親の借地に建つ家を相続しても、自由に取り壊して別の家を建てられるとは限りません。借地契約にある建物の制限と、借地権の残りの期間を先に確かめます。

地主と合意できない場合の裁判所の手続きも、一種類ではありません。工事案を具体化し、構造等の条件変更、増改築の承諾、更新後の再築のどれが問題になるかを分けましょう。

最初の設定日と更新履歴を建替計画へ重ねる

まず原契約、過去の更新契約、建物の登記事項を並べます。知りたいのは最初に借地権を設定した日、契約の種類、現在の期間の満了日、建物の構造等です。最新の更新書面しかない場合は、それが新しい借地権の設定なのか従前契約の更新なのかを確認します。

1992年8月1日より前に設定された借地権には、更新や建物再築後の期間等について旧法の経過措置があります。父が2026年に亡くなり子が引き継いだことだけで、借地権全体が新法の扱いへ変わるわけではありません。

普通借地権か、更新を前提にしない定期借地権等かも区別します。残り5年と分かっても、その先の更新ができることを工事費の回収計画へ当然に織り込まないでください。

構造や用途の条件変更と増改築の承諾を分ける

建物の種類、構造、規模、用途を制限する借地条件を変えたい場合には、17条1項の条件変更が問題になります。事情の変化により異なる建物の所有が相当であるのに協議がまとまらない場合、裁判所へ変更を求める制度です。

一方、増改築を制限する約束があり、通常の土地利用として相当な増改築の協議が調わない場合は、17条2項の承諾に代わる許可を検討します。条件変更の問題がない工事でも、増改築制限の約束が残っていることがあります。

一つの許可で契約の制限が全部消えるとは考えない

東京地裁の案内は、増改築制限があり借地条件変更も必要な計画について、条件変更と増改築許可の申立てを併せる取扱いを示しています。全国でどの事件も同じ二申立てが必要、という意味ではありません。自分の裁判所の案内と計画に合わせます。

更新後の再築は18条の条件と旧法の違いを読む

新法の借地権では、更新後、残存期間を超えて存続する建物を新たに築く際に、18条の再築許可が問題になる場合があります。やむを得ない事情があり地主が承諾しないこと等の条件があり、単に新しい家が欲しいという希望だけで当然に認められる制度ではありません。

東京地裁は、この申立てが1992年8月1日以降に設定された借地権について適用されると明記しています。旧法借地の建替えへ同じ18条を当てはめず、期間延長や契約制限を別に検討します。

架空例として、新法の普通借地権がすでに更新され、2031年に満了するところ、今後長期に存続する家を再築したいとします。原契約と更新履歴、現在建物の状態、建替えが必要な事情、新計画を一緒に示します。建物の構造制限も変わるなら、その問題も残ります。

許可に際して期間や地代等の条件が調整され、財産上の給付が命じられることがあります。延長期間や承諾料相当額が、自分の希望どおりになると約束して工事費を決めないでください。

図面と承諾交渉を発注前の相談資料にする

工務店には、現在と予定の建物の構造、用途、面積、高さ、工事範囲が比べられる図面を依頼します。「古いから全部建替え」とだけ伝えるより、どの契約条件を変えるのかが明確になります。

地主への提案日、見せた計画、求めた承諾、回答と条件も記録します。提示された承諾料、裁判所の申立費用、弁護士費用、実際の工事費は別の支出として見積もります。法定の固定率一つで全部を計算するものではありません。

申立ては原則として土地所在地の地方裁判所が管轄し、当事者の合意があるときの簡易裁判所という枝もあります。東京の案内では、契約書、登記や固定資産評価、現場地図等を各申立ての資料へ対応させます。相続が登記へ反映されていなければ、現在の当事者を示す相続資料も相談します。

建物を先に壊すと、借地権の期間や第三者への対抗、許可手続きの選択に影響するおそれがあります。解体契約や着工の前に、契約・図面・交渉経緯を弁護士へ示し、必要な承諾や許可を確定させてください。

関連する基本事項は、親の財産の調べ方 預貯金や不動産の照会先と必要書類も参考にしてください。

契約や手元の資料をもとに相談する場合は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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