ローンを子が引き受ける条件で不動産を渡すと、親子の双方に税金の確認が必要です。子の贈与税だけでなく、親には引き受けてもらった債務を対価とする譲渡所得税が生じることがあります。

負担付贈与で土地や建物を評価するときは、通常の贈与の相続税評価額をそのまま使いません。まず実際に引き継ぐ債務と不動産の通常の取引価額を確認し、家族全体の手取りと返済を比較します。

負担付贈与は財産を渡す代わりに義務を負ってもらう契約

負担付贈与は、無償で財産を渡す契約に、受け取る側が一定の義務を負う条件を付けたものです。ローンの返済を引き受ける例のほか、第三者へ金銭を払う条件なども考えられます。

登記の抵当権だけで借金を引き継いだことにはならない

抵当権のある建物を渡しても、債務者が当然に親から子へ変わるわけではありません。誰が銀行に返す義務を負うのか、親は責任を免れるのかを契約と金融機関の承諾から確認します。

家族の間で子が払うと決めただけの状態と、金融機関も含めた債務引受を同じものとして進めないでください。税務では合意した負担の内容と実際の履行を確かめます。

契約名より財産と負担の中身を確認する

賃貸物件なら、敷金の返還義務等を子が引き継ぐ場合もあります。ローンがないから必ず単純な贈与と決めず、賃貸借契約と債務を一覧にします。

親への生活費や介護を条件にする契約では、義務の範囲や金銭評価が曖昧になりがちです。将来の負担を都合のよい金額にして税額を下げず、法律と税務の両面で内容を整理します。

土地や建物の贈与税は通常の取引価額から負担を差し引く

国税庁は、負担付贈与で取得した土地等や家屋等について、通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除するとしています。土地以外の財産にも全てこの評価方法が適用されるわけではありません。

時価と相続税評価額を入れ替えない

この1800万円は贈与税額ではありません。その後、暦年課税か相続時精算課税か、ほかの贈与、控除や適用要件等から税額を計算します。

土地の路線価等による評価額が時価より低くても、負担付贈与でその低い額からローンを引いてよいとは限りません。取引事例や査定資料など、通常の取引価額の根拠を用意します。

負担が財産の価額を上回るときは別の利益も確認する

負担額が高いほど子の税金だけが減る、という関係ではありません。財産の価額を超える債務を引き受ける場合は、親が受ける利益や当事者間の贈与の有無を別に検討する必要があります。

第三者へ利益を与える条件がある場合には、その第三者の贈与税の問題もあります。親と子の二人分だけを計算して結論にしないようにしてください。

親には負担額を収入とする譲渡所得の問題が生じる

負担付贈与の贈与者には、その負担額で財産を譲渡したものとして所得税が課される場合があります。親が現金を直接受け取っていなくても、借金を引き受けてもらう利益を確認するためです。

購入時の取得費と譲渡費用を調べる

親が買ったときの売買契約書、仲介手数料、建築費、取得時期等をそろえます。建物の取得費は減価償却の影響も受けるため、購入額をそのまま引けるとは限りません。

譲渡所得税は、単純に負担額全額へ一定税率を掛けるものではありません。負担額と取得費等の関係、所有期間、適用できる制度を税理士へ確認してください。

贈与税以外の取得費用も資金に含める

子には登録免許税や不動産取得税、登記の依頼費用等が生じることがあります。相続で受け取る場合と税率や非課税の扱いが異なるため、贈与税だけを比較すると費用を見落とします。

親子間の取引では、居住用不動産の譲渡所得の特例などを当然に使えると考えないことも必要です。適用対象の相手方や要件を制度ごとに確かめます。

返済の承諾と子の資金計画を贈与の前に確認する

住宅ローンや事業用借入れの契約には、担保不動産の移転や債務者の変更に関する条件があります。贈与契約と登記を先に行うと、金融機関との調整が難しくなるおそれがあります。

税金と返済を同じ年の収支で確認する

子が払う贈与税等の一時的な費用と、その後の毎月の返済を並べます。賃貸物件なら修繕、空室、固定資産税も見込み、家賃だけで必ず返済できるという前提は置かないでください。

親の側も、借金が減る一方で家賃収入や住まいを失う影響を確認します。子へ渡せる金額を増やすために、親の生活資金が不足しては継続できません。

相続や売買とも同じ条件で比較する

比較する案には、今贈与する、適正な対価で売買する、将来相続する方法等があります。税目と時期、銀行手続き、親の生活費、他の子への分け方を同じ一覧にします。

最初に集めるのは残高証明、借入契約、不動産の取得資料と現在価額の根拠です。その資料で税額と返済を試算してから、契約する方法を選んでください。

今渡す方法と将来残す方法を比べる考え方は、生前贈与と相続の税金の違いでも整理しています。負担付贈与では、ここに親の譲渡所得や子の返済を加えて比較します。

よくある質問

ローン残高を相続税評価額から引けばよいですか

土地や建物の負担付贈与では、原則として通常の取引価額から負担額を差し引きます。路線価等による評価額をそのまま使う方法とは異なります。

現金を受け取らない親にも所得税がかかりますか

子が引き受ける負担額を対価とする譲渡として、譲渡所得税が生じる場合があります。取得費や所有期間等を確認します。

抵当権付きの家を渡せば子が借主になりますか

自動的には変わりません。債務引受の内容と金融機関の承諾等を確認し、家族内の約束と銀行に対する義務を分けてください。