相続した土地を使う予定がなく、売却の相談をしても引き受け先が見つからない。その場合の選択肢に、一定の条件を満たす土地を国へ引き渡す相続土地国庫帰属制度があります。

ただし、不要な不動産を無料で処分できる制度ではありません。建物のある土地や境界が明らかでない土地などには制限があり、審査手数料のほか、承認後の負担金や整備費が必要です。

最初に確認するのは、申請できる立場か、土地の状態に問題がないか、必要な総費用を用意できるかの三点です。解体や測量を先に契約せず、資料を持って法務局へ相談してから判断しましょう。

相続で取得した土地を国へ引き渡す制度

この制度は、相続や相続人への遺贈によって取得した土地を、法務大臣の承認と負担金の納付を経て国へ帰属させる仕組みです。2023年4月27日に始まり、制度開始前に相続した土地も対象になり得ます。

売買だけで取得した土地を誰でも申請できるわけではない

申請できるのは、相続や相続人への遺贈により土地の所有権または共有持分を取得した人等です。売買や贈与だけで取得した単独所有の土地を、使わないという理由だけで申請できる制度ではありません。

登記名義が親や祖父のままの場合も、相続による取得の経緯を証明する資料が必要です。申請前に相続登記が必ず終わっていなければならないかも含め、自分の資料で何を示せるかを確認します。

共有の土地は共有者全員で申請する

共有地は、共有者全員が共同で申請する必要があります。共有者の中に相続等で持分を取得した人がいれば、相続以外の原因で持分を取得した共有者と共同で申請できる扱いです。

自分の持分だけを国へ渡し、残りの持分は兄弟が持ち続ける、という使い方ではありません。土地を手放す方針と、負担金や準備費をどう分担するかを先に共有します。

出典：法務省 相続土地国庫帰属制度

建物や境界など申請前に確認する条件

国が引き取った後に、通常の管理や処分をするため過分の費用や労力がかからない土地であることが必要です。宅地、田畑、森林等の地目だけで利用できるかは決まりません。

建物や担保権と境界などは申請前に確認する

建物のある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、他人による利用が予定される一定の土地、所定の土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地や所有権に争いがある土地は、申請の却下要件に関わります。

古い実家の敷地なら、家屋を残したまま土地だけを引き取ってもらうことはできません。ただし、建物を壊せば残りの条件を全て満たすとは限らないため、解体前の確認が重要です。

地上や地下の物と危険な崖なども審査される

申請できる形式を整えても、管理を妨げる工作物や車両、樹木、除去が必要な埋設物、一定の崖等により管理に過分の費用等を要する場合には、不承認となることがあります。

木が一本ある、少し傾斜がある、というだけで全て不可になるのではなく、法令の要件と現地の状態を照合します。古い井戸や基礎、擁壁、通行や水路の権利等も、分かる範囲を写真と資料で伝えてください。

農地では、農地バンクの権利や土地改良関係の負担なども確認します。登記簿上の地目が畑というだけで、原則20万円で引渡しまで終わると判断しないようにします。

審査手数料と負担金に整備費を加えて比べる

比較するのは、国へ納める金額だけでなく、申請できる状態へ整えるまでの総額です。申請して承認されなかった場合に残る支出も分けて見積もります。

負担金20万円を全ての土地へ当てはめない

負担金は、国が管理するための10年分の標準的な費用に相当する額です。原則20万円となる区分がある一方、市街化区域や用途地域内の宅地、一定の田畑、森林等は面積に応じた計算になります。

隣接する同じ種目の土地について、一定の条件で負担金をまとめて算定する申出もあります。ただし、審査手数料まで全筆分が一筆に変わるとは限りません。種目、区域、面積、隣接状況を示して個別に確認します。

測量や解体を必須の一式として先に契約しない

土地の所在や境界を明らかにする資料は必要ですが、全ての土地で最初から高額な確定測量を行うと決めつけないでください。現在の図面、境界標、現地の状況で何が不足するかを相談します。

たとえば審査手数料と負担金のほかに大きな解体費がかかるなら、建物付きの売却や隣地所有者への譲渡の方が負担を抑えられる可能性もあります。整備費まで加えた額で比較することが大切です。

出典：農林水産省 農地相続ポータル 国庫帰属の要件と費用

土地資料をそろえて法務局へ事前相談する

相談窓口は、全国の法務局・地方法務局の本局に設けられています。申請先は原則として土地の所在する地域を管轄する本局で、支局や出張所の通常の登記窓口とは異なります。

相談票とチェックシートに現状を記入する

法務省の相談票やチェックシートを使い、予約方法を確認します。所在地、相続で取得した経緯、地目と面積、建物や権利、境界、今分かっている問題を記載してください。

登記事項、公図等の図面、現地と境界の写真、戸籍等の資料を分かる範囲で持参します。資料がないから何も相談できないと思わず、何が不足しているかも含めて窓口へ伝えます。

事前相談は承認の保証ではない

相談時点で問題がなさそうと説明されても、その後の審査で現地や権利関係が確認されます。相談と承認を区別し、工事を依頼する際にも結果が確定していないことを踏まえます。

業務として申請書等の作成を依頼する場合は、弁護士、司法書士、行政書士が対象となります。境界や所在には土地家屋調査士の専門知識も役立ちますが、専門家へ頼めば自由な申請代理が認められる制度ではありません。

出典：法務省 国庫帰属制度の相談対応

出典：法務省 専門家の活用等

申請から承認と負担金の納付まで進める

申請書と添付資料を提出し、審査手数料を納めた後、書面審査や実地調査等を受けます。不明点について追加の資料や説明を求められたら、担当者の案内に沿って対応します。

審査の間も所有者としての管理を続ける

申請しただけでは土地の所有権は国へ移りません。審査中も現地の草木や危険箇所に目を配り、問い合わせや通知が届く連絡先を維持します。

処理にかかる時間は土地の状況や法務局の審査によります。売却や税金の資金計画を立てる場合に、申請から必ず数か月で終わる前提を置かないようにしてください。

負担金は通知到達の翌日から30日以内に納める

承認後に届く負担金の通知と納入告知書を確認し、通知が到達した日の翌日から30日以内に納付します。申請日や承認日から一律30日という計算ではありません。

期限内に納めなければ承認の効力が失われます。納付場所と方法は納入告知書の案内に従い、法務局へ現金を持ち込めばよいと考えないでください。

負担金を納めた時点で土地の所有権が国へ移ります。通知を受け取ったことや審査に通ったことだけで引渡しまで終わったとせず、納付の控えと完了に関する資料を保管します。

出典：日本司法書士会連合会 国庫帰属の手続きと納付

売却や譲渡と相続放棄を区別して検討する

国庫帰属制度は、相続した土地の一部について検討できる制度です。一方、相続放棄は、その人が今回の相続に関する権利義務を原則としてまとめて引き受けないための別の手続きです。

空き地だけを相続放棄することはできない

預金は受け取り、不要な土地だけを家庭裁判所で放棄するという選択はできません。放棄には原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月という期間もあります。

既に土地を処分するなどした場合は、単純承認の問題も生じます。国庫帰属の準備中だから放棄の期間も止まるわけではないため、借金や財産全体が不明なら早めに別途相談します。

売却や受け手への譲渡は手取りと条件を比べる

市場での売却、隣地の所有者への譲渡、地域での利用の相談なども、引き受け手が見つかるか調べます。農地を売ったり貸したりする場合には、農地法上の許可等の確認も必要です。

費用を抑えられそうでも、誰へどんな条件で所有権を移す契約かを確認してください。処分を依頼したつもりで管理契約だけを結び、名義と負担が残ることのないようにします。

まず土地の資料と、解体等をしていない現状をそろえて相談することが出発点です。相続財産全体をまだ確認できていない場合は、親の財産の調べ方も参考に、土地だけで結論を急がず進めましょう。

よくある質問

相続した土地なら建物があっても国へ返せますか

建物のある土地は申請の却下要件に当たります。ただし解体だけで他の条件も満たせるとは限らないため、工事の前に法務局へ相談してください。

相続土地国庫帰属制度の費用は20万円だけですか

20万円だけではありません。審査手数料は一筆1万4000円で、負担金は土地の区分等により変わります。整備費や専門家報酬も別に必要になることがあります。

承認されたらすぐに土地は国のものになりますか

負担金を納付した時点で所有権が国へ移ります。通知が到達した日の翌日から30日以内に納めなければ、承認の効力が失われます。