借地権の相続手続き 地主への連絡と名義変更や評価の確認
親の家が借地の上に建っていた場合も、借地権は原則として相続の対象です。相続で地位を引き継ぐだけなら、一般に地主の承諾や名義書換料は必要ありません。
一方で、地代の支払い、地主への連絡、建物の相続登記は残ります。相続した後に売却や建替えをする場面では、相続そのものとは別に承諾等が問題になります。
まず契約書と建物の登記を確認し、親がどんな権利で土地を使っていたかを整理しましょう。地主から金額を提示されたときも、その費用が何の対価かを確かめてから判断することが大切です。
- 相続で地主の承諾や名義書換料が原則不要となる理由
- 借地契約と地代や建物登記の引継ぎ手順
- 相続税評価と相続後に売却や建替えをするときの注意点
借地権と建物は契約の内容を確認して相続する
借地権は、建物を所有するために他人の土地を利用する地上権や土地の賃借権です。土地そのものの所有権と、親が建てた建物の所有権を分けて確認します。
土地と建物の名義や権利を資料で確かめる
建物が父名義でも、土地は地主の名義という場合があります。反対に、親が土地を貸していたなら、相続するのは地主側の権利です。地代を誰が誰へ払っているか、契約と登記を照合してください。
親族の土地を無償で使っていた場合は、使用貸借の問題になることがあります。有償の土地賃貸借と同じ借地権が必ずある、同じ税額評価になる、と決めず契約の実態を確認します。
普通借地と定期借地では引き継いだ後の見通しが違う
借地契約の開始日、存続期間、更新の有無、建物の利用目的を確認します。旧借地法が適用される契約と現行の借地借家法の契約、普通借地と定期借地等では、期間満了や建替え等の扱いが変わります。
相続によって借地期間が最初から始まり直すわけではありません。定期借地等では、契約終了時の建物撤去や返還の負担まで把握して、誰が取得するかを考えます。
相続では原則として地主の承諾料は不要
相続は、売買や贈与による借地権の譲渡とは異なり、亡くなった人の権利義務を引き継ぐ一般承継です。そのため、土地の賃借権を相続すること自体に、地主の承諾は原則不要です。
名義が変わることだけを理由に承諾料は生じない
子が相続したため契約の名義を変える場合も、それだけで名義書換料や譲渡承諾料を支払う法的義務が生じるのが原則ではありません。地主から求められたら、相続による変更か、売却や更新など別の行為の費用かを確かめます。
契約条項や過去の合意を示された場合も、そのまま署名や支払いをせず、何を根拠にした請求なのかを確認します。支払う前に契約書と通知を弁護士へ見せれば、相続の原則と個別の問題を分けて考えられます。
相続人以外への遺贈や生前贈与は同じにしない
遺言がある場合は、誰がどの形で取得するかを確認します。相続人以外への特定遺贈や、生前贈与などは、土地賃借権の譲渡として地主の承諾が問題になります。包括遺贈等の扱いも含め、遺言の方式だけで一律に判断しないでください。
「親が亡くなった後の移転だから全て相続と同じ」と考えることが、行き違いの原因になります。取得者と取得の原因、権利が賃借権か地上権かをそろえて確認します。
取得する人を決めて建物の登記を進める
遺言がない場合等は、相続人の範囲を確認して、借地権と建物を誰が取得するか協議します。家の所有者と土地を使う権利を別々に割り当てる案には、利用関係の問題がないか確認が必要です。
分割の途中でも地代を止めない
親名義の口座が止まり、自動引落しができなくなることもあります。協議が続いていても地代の支払いを放置せず、当面の支払担当と振込方法を家族で決めて地主へ伝えます。
立て替えた額は、対象月、振込先、支払日を記録してください。生前の未払地代と死亡後に必要になった地代を分けると、相続税や家族間の精算でも説明しやすくなります。
借地上の建物にも相続登記の義務がある
土地を所有していなくても、親が所有していた建物を取得すれば、建物の相続登記を確認します。相続により取得したこと等を知った日から原則3年以内、古い相続は原則2027年3月31日までの経過期限があります。
土地の賃借権や地上権が登記されている場合は、その権利の登記も別に確認します。建物の登記と、地主との契約名義の整理を一つの手続きだと考えないようにします。
共有で取得すると、将来の売却や建替え等の意思決定に関わる人も増えます。平等な持分を付けることだけで決めず、居住者、地代、次の相続まで見据えて分け方を検討します。
借地権の相続税評価を確認する
借地権は、土地を借りているだけだから相続税上の価値がない、という財産ではありません。税額の判定では、建物と借地権を別々に評価して遺産全体へ含めます。
普通借地権は自用地の価額と借地権割合を確認する
一般的な借地権は、その土地を自分で使う場合の価額に、地域の借地権割合を掛けて評価します。割合は国税庁の路線価図や評価倍率表で確認し、全国一律の70％などと固定しないでください。
仮に自用地の価額が3000万円、適用する借地権割合が60％なら、借地権は1800万円という計算です。これは条件を単純化した例で、建物の評価額や他の財産を含む相続税の総額ではありません。
定期借地権や特殊な地代の契約は別に評価する
定期借地権等は、権利者に帰属する経済的利益と残存期間等を踏まえた方法を使います。一時使用目的の借地や、相当の地代を収受する場合等も、通常の借地権割合だけを当てはめるとは限りません。
契約書、権利金や保証金、地代の履歴を税理士へ示し、どの方法で評価するか確認します。申告の要否は、相続税がかからない場合の申告も参考に、遺産全体と使う特例で判定してください。
出典：国税庁 借地権の評価
売却や建替えのときは承諾と契約を再確認する
相続そのものに承諾が不要であっても、取得した権利で何をしても自由になるわけではありません。売却、転貸、増改築等の場面を分けて、地主との契約を確認します。
土地賃借権の譲渡は地主の承諾を確認する
借地上の建物を第三者へ売ると、通常は土地の賃借権の移転も伴います。土地賃貸借の場合は、原則として地主の承諾が必要で、譲渡の承諾料等が交渉の対象となることがあります。
承諾を得られないときは、所定の要件の下で、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める借地非訟手続きを検討できます。必ず許可されるとは限らず、費用や条件を含むため、契約を先に確定せず弁護士へ相談します。
建替えや更新の費用を相続の名義書換料と分ける
増改築の制限、構造や用途の条件、更新に関する合意等を契約書で確かめます。相続の承諾料は原則不要という説明を、その後の建替え等で一切費用がかからない意味に広げないようにします。
古い建物を取り壊す前に、借地期間や建替え後の条件、建物滅失による影響を確認します。相続で取得した家をどう使いたいかまで伝えれば、必要な交渉と順序を整理しやすくなります。
契約書と支払記録をそろえて地主へ連絡する
地主への連絡は、承諾を求めることと、支払い等のために相続を知らせることを分けて行います。契約に通知条項があるかを読み、相続人側の窓口を一本化します。
まず死亡と当面の窓口や支払いを伝える
亡くなった日、相続人の連絡先、当面の地代支払方法を伝えます。取得者がまだ決まっていないならその状況を説明し、決まった後に氏名や住所等の変更を連絡します。
新しい契約書を示された場合は、名義の変更に加え、期間、地代、更新条件等まで変わっていないかを確認してください。単なる引継ぎのつもりで、不利な条件を新たに合意しないようにします。
契約と支払いや登記を一つの資料束にする
用意したいのは、借地契約書と更新・変更の覚書、地代や権利金等の記録、建物と土地の登記資料、遺言や家族関係の資料です。保証金等があれば、返還条件と引き継ぐ権利も確認します。
どんな財産があるかを調べるところからなら、親の財産の調べ方も合わせて進めます。相続すること、建物を登記すること、今後使うための契約確認を分けて整理すれば、地主へ何を伝えるべきかも具体的になります。
よくある質問
借地権を相続すると地主へ承諾料を払いますか
相続により土地の賃借人の地位を引き継ぐこと自体には、原則として地主の承諾や承諾料は不要です。売却や遺贈など別の取得原因と分けて確認します。
借地の家でも建物の相続登記は必要ですか
親が所有していた建物を相続で取得した場合は、建物の相続登記を確認します。土地を借りていることと建物の登記義務は別です。
借地権を相続した後の売却にも地主の承諾は不要ですか
土地賃借権の第三者への譲渡には原則として承諾が必要です。相続の承継と、その後の売却を同じ扱いにしないでください。