相続した自宅の隣地から、ごみや土砂が流れ込む。登記の名義人は亡くなっているようで、誰に管理を求めればよいか分からない。そんなときは、土地を対象に管理人を選ぶ制度が候補になります。

所有者不明土地管理命令は、単に返事が来ない土地へすぐ使える制度ではありません。自分の利害、所有者を調べた経過、必要な管理を資料で説明する準備が必要です。ここでは土地の申立てを中心に整理します。

管理したい土地と自分の利害を先に示す

裁判所は、所有者又はその所在を知ることができない土地について、必要があると認めるときに、利害関係人の請求で管理命令を出すことができます。誰でも、放置された土地を自由に管理するために申し立てられるわけではありません。

隣地の不適切な状態で自宅に被害が出ているという仮定なら、隣地の登記事項証明書・地図に加え、自宅との位置関係や被害の写真をそろえます。申立書の利害関係の説明が、これらの資料とつながるようにしてください。

対象は特定の土地であり、不明な人の預貯金など全財産を管理する制度とは異なります。共有者の一部が不明な場合は、その不明な共有持分を対象とする枝もあります。相続人全体の遺産分割をまとめて代行してもらう制度とは区別しましょう。

登記から相続と住所を追って不明の経過を記録する

通知を一通送り、返事がないというだけでは、必要な調査を尽くした説明にはなりません。登記名義が個人か法人か、本人が死亡しているか、住所や相続関係をどこまで確認できるかを調べます。資料ごとに取得日と分かったことを記録してください。

自分に請求資格のない資料まで無理に取得するのではなく、調査できなかった範囲を明示します。既に分かっている相続人や共有者がいるなら、その存在も隠さず記載しましょう。追加調査の要否は裁判所の案内に沿って確認します。

東京地裁の申立書には、所有者を知ることができない事情等を書く部分があります。「調べたはず」という記憶ではなく、どの資料でどこまで追ったかが読み取れる説明にすることが大切です。

現状の支障と必要な管理行為を資料でつなぐ

申立書では、現状の管理状況と必要な管理行為の内容を分けて説明します。例えば、隣地内の投棄物が排水をふさぎ、降雨時に自宅側へ流出しているという仮定なら、雨の日の写真、位置を示す図面、除去方法の見積が互いに対応するようにそろえます。

写真だけで土地のどこにあるか分からない、見積が土地全体の工事になっている、といった状態では必要な範囲が伝わりません。確認日、対象範囲、現在の被害、依頼を考えている作業を順につなぎます。管理人や裁判所が既に了承したかのような記述はしないでください。

また、ごみであれば何でも土地の管理命令で処分できるわけではありません。民法264条の2第2項は、効力が及ぶ動産を土地の所有者又は対象共有持分を有する者に属するものに限定しています。第三者が置いた物など、所有者や権利関係が不明な物の処理は管理人と確認する必要があります。

所在地の地裁で費用と管理後の手続きを確かめる

申立先は対象土地の所在地を管轄する地方裁判所です。東京地裁の現行案内では、一筆の土地を対象とする申立手数料は1,000円とされ、郵便料や個別に定める予納金等は別です。この印紙額だけを手続きの総費用とは考えないでください。

管理人の報酬その他の費用を見込む必要があります。必要な管理の内容、調査の程度、対象財産から費用を賄えるか等も案件で異なるため、予納金や終了までの期間を全国一律に見込まず、申立先へ照会します。

命令が出ると対象財産の管理・処分権は管理人に専属しますが、保存行為や性質を変えない利用・改良の範囲を超える行為には裁判所の許可が必要です。申立人が購入を希望していても、選任だけで売買や所有権取得が決まるわけではありません。管理の目的を達した後の命令取消しや残った金銭の処理も、裁判所と管理人の手続きに沿って進めます。

関連する基本事項は、相続登記の義務化はいつまでか 3年の期限と必要書類や未分割の対応も参考にしてください。

契約や手元の資料をもとに相談する場合は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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