親と同居するため、親名義の家を子の貯金で増築する。子が工事会社へ直接払うなら、親に現金を贈ることにはならないと思うかもしれません。

しかし、既存の家と一体になる増築では、親が費用を負担せずに建物の価値を受け取ることが問題になります。誰が住むかだけでなく、建物を誰が所有し、増築費の対価をどう負担するかを、工事契約の前に確かめましょう。

増築費を払う人と建物の所有者を確かめる

国税庁は、親名義の建物に子が増築した場合、増築部分は建物の所有者である親の所有物になると説明しています。本稿では、親の既存家屋と一体になる増築を中心に扱います。

同居していることと家を所有することは異なる

子が実家に住み、自分の部屋を増やすために費用を出しても、それだけで増築部分が子の所有になるわけではありません。民法には、不動産に従として付いた物を、その不動産の所有者が取得する「付合」という仕組みがあります。

まず建物の登記事項証明書で、親の単独所有か、既に子などとの共有かを確かめます。次に、工事の図面、工事契約の名義、実際に支払う人を並べてください。土地の所有者と建物の所有者も、別に確認します。

一般の修繕を増築と一括しない

「リフォーム」という工事名だけでは判断できません。既存家屋への増築なのか、別棟の新築なのか、独立した建物として登記できる構造なのかによって、確認する所有関係が変わります。民法242条にも、権原により物を附属させた他人の権利についてのただし書があります。

壁紙の張替えなどの一般的な修繕まで、本稿の増築と全て同じ課税になると決めないでください。計画が別棟の新築なら、親の土地に子が家を建てる場合の使用合意と資金負担も、今回の増築とは区別して確認できます。

子から親への利益と親から子への資金贈与を分ける

親が子に対価を払わず、子の費用で増築された部分を取得すれば、親は増築資金に相当する利益を受けたものとして贈与税の対象になります。工事会社へ直接払うことだけで、この利益がなくなるわけではありません。

親の支払と子の負担の記録をそろえる

確認するのは、領収書の宛名だけではなく、実際の資金負担と対価です。親が費用を精算する約束をしているなら、支払う義務の内容、金額、実際の入出金も示します。子が親に対して費用の償還を求める権利があるかなども、契約と工事の事情から確認します。

名義だけの貸付契約を後から作ったり、実際には返さないお金を返済済みとしたりする方法では解決しません。また、利益の額が贈与税の対象になることと、その額がそのまま納税額になることは別です。他の贈与や適用できる控除等も含め、親の税額を計算します。

住宅資金贈与の非課税を逆方向へ使わない

国税庁の住宅資金贈与の案内は、増改築等の対象を、受贈者が自己所有し、かつ居住している家屋への所定の工事としています。親から子への資金援助の制度を、子から親への利益にそのまま当てはめることはできません。

持分移転は親の譲渡所得も合わせて検討する

国税庁は、子が支払った増築資金に相当する建物の持分を親から子へ移して共有とすれば、贈与税は課税されないと説明しています。ただし、どの持分を、いくらの対価で移すのかまで確認する必要があります。

増築費と旧家屋の持分を対応させる

国税庁の質疑応答事例には、親名義の木造2階建住宅に子が増築し、旧家屋と増築部分を区分して登記することが難しい場合の例があります。旧家屋の時価と増築費用はいずれも1000万円、増築後は親子がそれぞれ2分の1を持つという条件です。

国税庁は、この照会の事実関係では贈与税の課税関係は生じないと回答しています。単に「工事代を出したから家の半分をもらう」と決める例ではなく、旧家屋の時価に基づく持分の譲渡代金と、親が負担すべき増築費を対応させています。

これは条件のそろった公的事例です。実家の現在価額が異なる場合や、一部を親も支払う場合まで同じ2分の1にはなりません。工事費をそのまま建物全体の価値に足せば、どの家でも正しい持分が出ると考えず、価額と対価の根拠を担当者へ示してください。

贈与税と親の譲渡所得を別に計算する

持分を移す取引は、親から子への譲渡でもあります。代金を現金で受け取らず、工事費と相殺する場合でも、譲渡の確認は残ります。親に譲渡利益が生じるときは、所得税の課税対象です。

また、この共有化のための親子間の譲渡には、居住用財産を譲渡した場合の特例を使えません。親の取得時の資料や取得費、譲渡にかかる費用を確認し、「贈与税がかからないなら所得税もゼロ」とは判断しないでください。

新たに住宅を取得する場面での負担と持分の考え方は、住宅ローンの実際の負担と登記持分の確認でも説明しています。ただし、今回のような親の既存家屋の持分譲渡には、親側の税務の確認が加わります。

工事契約と登記を決める前に資金表を見せる

増築費だけを決めてから、完成後に持分を調整しようとすると、当初の契約や支払との関係を確認し直すことになります。工事の計画が固まる段階で、親子双方の資料を同じ表にまとめましょう。

現在の価額と追加工事額を別に用意する

既存建物の価額と、追加する工事の金額を混ぜないことが大切です。固定資産税の評価資料も保管しますが、その金額を、そのまま今回の持分譲渡の時価と決めないでください。価額の根拠と、親が取得した際の費用の資料をそれぞれ示します。

家族の合意と税務や登記を並行する

税理士には贈与と親の譲渡所得を、土地家屋調査士・司法書士には工事内容と登記の関係を相談します。ローンを使うなら、予定する持分や工事内容で借りられるかも金融機関へ確認してください。名義だけを先に動かしてから、税金を考える順序にはしないようにします。

「将来は子が相続する予定」という家族の話だけで、今、親が受ける利益の課税がなくなるわけではありません。親子の生活の希望と、現在の工事費・持分の取引を分けて記録します。

まず、現在の所有者、増築費を出す人、親が負担する対価、完成後の持分の四つを書いてください。決まっていない欄を残したまま資料を示し、契約前に必要な評価と税金、登記の進め方を確認しましょう。

よくある質問

子が増築費を出せば増築部分は子の所有ですか

費用を出しただけで、増築部分が当然に子の単独所有になるわけではありません。親の既存家屋と一体になる増築では、親の所有物となることが問題になります。独立した建物として登記できるかなど、工事の構造と所有関係を確認してください。

親から持分を移してもらえば税金はかかりませんか

増築費に対応する持分移転で贈与税が生じない場合でも、親から子への持分の譲渡は別に検討します。親に譲渡利益が出れば所得税の課税対象となり、この親子間の共有化の譲渡には居住用財産の譲渡の特例を適用できません。

住宅資金贈与の非課税で子の支払を処理できますか

その非課税制度は、父母等から子が金銭を受け、自分の対象住宅の取得や増改築等に充てる制度です。子が親所有の家の増築費を負担し、親が利益を受ける取引とは方向が違います。家族の住宅費だから一律に同じ非課税枠を使えるわけではありません。