完成した通常の自用家屋の相続税評価は、原則として固定資産税評価額を使います。購入価格、売れそうな価格、納税通知書の税額とは異なるため、通知書のどの欄を見るかを最初に確かめます。

ただし、大きな増改築が評価額に反映されていない家屋や、新築後で評価額がまだない家屋は、古い通知書だけでは評価できません。家屋を特定し、死亡日の状態と自治体の評価を照合します。

完成した自用家屋は原則固定資産税評価額で評価する

一般の自用家屋は、固定資産税評価額に1.0を掛けて評価するのが原則です。土地は路線価方式・倍率方式等を使うため、同じ不動産でも土地と家屋を分けます。家屋の評価額へ、土地の倍率を掛けるものではありません。

土地と建物の明細を分ける

たとえば、課税明細に土地1,500万円、家屋800万円と記載されていれば、通常の自用家屋についての出発点は800万円です。この例の2,300万円をそのまま土地建物共通の相続税評価額にするわけではありません。

課税明細書では評価額と税額や課税標準を取り違えない

毎年届く固定資産税の納税通知書には、物件ごとの課税明細が付いていることがあります。「価格」「評価額」等の欄と、「課税標準額」「税額」の欄を見分けます。自治体により書式・呼び名が異なり、見当たらなければ評価証明書等を照会します。

家屋番号と対象年度を一致させる

対象は相続開始年の家屋に対応する評価額です。家屋番号、所在地、種類・構造等を登記と照合し、別棟の倉庫や車庫が漏れていないかも確認します。通知書に名前があることだけで、故人の所有割合まで確定しないでください。

増改築や新築で未評価なら自治体と評価担当へ照会する

増築したのに通知書の評価額が以前と同じなら、現状が反映されているか自治体へ聞きます。国税庁は、未反映の増改築部分について、類似家屋の評価を基に構造・経過年数・用途等を考慮した価額を加える方法を示しています。

古い評価額をそのまま使わない

類似家屋がない場合には、その部分の再建築価額から死亡時までの償却費相当額を控除した価額の70%を用いる扱いがあります。すべてのリフォーム支出へ一律70%を掛けて加える計算ではありません。

工事契約、内訳、完成日、写真、自治体への届出を評価担当へ渡します。申告期限までに死亡時の状態に応じた固定資産税評価額が付いた場合の扱いもあるため、自治体からの回答を共有します。建築中の家屋は、完成した未評価家屋と区別してください。

共有や賃貸の家屋は持分と使い方を追加確認する

共有家屋で、物件全体の評価額が800万円、故人の持分が2分の1という例なら、通常はその持分に対応する400万円から確認します。書類の評価額がすでに持分相当額かどうかを見て、持分を二重に掛けないようにします。

区分所有マンションは別の補正がある

賃貸している家屋には貸家の評価があり、通常の自用家屋と同じ額で終わるわけではありません。また、一定の居住用区分所有財産には2024年以後の評価ルールによる補正があり、マンションの専有部分へ固定資産税評価額をそのまま使えば完了とも限りません。

最初の確認は、対象家屋の課税明細・評価証明と登記を並べることです。増改築や貸付けがあれば、その内容と時期を書き添えて、家屋の評価額が死亡日の状態に合っているか確かめます。

関連する確認：不動産の相続税評価額はどう調べる 土地と建物の計算方法や必要資料。

よくある質問