土地の相続税評価は、登記簿の一筆ごとに計算すればよいとは限りません。宅地は原則として、利用の単位となる一画地ごとに評価し、所有者や権利関係、相続で取得する形も確認します。

同じ地番の中に自宅と貸家がある場合と、複数の地番を一体で自宅として使う場合では、区切り方が変わります。補正率を探す前に、死亡日の使い方を図面へ示すことから始めます。

登記の一筆と相続税の一画地は一致しない

一筆は土地の登記上の区分です。一画地は相続税で評価する利用の単位で、区分の目的が違います。二つの地番にまたがる一軒の自宅があれば、その地番だけを理由に必ず二つの評価単位となるわけではありません。

課税時期の利用状況を地図へ示す

登記事項証明書、公図、測量図、現況写真を並べ、建物、庭、出入口、駐車場、貸している範囲を記入します。地目は死亡日の現況を基に確認し、宅地以外の農地・山林・雑種地等もすべて宅地の区切り方で処理しないようにします。

所有者と権利関係と利用者を並べて確認する

宅地では、同じ所有者が自分で使っている土地は、居住用と事業用という違いだけで当然に別画地になるわけではありません。他人へ貸す部分があるときは、どの権利に基づく貸付けかを確認します。

共同ビルや借地など例外を分ける

隣接する土地を別の所有者から借りて一体利用する場合、借りる側と貸す側の評価単位が同じとは限りません。共同ビルの敷地にも特有の取扱いがあるため、「一体で使うから全部まとめる」とだけ判断しないでください。

遺産分割で取得する形を評価担当へ示す

相続で取得した宅地は、原則として、取得者が取得した宅地ごとに評価単位を判定します。遺産分割で土地を現物で分ける案がある場合は、その区画と取得者を評価担当へ伝えます。

現物分割と共有取得を混ぜない

一つの宅地を長男と長女が各2分の1の共有で取得することと、東側を長男、西側を長女が単独取得することは違います。共有持分を分けただけで、地面に二つの独立した区画ができるわけではありません。

分割の案を変えれば、税評価だけでなく出入り、建築、売却、将来の家族の利用にも影響します。図面上の線だけを税額計算へ渡さず、実際にその形で取得・利用できるかを登記や建築の確認と並べて検討します。

著しく不合理な分割を評価減のために使わない

取得者ごとに評価する原則には例外があります。親族間等の分割が著しく不合理な場合、たとえば分割後の画地を宅地として通常の用途に使えないような場合は、分割前の画地を一画地として評価する扱いです。

不整形補正の前に単位を確定する

形を細かく分ければ、無道路地や不整形地の減額を自由に増やせるわけではありません。減額率を先に当てはめると、前提となる単位が違い、評価全体をやり直すことになります。

まず一枚の現況図に、所有者、各建物、利用者、契約の範囲、分割予定を書き込みます。その資料を税理士へ示し、地目と評価単位を確定してから、路線価や補正の検討へ進んでください。

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