親が亡くなったときの賃貸の連帯保証は、親が借主だったのか、保証人だったのかで確認する立場が変わります。保証人の死亡と、賃貸借契約の終了も同じことではありません。

さらに、2020年4月より前の保証と、その後の個人根保証では適用関係が異なります。誰が何を保証した契約かを先に特定し、請求書の期間を確認する手順を整理します。

借主と保証人のどちらに相続が起きたか分ける

例えば、父が子の家賃を保証していた場合と、子が父の部屋を保証していた場合は、死亡した当事者の立場が逆です。親族関係ではなく、契約書の借主欄と保証人欄を見てください。

借主が亡くなっても、通常の賃貸借は当然には終わりません。保証の対象がどこまでかと、部屋を承継・解約する手続きは分けて確認します。

保証契約の成立日と極度額を確認する

賃貸に関する個人の保証は、将来発生する不特定の家賃等を一定範囲で保証する個人根保証に当たる場合があります。2020年4月1日以後に締結する個人根保証では、責任の上限となる極度額を所定の方式で定める必要があります。

古い契約は、現在の規定を見て当然に無効とは判断しません。最初に保証した日、その後に何の契約を更新・再締結したのかを確認します。

賃貸借の更新と保証契約の結び直しは別

国民生活センターの解説は、2020年3月以前の保証で賃貸借だけを後に更新した場合と、2020年4月以後に保証を改めて結び直した場合を分けています。賃貸の更新日が新しいから、保証にも必ず新法が適用されるとはいえません。

原契約、更新合意、保証書、電子契約の記録、極度額の欄を一組にしてください。古い保証人の署名がそのまま残るのか、新たに本人が保証を承諾したのかが判断材料になります。

元本確定と既に保証した債務の消滅を分ける

現行法が適用される個人根保証には、借主または保証人の死亡等で、保証の対象となる主たる債務の元本が確定する規定があります。これは保証した債務が全てゼロになることではありません。

保証人が死亡した場合、確定時までに生じている対象債務は相続の問題として残り得ます。借主が死亡した場合も、死亡前に生じた未払家賃等と、その後の賃料を分けて確認します。

国土交通省の標準契約の解説では、借主死亡後に新しく生じる賃料は原則として保証の元本に含まれないという基本的な考え方を示しつつ、具体的な範囲は事案や解釈によるとしています。請求日が死亡後だから全て対象外、とも判断できません。

死亡前の損傷に関係する費用、遅延損害金などが一括請求されているなら、発生原因と時期を分けます。極度額との関係や適用する契約も含め、明細を専門家へ示してください。

新しい保証契約と相続した保証債務を分けて判断する

保証人だった親の代わりに、子が新たな保証人になるよう求められる場合があります。しかし、親の債務を相続することと、将来の家賃について新しい保証を契約することは別です。

借主に保証人の変更等を求める契約条項があるか、保証会社へ切り替えるか、新しい保証の極度額と範囲は何かを確認します。「名義だけ変える」という説明で新しい保証書へ署名しないようにしてください。

自分がもともと親の連帯保証人だった場合は、親の相続を放棄しても、自分が結んだ保証契約の責任まで消えるわけではありません。相続人としての請求と保証人としての請求を分けて扱います。

相続放棄を検討する人は、原則3か月の期間などを別に管理し、新たな支払合意や財産処分をする前に弁護士へ相談してください。

月別明細と契約資料をそろえて相談する

貸主や管理会社へ、家賃、共益費、原状回復費、残置物処理、遅延損害金等の内訳と対象期間を求めます。請求総額だけでは、保証の元本確定との関係を確認できません。

請求を受けた人が自分個人の債務として全額を認める前に、どの契約に基づく請求かを確認します。死亡後の新規の負担と、死亡前から残る負担を分けることが、対応を選ぶための第一歩です。

よくある質問