相続し、土壌汚染の調査や浄化費用の見積りが見つかった。相続税では、工場跡地という履歴だけでなく、死亡時点の汚染と必要な費用負担を確かめて土地を評価します。

浄化費用の見積額をそのまま全額引く方法でもありません。汚染がない場合の土地価額から、合理的な措置の費用等を検討します。未払工事代がすでに確定している場合は、土地評価と債務控除の使い分けも必要です。

汚染の可能性と汚染が確認された土地を分ける

国税庁は2024年の情報で、土壌汚染地の評価の考え方を整理しています。対象は、死亡時点に、特定有害物質による汚染状態が所定の基準に適合しないと認められる土地です。「汚染されているかもしれない」という潜在的な段階とは区別します。

過去の使い方だけで汚染地と決めない

工場やクリーニング店等の使用履歴は、調査の手掛かりになります。ただし、その場所で有害物質が使われていたらしいという情報と、対象地の汚染が基準に適合しないことの証明は別です。対象地と調査箇所が対応するか、報告書の調査時点がいつかを確認します。

相続後の調査資料を使う場合も、評価すべきなのは死亡時点の状態です。後で作った見積書の日付だけで、死亡時点にどのような汚染があったかまで確定するものではありません。

区域指定がなくても調査結果を確認する

国税庁の情報は、調査・対策が義務付けられているかどうかにかかわらず、基準に適合しないと認められる土地を対象としています。「要措置区域」と「形質変更時要届出区域」に指定されている土地は、いずれも土壌汚染地に該当するとされています。

指定がないことだけで検討を終えることも、過去の地図だけで汚染を立証したつもりになることも避けます。指定資料と調査結果、土地の利用状況を対応させ、土地評価を担当する税理士と調査機関へ確認してください。

汚染がない価額から合理的な浄化費用を検討する

まず、汚染がないものとして路線価等で土地を評価します。土地や建物の通常の資料は、不動産の相続税評価額を調べる方法で確認できます。その価額から、浄化・改善費用等の影響を反映します。

高い工法の見積りを自由に選べるわけではない

国税庁の情報は、原価方式を合理的な評価方法として説明しています。これは、汚染がない土地の価額から、浄化・改善費用、利用制限等の減価に相当する金額を控除する考え方です。比較方式・収益還元方式も検討されていますが、申告者が三つを計算して最も安いものを自由に選ぶという説明ではありません。

浄化費用は、死亡時点で最も合理的と認められる措置に基づいて見積もります。汚染を掘り出す除去措置だけでなく、封じ込め等の方法もあります。所有者等が負担しない費用は対象から外し、指定調査機関に複数の見積りを求めるなどして、工法と範囲の合理性を確かめます。

必要な範囲は、地域の標準的な土地利用を実現するためのものです。現状の利用が地域の標準的な利用に合致しているなど、浄化費用が生じる見込みが低いと認められる土地では、原則として浄化・改善費用相当額をないものとして扱います。好みの開発計画に合わせた高額工事を、全て評価へ反映できるわけではありません。

合理的な見積額の80％を考慮する仮定例

土地評価で控除する浄化・改善費用相当額は、合理的な見積額の80％です。汚染がない土地の相続税評価の水準との均衡を図る取扱いで、土地そのものを一律80％減額する意味ではありません。

次は説明用の仮定です。汚染がない土地価額を3,000万円、地域の標準的な利用に必要な合理的措置の見積額を500万円とします。500万円は全て所有者負担で、死亡時点で債務として確定した工事費ではなく、利用制限の減価等も生じないものとします。

400万円は土地の評価額の差で、相続税が400万円減るという意味ではありません。第三者が費用を負担する契約や助成等がある場合も、この仮定をそのまま使わず負担関係を確認します。

利用制限と風評による減価を一律に足さない

浄化費用のほかに、土地の使用や収益に対する制限の影響を検討することがあります。ただし、「汚染地だから、費用の80％に加えてさらに一律何割」という計算はしません。

措置後に標準的な利用ができるかを見る

汚染を除去する措置と、地中に汚染物質を残す封じ込め等の措置では、その後の利用への影響が異なります。封じ込めた状態を維持するために使い方が制限されるなら、その程度を個別に検討します。

しかし、封じ込め等によって地域の標準的な土地利用が実現する場合は、原則として使用収益制限による減価は生じないとされています。封じ込めという工法名だけを根拠に、一定の追加控除を置くものではありません。

風評率とマイナスの土地価額を作らない

汚染に対する心理的な嫌悪感による減価は「スティグマ」と呼ばれます。数値化や標準化が難しく、国税庁の情報は基本的には考慮しないとしています。一律10％など、根拠のない風評の控除率を足さないでください。

また、控除する各金額の合計は、汚染がないものとして評価した土地価額が上限です。浄化費用が高いという理由で土地の評価額をマイナスにし、そのマイナスを別の財産から引く計算にはしません。

死亡前の浄化工事と未払金は土地評価と分ける

死亡時点ですでに工事や費用が確定していた場合は、未払金としての扱いを確認します。将来の合理的な見積費用を土地評価へ反映する場合と、死亡時に存在する確実な債務を控除する場合を分けます。

費用の確定と未払いを死亡日の資料で確認する

国税庁の情報は、死亡時点に除去等の命令が出され必要な費用額が確定している場合や、浄化・改善措置中ですでに費用額が確定している場合について、その時点の未払額を確実な債務として計上し、土地は措置を終えたものとして評価する取扱いを示しています。単に見積書を受け取っただけで、この扱いが当然に決まるわけではありません。

同じ費用を土地から80％控除した上で、さらに未払債務として全額控除しません。地方公共団体を通じた助成金が交付される場合には、債務控除の対象となる浄化費用から助成金を控除する取扱いも確認します。

債務控除では、取得者や負担に属する部分など、相続税法13条・14条の条件も必要です。誰がその費用を負担するのかを含め、相続税申告の全体で判定します。

浄化済みの土地と求償権も別に確認する

被相続人が措置を行い、汚染原因者へその費用を請求していた場合は、土地を措置後の土地として評価する一方、費用を取り戻す求償権を相続財産へ計上する取扱いがあります。求償権は、請求書の金額を機械的に採用するのではなく、回収可能性も評価の対象になります。

最初に調査結果と費用の負担契約をそろえ、次に死亡時点の工事・支払いの状況を並べます。土地評価の控除か確定債務か、又は第三者に対する債権かを対応させることで、二重控除や財産の計上漏れを防ぎやすくなります。

よくある質問

工場跡地なら必ず浄化費用を控除できますか

履歴だけでは決まりません。死亡時点の汚染の事実、標準的な土地利用に必要な浄化の内容、所有者が負担する金額を調査結果と契約・見積りから確認します。指定区域でないことだけを理由に対象外と決めるものでもありません。

浄化費用の見積額は全額を引けますか

国税庁の情報では、土地評価で考慮する浄化・改善費用相当額は、合理的な措置に基づく所有者等の負担に属する見積額の80％です。必要性・工法・負担額が分からない見積りを、そのまま全額使いません。

土地の評価減と未払浄化費用の債務控除を両方使えますか

同じ費用を二重に控除しません。死亡時点で除去等の命令に係る費用や措置中の費用が確定している場合は、未払額を確実な債務として扱い、土地は措置後として評価する取扱いがあります。取得者の債務控除の条件も確認します。