親の家に登記記録がなくても、建物が相続財産でなくなるわけではありません。固定資産税の課税資料や建築時の資料から建物と所有者を調べ、必要な登記を進めます。

最初に区別したいのは、建物の記録自体がないのか、表題部はあるが所有権の登記がないのかという点です。自治体への所有者変更届と法務局の登記も別なので、納税者を変えただけで手続きが終わったとは判断できません。

登記のない建物も相続財産に含めて調べる

未登記建物と呼ばれるものには、表題登記がされず登記記録がない建物と、表題部だけで権利の登記がされていない建物があります。増築した床面積が記録に反映されていない場合は、記録が全くない建物とは手続きが異なります。

課税台帳と登記記録の違いを確認する

固定資産税の納税通知書に家が載っていても、法務局に登記されているとは限りません。自治体は未登記の家屋も課税台帳に記録して課税するためです。課税明細を持って法務局等へ照会し、家屋番号や表題部の有無を確認します。

登記がないことと、親に所有権がなかったことは別です。土地の登記はあるが建物だけない場合や、母屋とは別に建てた倉庫が漏れている場合もあるため、敷地上の建物を一棟ずつ確認します。

建物と取得者を資料で特定する

未登記建物を遺産分割協議書に記載する場合は、所在、種類、構造、床面積などで対象を特定します。家屋番号がないから土地だけを書けばよい、とはなりません。課税資料と現況を照合し、どの建物を取得する合意かを明確にします。

土地と建物の所有者が同じとは限らない

敷地は祖父の名義、家屋は父が建てたもの、といった場合には別々の相続関係を調べます。固定資産税の納税者だけで所有者を断定せず、工事請負契約、建築確認関係書類、代金の支払い等も確認します。

父が建築した建物を子が取得したと説明するには、父の所有と子の相続の両方を示す資料が必要です。戸籍や遺言、協議書を、建物の取得資料と対応させます。

古い建築資料がない場合も専門家へ相談する

建築確認済証や工事完了の証明等が見つからなくても、それだけで登記できないと決めつけないでください。残る資料と現地の状態を示し、代替資料や追加調査の要否を土地家屋調査士等へ相談します。

資料を整えるために事実と異なる建築年月日や所有者を記入するのではなく、何が分かり何が未確認かを一覧にして渡す方が、調査の範囲を決めやすくなります。

表題登記から所有権保存登記へ進める

表題登記と権利の登記で担当が分かれる

表題登記は、建物の所在、構造、床面積などの物理的な情報を記録する手続きです。代理申請を頼む場合は土地家屋調査士が担当します。表題部を整えた後、所有権を初めて権利部に記録する所有権保存登記を検討します。こちらの申請代理は司法書士等の分野です。

通常の戸建てなら、相続関係を示して取得者名義の表題登記を行う方法がありますが、区分建物や既存の表題部の状況などで扱いは異なります。必ず亡くなった親名義を経由する、または必ず直接子名義にできると一律には考えないでください。

相続登記の3年だけを期限にしない

不動産登記法47条は、表題登記がない建物の所有権を取得した人について、原則として取得日から1か月以内の表題登記を定めています。所有権の登記がある不動産の相続についての原則3年という義務とは、対象が異なります。

古い未登記建物を見つけた場合も、相続登記の3年があるから当面放置できると判断しないでください。表題部の状態、取得時期、申請すべき内容を法務局や土地家屋調査士へ確認します。

自治体の所有者変更届は登記の代わりにならない

未登記家屋の所有者が変わった場合、自治体へ家屋補充課税台帳上の所有者変更等を届け出る扱いがあります。必要な書式や資料は自治体ごとに確認しますが、これは固定資産税の課税に関わる手続きであり、法務局の登記を済ませるものではありません。

売却と解体では必要な資料が変わる

売却や担保設定を考えているなら、相手方の求める権利確認と登記を早めに相談します。未登記のままでも理論上の権利があることと、買主が安心して取引できる状態は別です。

取り壊す予定なら、解体してから資料が足りないと分かることを避けたいところです。家屋の写真と課税資料を残し、登記の有無に応じた滅失の手続きや自治体への届出を事前に確認します。解体で敷地の固定資産税が変わる場合もあります。

現況と課税資料をそろえて調査から依頼する

初回相談には、課税明細書、固定資産評価証明書、土地の登記事項証明書、現地の写真、見つかった建築資料を持参します。誰が取得するかを示す遺言や協議書案もあれば、必要な相続資料を確認しやすくなります。

附属建物と増築部分の漏れも確認する

見積もりでは、表題登記の調査と図面作成、権利の登記、登録免許税等を分けて確認します。母屋だけでなく車庫や倉庫、増築部分も対象に含めるかで、作業と費用は変わります。

まずは課税明細の家屋欄と、現地で確認できる建物を照合してください。その一覧を使って、未登記なのか記録の修正が必要なのかを確かめることが、誤った書類を作らないための出発点です。

関連する準備は、親の財産の調べ方も参考にしてください。

よくある質問

未登記なら相続税の対象になりませんか

登記の有無だけで対象から外れるものではありません。親が所有していた建物なら、ほかの遺産と合わせて相続税の評価と申告の要否を確認します。

役所に所有者変更を届ければ登記も終わりますか

終わりません。自治体の課税台帳の届出と、法務局での表題登記や権利の登記は別の手続きです。

表題登記と所有権保存登記は同じ専門家に頼みますか

代理申請の担当は異なります。表題登記は土地家屋調査士、権利の登記は司法書士等の分野なので、連携と費用を確認してください。