父のアパートの家賃が、代表者である長女の口座へまとめて入る。この場合でも、未分割期間の家賃を長女一人の所得として申告するとは限りません。

入金を管理する人と所得が帰属する人を分け、分割前の収入と経費を家族ごとに整理します。後で長女が物件を取得した場合も、過去の家賃まで一人の所得へ遡らせる処理はできません。

代表者の口座への入金と所得の帰属を分ける

未分割の賃貸不動産から生じる所得は、家賃を預かっている口座の名義だけで決めません。国税庁は、特定の相続人が収益を管理している例でも、分割が確定するまでは各共同相続人の法定相続分に応じて申告するとしています。

次の説明では、父が2026年8月15日に亡くなり、相続人は母、長女、長男の3人、遺言による指定はないと仮定します。父が単独所有していた賃貸物件の家賃は、長女が管理する口座へ入金され、12月1日に物件を長女が取得する分割が確定した設定です。

遺言がある、指定された相続分がある、放棄や代襲があるといった事情は、この仮定と異なります。普段家賃を受け取っていた人の名前から割合を決めず、相続関係と取得の根拠を担当者へ示してください。

未分割期間の収入と必要経費を家族別に計算する

分ける元の数字は、通帳に入った金額だけでは足りません。まず、どの期間に収入として計上する家賃かを確かめ、対応する必要経費を整理します。不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。

支払日が契約や慣習で定められている賃料は、原則として、その支払日が収入計上の基準です。遅れて振り込まれたから翌年の収入、という整理にはしません。従来、適法な現金主義等の特例を使っていた場合も、以前の申告を見て別に確認します。

家賃36万円と所得24万円を混同しない

仮に9月から11月までに支払期日が来た家賃が毎月12万円、計36万円あり、その期間に対応する必要経費は合計12万円だったとします。いずれも未分割期間の収入・経費として各人の相続分で配分する例です。

ここで母の所得は18万円ではなく12万円です。この数字がそのまま所得税額になるわけでもなく、母の他の所得や控除等と合わせて計算します。

父の未払費用と相続後の経費を区分する

長女が管理会社や修繕業者へ払ったという事実だけで、全額を長女の必要経費にするわけではありません。どの物件のどの期間の費用か、通常の修繕か資本的支出か、家事費が混ざらないかを確認します。

父が生前に負っていた未払金の支払い、借入元本の返済、家族間の立替精算は、それぞれ意味が違います。領収書と請求書に対象期間を付け、必要経費の配分表と、実際に誰が立て替えたかの精算表を分けてください。

分割後に一人が取得しても過去の所得を遡らせない

例では12月1日に長女が物件を単独取得しています。それでも、9月から11月までの不動産所得24万円を、後から全額長女の所得に変えることはできません。

国税庁は、遺産分割の確定は未分割期間の所得の帰属に影響せず、分割が確定したことを理由とした更正の請求や修正申告はできないとしています。分割を待てば一人の申告にまとめられる、という進め方にはしません。

分割後の所得は、実際に取得した人の分として別に計算します。たとえば12月1日以後に長女へ帰属するものとして、12月10日が支払期日の家賃12万円と対応する必要経費4万円があると仮定すれば、所得8万円は長女の分割後分へ記録します。

相続税では、未分割申告後に分割結果を反映して税額を見直す場面があります。一方、ここで扱う家賃の所得税は、未分割期間の帰属が後の分割で変わらないという話です。相続税と所得税を同じ修正ルールで処理しないようにします。

申告に使う帳簿と家族への清算記録を残す

家賃を管理する長女は、家族へ収入と費用の根拠が分かる資料を渡します。自分の通帳の合計だけを伝えるより、各家賃の対象月、支払期日、実入金日、物件名、必要経費、割合、資料番号を一覧にすると、家族が計算を追えます。

家族へ現金を渡す際には、どの期間の家賃とどの立替金を精算したのかも残してください。現金をまだ分配していなくても所得の帰属を確認する必要があり、家族間で自由に送金した額がそのまま各人の税務上の所得になるわけではありません。

父の死亡前に支払期日が来ていた未収家賃は、父の準確定申告や相続財産の調査に関わる別の行です。死亡後に振り込まれたものを、全て相続後の家賃として混ぜないようにします。

各人は家賃の配分資料を自分の給与、年金、事業などの資料と合わせ、申告の要否を確認します。未分割や口座からの払出し待ちを理由に、所得税の申告期限も止まるとは考えず、必要な資料を先に共有しましょう。

相続に伴うほかの確認は、遺産分割協議の進め方 話し合いの準備と合意までの手順も参考に、今回の申告資料と分けて整理してください。

よくある質問