施設に入った親の自宅を成年後見人として売却するときは、家庭裁判所の許可が必要かを最初に確認します。居住用不動産に当たる場合、後見人の判断だけで処分することはできません。今は空き家でも、許可の対象になる場合があります。

判断の中心は、家族が売りたいかではなく、本人の住まいや生活、財産を守るために売却が適切かです。親の意向、資金の必要性、売却条件を整理し、契約前から後見を監督する家庭裁判所へ相談します。

成年後見人による居住用不動産の売却には家裁の許可が必要

民法859条の3は、成年後見人が本人の居住用の建物や敷地について、売却などの処分をするには家庭裁判所の許可が必要と定めています。売却のほか、賃貸、賃貸借の解除、抵当権の設定等も対象に含まれます。

後見人の選任と売却の許可は別の手続き

後見人に選ばれて財産管理の権限を持っていても、自宅の処分を包括的に許可されたわけではありません。居住用不動産を許可なく売却した場合、処分は無効となるため、後から説明すればよいと考えて契約を進めないようにします。

親が契約内容を判断できない状態で、子が単に親の代理人として署名すればよいわけでもありません。成年後見人の選任が必要か、保佐や補助によるどの権限があるかなど、本人の状況と現在の権限を確認します。

この記事は主に法定後見の成年後見人による処分を扱います。任意後見人の代理権と手続きは同じではありません。家族信託の受託者による売却とも根拠が異なるので、利用している制度を取り違えないことが必要です。

施設入所中の空き家も居住用不動産に含まれることがある

居住用不動産には、本人が現在住んでいる家だけでなく、以前住んでいた家や、将来住む予定のある家が含まれる場合があります。施設に入った、長期間留守にしている、というだけで対象外にはできません。

空き家かどうかだけで許可の要否を決めない

親が「いつか戻りたい」と考えている場合、医療や介護の状況によって戻る可能性がある場合などは、本人の生活の基盤としての意味を確認します。客観的に戻りにくいとしても、これまでの生活や本人の心情を無視しないことが大切です。

建物だけでなく、その敷地の処分も対象です。自宅敷地の一部を売る、家を人に貸す、借りている自宅を解約するといった行為も、許可の要否を確認してください。「売却以外なら自由」とはいえません。

保佐人や補助人は、不動産を処分する代理権を付与されていることが前提で、その居住用不動産を処分する場合には家庭裁判所の許可も必要です。一方、すべての所有不動産に同じ許可が必要と一律に広げず、本人の居住との関係を資料で説明して確認します。

対象の土地と処分の内容を特定する

自宅の敷地が複数の筆に分かれていたり、進入路の持分が別にあったりする場合は、どの不動産を処分する予定か整理します。建物だけを見て許可を相談すると、敷地や附属する権利について追加の確認が必要になることがあります。

また、売却の相談をした後で賃貸へ変える、抵当権を設定して資金を借りるなど、処分の内容が変わるときも確認が必要です。「家に関すること」と一括して扱わず、予定する契約と本人の権利がどう変わるかを裁判所へ伝えます。

売却の必要性と価格と住まいへの影響を説明する

売却を考える事情として、施設費や医療費等の資金、空き家の維持費、建物の安全、本人が今後住む可能性などを整理します。本人の資産と収支を見ずに、「現金にすれば相続しやすい」という家族側の都合だけで判断しないようにします。

本人の希望と代わりの方法を検討する

意思を伝えられる親には、分かりやすい説明や支援を工夫して意向を確かめます。売却せずに維持する場合の費用や、ほかの財産で生活費を払えるかも調べ、売却が必要な理由を具体的にします。

価格の妥当性を示すため、不動産会社の査定や、売却条件の資料を用意します。査定額が高いというだけで有利とは限らず、仲介費用、修繕や解体、税金等を引いた手元資金と、引渡条件を合わせて比べます。

後見人自身やその家族が買主になる場合などは、利益相反の問題もあります。適正価格だから通常の許可だけで済むと考えず、特別代理人や後見監督人の関与等を家裁へ確認します。本人に不利な条件で親族へ移すための制度ではありません。

手取り額と売却後の生活費を計算する

売却価格が高く見えても、仲介費用、登記や測量の費用、残置物の整理、税金等を差し引くと、本人が使える額は変わります。査定額だけで施設費を何年分用意できるかを計算せず、見込まれる手取り額を整理します。

維持する場合の固定資産税や修繕、管理の負担と比べ、処分後の生活を説明できるようにします。価格が低いことに理由があるなら、建物の状態や条件、複数の査定の違いを示します。本人に不利な条件を家族の希望だけで受け入れないための確認です。

売買契約案と不動産資料をそろえて申し立てる

申立先は、本人の後見等の手続きを扱っている家庭裁判所です。申立書のほか、売買契約の案や処分条件、不動産の登記事項、評価や査定の資料等を準備します。必要書類は裁判所の最新案内と個別の指示に従います。

契約の進め方を申立て前に相談する

裁判所の許可前に無条件で売買契約を締結し、必ず許可が下りるとして引渡日を決めないようにします。許可を条件とする契約を検討する場合も、契約案と許可の手順を専門家や家裁へ確認してください。

全国の裁判所の案内では申立ての収入印紙は800円ですが、郵便料等は申立先の案内を確認します。これは不動産売却にかかる総費用ではなく、査定等の費用、仲介手数料、登記や税金等は別です。

審理の期間や追加資料は事案によって異なります。一定の日数で必ず許可されるとは見込まず、買主や不動産会社にも許可が必要な事情を伝え、無理のない日程を組みます。

買主側の期限より裁判所の手順を先に調整する

買付けが入った、融資の期限があるといった事情があっても、許可が必ずその日までに出るとは限りません。審理に必要な追加資料や条件の確認が生じる可能性を、仲介会社や買主にも共有しておきます。

申立書と契約案に記載する価格、相手方、対象不動産、引渡条件が一致しているかも確認します。家族が作った予定表だけで決済日を確定せず、裁判所と依頼する専門家に進行を相談してください。許可が得られない場合の契約の扱いも含め、署名前に整理します。

許可後も代金は本人の財産として管理する

許可が出たら、審判の内容と実際の契約条件が一致するかを確かめ、決済や登記等を進めます。価格や買主等の条件を大きく変える場合は、元の許可でよいかを確認してください。

売却代金を家族の財産として分けない

家を売って受け取った代金は本人の財産です。子が将来相続する予定だからと先に分けたり、親族へ贈与したりすることは、後見の目的と別です。本人の口座で管理し、施設費や医療費等の支出を記録します。

売却による所得税等も確認します。昔の取得費を示す親の購入契約書や、売却費用の領収書を保存し、国税庁の土地建物の譲渡所得の計算も参考に、対象者と適用条件を税理士へ確認してください。相続後の特例を、生前の本人の売却にそのまま当てはめないことが必要です。

売却後は、代金の入金と費用、今後の生活資金を財産目録や報告に反映します。まず家裁へ示せるよう、本人の意向と住まいの状況、年間の収支、不動産の資料をまとめます。資料集めには、親の財産を調べて一覧にする方法も参考になります。

よくある質問

親が施設に入って空き家なら許可はいりませんか

空き家というだけで不要とはいえません。以前の住居や将来戻る可能性等も含めて居住用に当たる場合があるため、家裁へ確認します。

後見人に選ばれたら自宅をすぐ売れますか

選任と居住用不動産の処分許可は別です。対象の自宅を処分するには、必要な資料で申し立て、許可を受ける必要があります。

売った代金を子へ分けてもよいですか

売却代金は本人の財産です。後見人は本人の利益のために管理する立場であり、将来の相続を理由に家族へ自由に分配できません。