相続した実家に抵当権の登記が残っていても、住宅ローンが未返済とは限りません。

完済しても、抵当権抹消の登記を別に行っていなければ、登記簿には残ることがあります。

相続登記と抹消の順序を決めるポイントは、抵当権が亡くなる前に消滅したか、亡くなった後に消滅したかです。

まず銀行へ完済の事実と日付を確かめ、登記の内容と照合してください。

抵当権抹消と相続登記の順序は完済時期で変わる

死亡前に抵当権が消滅していれば先に抹消できる場合がある

親の生前に完済して抵当権が消滅していた場合は、相続による一般承継人として、相続登記の前に抹消を申請できる場合があります。

申請する人の資格や添付資料を確認する必要があり、死亡前の完済なら何も資料が要らないわけではありません。

死亡後に完済した場合は先に相続登記が必要になる

親の死亡後に返済や保険金の支払いで抵当権が消滅した場合は、通常、相続登記を行い、その後に抹消を申請する流れになります。

同じ日に連続して申請する場合でも、それぞれの登記原因と日付を分けます。

判断に使うのは銀行の書類にある抵当権の消滅原因と日付です。

家族が最後の引落しを見た日や、保険金の請求日だけで決めず、金融機関と司法書士等に確認してください。

登記事項証明書と銀行書類で抵当権の内容を確認する

ローンの残高と登記の有無は別々に確かめる

登記事項証明書の権利部では、抵当権者、債権額、設定日、受付番号、共同担保の記載等を確認します。

登記時の債権額は、現在のローン残高を表示しているとは限りません。

銀行には、借入契約を特定できる書類と死亡の事実を伝え、完済状況と抹消に使う書類の交付を問い合わせます。

複数の土地や建物に担保が付いている場合は、一部の物件だけを見落とさないよう確認します。

団信があるときも完済日と抹消書類を銀行へ照会する

団体信用生命保険が付いていても、死亡の連絡だけで抹消登記まで済むわけではありません。

保険の支払いの審査やローンの処理状況を確認し、完済後に必要な書類を受け取ります。

死亡日を当然に抵当権の消滅日と扱わず、銀行からの登記原因証明情報等に基づいて申請します。

借金の承継に不安がある場合は、相続する債務の調査も並行してください。

死亡前の完済なら相続人による抹消申請を検討する

登記名義人と申請する相続人のつながりを証明する

生前の完済を理由に相続人が抹消する場合は、戸籍等により、登記名義人から申請する人へ権利関係が承継されたことを示す必要があります。

共同相続人がいる場合の申請方法も含め、法務局へ具体的な事案を伝えて確認します。

売却予定があるなら相続登記も並行して準備する

抵当権を抹消できても、それだけで故人名義のまま通常の売却手続きが完結するわけではありません。

取得者を決める遺産分割や、売主となる相続人への名義変更も進めます。

相続登記には申請義務の期限があります。抹消を先にできるケースでも、相続登記の期限と必要書類を後回しにしないでください。

死亡後の完済なら取得者の相続登記から進める

連続申請でもそれぞれの原因日付と資料を確認する

相続登記と抵当権抹消を一緒に依頼する場合も、戸籍や協議書等を使う相続登記と、銀行の抹消書類を使う登記を分けて準備します。

どちらかの資料不足で予定が変わらないよう、一覧を作ります。

債務者が誰かと担保不動産の所有者を区別する

家の所有者とローンの債務者が別の場合や、親がほかの人の債務の担保として家を提供していた場合もあります。

相続人になったことだけで、担保の問題と債務の負担を同じように処理できるとは限りません。

書類紛失や銀行の合併があれば金融機関へ連絡する

登記識別情報がない場合の方法を確認する

受け取った銀行書類を紛失したときは、まず発行元へ連絡し再交付できるものを確認します。

登記済証や登記識別情報の紛失では別の手続きが必要になる場合があり、写しだけで足りるとは限りません。

古い抵当権や休眠担保は一律に抹消できない

金融機関が合併・商号変更している場合は、現在の承継先と登記上の表示を確認します。

古い抵当権では、債権者の所在や債務の状況が不明なこともあり、通常の完済抹消とは異なる制度の検討が必要です。

最初の連絡には、登記事項証明書と手元の銀行書類をそろえ、死亡日と完済の記録を添えてください。

この二つの日付の前後関係が、必要な登記の順序を決める手掛かりになります。

よくある質問