実家の固定資産税は払っているのに、登記簿の名義は亡くなった親のまま。住み続けるなら困らないと思っていた不動産でも、相続登記の申請義務は確認しておく必要があります。

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。基本の期限は、相続が始まったことと、その不動産を自分が相続したことを知った日から3年以内です。以前の相続も対象で、施行前から取得を知っていた場合は2027年3月31日が期限になります。

ただ、家族で分け方が決まっていない場合まで、急いで誰か一人の名義にする必要があるわけではありません。まず登記簿と家族の状況を確かめ、通常の相続登記で進めるか、相続人申告登記を利用するかを考えましょう。

2024年4月から相続登記が義務になった

相続登記は、亡くなった人が所有していた土地や建物について、登記簿の名義を相続した人へ変更する手続きです。不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。

住み続ける実家や使っていない土地も対象になる

対象は売却する物件だけではありません。母が住み続ける実家、貸しているアパート、遠方の山林や持分だけを相続した土地についても、相続による所有権の取得を確認します。

相続税がかからない家庭でも、登記の義務がなくなるわけではありません。固定資産税の納税通知書の宛先を自分へ変えたことや、電気・水道の契約を引き継いだことも、相続登記とは別の手続きです。

義務化前の相続にも期限が設けられた

2024年4月1日より前に相続し、取得したことも以前から知っていた不動産については、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。祖父の名義のままになっている土地も、古い相続だから対象外とはいえません。

一方、施行後になって初めてその不動産の取得を知った場合は、その日から3年以内という期限も考慮されます。「昔の相続はすべて同じ日が期限」と決めつけず、相続の時期と取得を知った時期を分けて整理してください。

出典：法務省 相続登記の申請義務化について

知った日と遺産分割日から期限を確認する

期限を確認するときは、親の死亡日だけをメモして終わらせないようにしましょう。基本的な申請義務と、遺産分割の成立後に生じる義務があるためです。

相続と不動産の取得を知った日が基準になる

基本的義務の起算点は、自分のために相続が始まったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日です。親の死亡時に自分が相続人であることと、実家が遺産に含まれることを知っていれば、通常はその時点から期限を考えます。

たとえば、父が2026年6月に亡くなり、そのときに父名義の実家を相続したことを知っていたなら、基本的義務はそこから3年以内です。2027年に分割の話し合いを始めても、話し合いの開始時点から最初の期限が始まるわけではありません。

分割が成立するとその内容を登記する義務が生じる

法定相続分で登記した後に遺産分割が成立した場合などは、成立の日から3年以内に、その内容に応じた登記が必要になります。相続人申告登記で基本的義務を果たした場合も、分割成立後の義務は残ります。

母と子2人の相続で、子が相続人申告登記を済ませ、後の協議で母が実家を取得したとします。この場合、協議がまとまったことだけで手続きが完了するのではなく、母の取得を反映する相続登記を進めます。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる

期限を過ぎると自動的に10万円を請求される仕組みではありません。登記官が義務違反を把握した場合には催告が行われ、正当な理由なく申請しなければ、裁判所への通知を経て過料の対象になります。

相続人が極めて多数で把握に時間がかかる場合、遺言の有効性などが争われている場合、重病や経済的困窮などは、正当な理由として検討される類型です。ただし、個別事情の確認があるため、家族の判断だけで免除されたつもりにならず、法務局や専門家へ事情を伝えましょう。

出典：新潟地方法務局 相続登記の申請義務化について

戸籍と不動産資料から申請する

分け方が決まっているなら、取得する人と対象の不動産を明らかにして申請の準備へ進みます。必要書類は、遺言による相続か、協議による相続か、法定相続分による登記かで変わります。

登記事項証明書で土地と建物を別々に確認する

まず登記事項証明書で名義人、持分、土地の地番、建物の家屋番号を確認します。実家という一つの呼び方でも、土地と建物は別の登記です。敷地が複数筆に分かれていたり、私道の持分があったりすることもあります。

固定資産税の課税明細は物件を探す手掛かりになりますが、登記簿の内容と一致するかも確認してください。登記上の住所が古い場合は、亡くなった人の戸籍の附票や住民票の除票などで、同一人物であることをつなぐ資料が必要になることがあります。

協議による登記では相続人全員を確定する

これは遺産分割協議による登記の主な例です。遺言による場合には遺言書や、必要に応じた検認の資料などを確認します。法定相続情報一覧図で代替できる戸籍関係資料もありますが、すべての添付書類が一覧図一枚に置き換わるわけではありません。

戸籍に前婚の子や養子がいる場合などは、普段連絡を取る家族だけで協議書を作らないことが大切です。相続人が抜けていれば、書類の補充だけでは済まず、協議から見直す可能性があります。

集めた資料は、相続関係、住所のつながり、不動産の表示、分割内容に分けて照合します。たとえば戸籍では父の死亡を確認できても、登記簿の古い住所と最後の住所をつなぐ資料が別に必要になることがあります。どの資料が何を証明するかがわかると、不足分だけを追加で取得できます。

申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。複数の地域に物件があれば、管轄ごとに申請が必要になることもあります。窓口、郵送、オンラインのどの方法を使うかを決め、戸籍等の原本還付と手元の控えの残し方も確認します。

登録免許税と証明書の費用を分けて見積もる

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の課税価格に0.4％を掛けて計算します。売却価格や相続税評価額をそのまま使うのではなく、通常は固定資産課税台帳の価格を基に確認します。

免税措置に当たらず、課税価格が1,000万円なら登録免許税は4万円です。戸籍等の取得費用や、司法書士へ依頼する場合の報酬は別に見積もります。一定の土地には2027年3月31日までの免税措置があるため、対象や申請書への記載を確認してください。

出典：国税庁 登録免許税の税額表／法務局 相続登記の登録免許税の免税措置について

分割が決まらない場合は相続人申告登記も検討する

実家を母が取得するか、子が引き継ぐか決められない。そんなときは、分割の結論と登記義務への対応を別々に考えられる相続人申告登記があります。

相続人であることを申し出て基本的義務を果たす

相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が始まったことと、自分がその相続人であることを法務局へ申し出る制度です。特定の相続人が単独で申し出ることもでき、通常の相続登記より戸籍関係書類を簡略化できます。

申出に係る登録免許税はかかりませんが、戸籍等の取得費用まで不要になるわけではありません。また、自分の申出だけで家族全員の義務が一律に済むものではないため、誰の分を申し出るのかも確認します。

所有者や持分を確定する登記ではない

この制度で記録されるのは、申出をした相続人の氏名や住所などです。母が全部を取得した、子が4分の1を取得した、といった所有権の内容を公示する登記とは異なります。

売却や担保設定を進めるときは、所有権を反映する相続登記が必要です。期限への暫定的な対応をした後も、遺産分割を進め、成立後の登記まで管理してください。

別の方法として法定相続分による共有の登記もあります。ただ、誰が実家を使うか、修繕費を負担するかといった問題まで解消するものではありません。共有のままにする影響と、申告登記でいったん対応する方法を比較すると判断しやすくなります。

出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A

昔の相続と複数の相続は権利を整理する

祖父名義の土地を父が管理し、その父も亡くなっている場合には、今の家族だけで名義を変えられるとは限りません。祖父の相続と父の相続を順にたどる必要があります。

登記名義人から現在までの相続をたどる

複数の相続が重なると、先の相続人が持っていた権利を、その後の相続人が引き継いでいます。親族関係や過去の分割の有無によって必要な関係者と登記の進め方が変わるため、単に名義人を最終取得者へ書き換える発想では進められません。

登記簿、亡くなった時期、戸籍、過去の協議書を並べると、どこまで整理されているかが見えてきます。家族の記憶にある「父が相続したはず」という話と、当時の書面が残っているかを分けて確認してください。

物件を探す資料も複数使う

2026年2月2日には、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に確認する所有不動産記録証明制度も始まりました。親の所有物件を把握する手段の一つとして検討できます。

ただし、登記情報を基にする制度なので、氏名や住所の変遷、未登記の建物などによって把握できない物件も考えられます。納税通知書や自治体の資料、権利証等との照合も続けましょう。財産探しの手順は親の財産がわからないときの調べ方でも整理しています。

申請後の管理と関連義務も確認する

申請後は、登記が完了したことと内容が正しいことを確認し、登記識別情報などの重要書類を保管します。不動産を引き継いだ後に住所が変わる場合も、登記簿の更新を忘れないようにしましょう。

住所や氏名の変更登記には別の期限がある

2026年4月1日からは、所有権の登記名義人の住所・氏名に変更があった場合の登記も義務化されています。原則として変更の日から2年以内で、相続登記の3年とは別です。施行前の変更についての経過措置も確認してください。

法務局が職権で変更する仕組みも整備されていますが、引っ越し後に必ず自動で反映されたと考えるのは避けましょう。利用する手続きと登記簿の記載を確認しておくと、その後の売却や新たな相続の準備にも役立ちます。

登記と分割の問題で相談先を選ぶ

戸籍が複雑、過去の相続が重なっている、不動産が複数あるといった場合は、司法書士に資料を見せて必要な申請を整理する方法があります。分け方そのものに争いがある場合は、弁護士への相談も検討します。

相続税の申告は登記とは別で、一般に相続開始を知った日の翌日から10か月以内という期限があります。登記を3年以内に進めれば税務も間に合うとは限りません。分割・登記・申告の予定を一枚の表に並べ、担当者と期限を家族で共有してください。

出典：法務省 住所等変更登記の義務化

相続登記義務化でよくある質問

何十年も前の相続でも登記が必要ですか

はい。義務化前に相続し相続登記が未了の不動産も対象です。施行前から取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに申請が必要です。

遺産分割が決まらなければ期限は延びますか

話し合いがまとまらないだけで自動的に延びるわけではありません。相続人申告登記などで基本的義務に対応し、分割成立後の登記も進めます。

相続人申告登記をすれば実家を売却できますか

それだけでは売却に必要な所有権の登記は整いません。相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、別途相続登記が必要です。