親が持っていた駐車場は、人に貸していた土地だから相続税の評価を下げられるのでしょうか。土地所有者が自ら経営する貸駐車場は、原則として自用地として評価します。一方、土地を借りた事業者等が施設を造る契約には、別の確認が必要です。

駐車場の呼び名だけで決めず、契約相手、設備の負担、死亡日の利用を確かめます。土地の基礎価額を調べたうえで、賃借権の控除と小規模宅地等の特例を分けて見ていきましょう。

自営か土地を貸しているかを契約から分ける

土地の所有者が自ら月極めなどの貸駐車場を経営していた場合、その土地は原則として自用地としての価額で評価します。他人の車が停まっていても、普通借地権の割合を当然に差し引くわけではありません。

駐車する場所の提供と土地そのものの賃貸を区別する

自営の貸駐車場は、その場所で一定期間、車を保管することを引き受ける契約です。国税庁は、土地の利用そのものを目的とする賃貸借とは契約関係が異なり、この利用権は契約期間にかかわらず土地自体に及ばないとしています。

一方、他の事業者へ土地を貸し、その事業者が自らの費用で車庫などの施設を造ることを認める契約なら、土地の賃貸借として賃借権の価額を控除する場合があります。月極めかコインパーキングかという名称より、誰が何を借り、設備を負担しているかを確かめます。

管理会社へ料金徴収を任せているだけなら、それだけで土地を同社へ貸したことにはなりません。契約書と入金明細を一緒に読み、管理委託を賃借権の設定と取り違えないようにします。

駐車場の現況と周辺の土地から基礎価額を調べる

貸し方を分けたら、まず権利を控除する前の土地の価額を調べます。駐車場の土地は、死亡時の現況により、多くの場合は雑種地として評価します。雑種地は、宅地や農地、山林などの区分に当たらない土地について使う評価上の区分です。

登記地目ではなく死亡日の利用と周囲を確認する

登記簿に「畑」と残っていても、死亡日には駐車場として使っていたなら、登記の一語だけで農地の評価を選びません。反対に、店舗やアパートの敷地と一体で使う専用駐車場などは、独立した貸駐車場と同じ評価単位とは限らないため、建物との位置関係と利用者も示します。

店舗や建物の敷地と一緒に使う土地は、土地をどこまで一つとして評価するかも確認してください。地番が分かれていることと、評価を分けることは同じではありません。

雑種地の基本は、状況が類似する付近の土地の1㎡当たりの価額を基に、位置や形状等の違いを反映し、対象地の面積を掛ける方法です。雑種地自体について評価倍率が定められている地域には、その固定資産税評価額へ所定の倍率を掛ける取扱いもあります。近くの宅地の倍率を、自分の雑種地の評価額へそのまま掛けないでください。

例えば、類似地との条件差を反映した後の単価が8万円/㎡、一団として評価する面積が200㎡と確認された仮定なら、8万円×200㎡＝1,600万円です。これは権利控除や特例を適用する前の土地価額の説明であり、特定地域の公表単価、売却価格、相続税額ではありません。

市街化調整区域は建築制限と周辺の状態も示す

市街化調整区域の雑種地では、周囲の状況から、宅地、農地、山林等のどの土地へ比準するかを判断します。宅地比準で法的規制による減価を考える場合も、市街化の影響と利用状況によるため、「調整区域なら一律半額」という計算にはしません。

農地等の価額を基に駐車場を評価する場合には、造成費相当額を加える取扱いがあり、宅地比準の価額を上回らないという条件もあります。土地を平らにした費用を、どの方法でも必ず差し引けるという意味ではありません。自治体で確認した区域・建築制限と、現地の写真や造成資料を評価担当へ渡します。

利用者等が設備を造る契約は賃借権の評価を確かめる

土地の賃貸借として評価する場合は、自用地としての価額から、契約に対応する賃借権の価額を差し引きます。ここで評価する賃借権は、家を建てる普通借地権と同じ割合で決まるとは限りません。

登記と権利金や構築物の条件から区分を調べる

国税庁は、賃借権の登記があるもの、設定時に権利金や一時金の支払いがあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするものなどを、地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権の例に挙げています。それ以外の賃借権とは、計算の扱いが分かれます。

この区分と残存期間に応じ、法定地上権割合等を用いる計算や、控除する賃借権価額の下限を確認します。路線価図の借地権割合を、そのまま自用地価額から引く、といった読み方で終えないことが大切です。

設備があるという事実だけで区分や控除額を確定せず、誰がどの権利に基づいて土地を使えるのかまで契約と照合してください。借主が造成している場合などは、控除の基になる土地価額にも別の確認が必要です。

土地評価と特例を分けて申告資料をそろえる

土地の賃借権を控除できるかという判断と、小規模宅地等の特例を使えるかという判断は別です。自営駐車場を自用地として評価する場合でも、特例については所定の条件を別に確かめます。

国税庁は、貸付事業用宅地等の対象となる事業に駐車場業を含めています。ただし、建物又は構築物の敷地であることなどの条件があり、駐車料金の収入があるだけで適用できるわけではありません。貸付開始時期や取得者の事業・保有継続、申告の要件も確認します。

貸付開始時期や相続後の事業・保有の条件は、貸付事業用宅地等の特例の適用条件で詳しく説明しています。権利控除の有無を確かめた後、特例についても別に確認してください。

土地ごとに契約と現況と評価の資料をまとめる

死亡後に舗装をやり直したり、事業者との契約を変えたりした場合は、その日付も残します。現在の姿を撮った写真だけで、死亡日に同じ状態だったと説明しないようにします。

最初は、管理会社からの入金明細と契約書を並べ、「駐車料金の管理を頼んでいたのか、土地を貸していたのか」を確認してください。区分が分かれば、土地の基礎価額、賃借権の控除、特例という順に、必要な資料を追加できます。

よくある質問

月極駐車場なら借地権割合を引けますか

土地所有者が自ら経営する通常の貸駐車場は、自用地として評価します。土地を事業者等へ貸す場合とは契約の性質が異なり、月極めという名称だけで借地権割合を差し引くことはできません。

登記地目が畑でも駐車場は農地で評価しますか

登記だけでは決まりません。死亡時点の現況と利用関係、周辺の状況から適切な地目・比準方法を確認します。

駐車場会社に貸せば土地の評価は必ず下がりますか

会社の関与だけでは決まりません。運営委託か土地の賃貸か、設備の負担や賃借権の内容を契約から確認します。