広い土地の相続税評価では、面積に路線価を掛けるだけでなく「地積規模の大きな宅地の評価」を使えるか検討します。三大都市圏では500㎡以上、それ以外では1000㎡以上が面積の基準ですが、広さだけで適用が決まるものではありません。

所在地、用途地域、指定容積率、土地の利用単位を順に確認してから補正率を計算します。土地の評価額が下がる制度であり、相続税そのものが同じ割合で安くなる制度ではない点も押さえてください。

面積の基準と除外される宅地を先に確認する

この評価は、広い宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合の減価を反映する仕組みです。2018年1月1日以後の相続等では、旧制度の広大地評価と区別して現行の条件を使います。

三大都市圏は都府県名だけで判断しない

面積の下限は三大都市圏500㎡、それ以外1000㎡です。ただし、三大都市圏は法律で定める特定の区域を指し、東京や大阪の周辺という感覚だけでは判定できません。

一つの市の一部だけが区域に入る場合もあります。土地の所在地番を使い、国税庁のチェックシートと自治体の担当課で該当区域を確認してください。

用途地域と指定容積率などの除外条件を見る

指定容積率は、前面道路の幅員等から決まる基準容積率とは異なります。建物を実際に建てられる容積率が低いから対象になる、と置き換えないでください。

面積は登記の筆数より土地の利用単位で確認する

隣り合う土地を持っているからといって、面積を自由に合計できるわけではありません。相続税の土地評価では、利用状況等から評価単位となる一画地を判定します。

同じ所有者の土地でも用途が違えば分かれる

例として自宅敷地と隣の貸家敷地を所有していても、同じ土地として合計するとは限りません。一方、一体利用している敷地が複数の筆に分かれている場合は、筆ごとに別評価とするとは限りません。

登記事項証明書と公図だけでなく、賃貸借契約、建物の配置、現地写真を合わせて使い方を説明します。面積基準の直前で判定が変わる土地ほど、この確認が評価に影響します。

共有持分の面積へ単純に割り戻さない

共有の土地については、持分割合を掛けた面積だけで判定するものではありません。一画地全体の地積で規模を判定する取扱いを確認し、その上で持分に対応する評価を行います。

土地が複数の用途地域や容積率の区域にまたがる場合にも個別の判定方法があります。地図の一部だけを見ず、敷地全体の区域を担当課へ示して確認します。

路線価地域では規模格差補正率を掛けて評価する

路線価地域では、普通商業・併用住宅地区又は普通住宅地区にあることが条件です。都市計画の用途地域と、路線価図の地区区分は別の項目なので、どちらも確認します。

補正率は面積と地域の係数で計算する

規模格差補正率は「（地積×B＋C）÷地積×0.8」で求め、小数点以下第2位未満を切り捨てます。BとCは所在地と面積区分で異なるため、国税庁の表をそのまま対応させます。

例として、三大都市圏の普通住宅地区にある600㎡の宅地で、ほかの適用条件を満たすとします。この区分のBは0.95、Cは25なので、補正率は（600×0.95＋25）÷600×0.8＝0.7933…となり、0.79を使います。

評価額の減少と相続税の減少を分ける

同じ例で路線価を1㎡20万円、その他の画地補正率を1と仮定すると、補正前1億2000万円に対し、補正後は9480万円です。2520万円は土地の評価額の差であり、納める税金の減少額ではありません。

実際には奥行、不整形、権利関係などの補正も関わります。相続税の基礎控除や税率、ほかの特例まで含めて初めて納付税額への影響が分かります。

倍率地域や小規模宅地等の特例は別に確認する

倍率地域では、固定資産税評価額へ倍率を掛けた価額と、標準的な宅地の価額に各種補正や規模格差補正を反映した価額を比べ、低い方を使う取扱いです。倍率を掛けた後へ単純に同じ補正率を追加するものではありません。

路線価がない土地も対象外と決めない

路線価図に数字がないから、この評価を使えないと判断しないでください。評価倍率表と近隣の標準的な宅地の資料を使い、国税庁の倍率地域の評価方法へ当てはめます。

市街地農地等でも、宅地であるとした場合の価額の評価にこの定めを使える場合があります。現況が農地なら全て対象外、又は全て宅地と同じという説明は避けます。

小規模宅地等の特例は取得者などの条件を別に判定する

名称は似ていますが、小規模宅地等の特例は居住や事業、取得者等の要件により一定面積までの評価を減額する制度です。地積規模の大きな宅地の評価とは判定の目的が異なります。

両方を検討できる場合もありますが、面積の上限や適用順序、申告書類はそれぞれ確認します。土地評価の段階と特例適用の段階を混ぜると、減額の二重計上を見落としやすくなります。

路線価図と都市計画の資料を同じ土地へ対応させる

確認のために用意するのは、所在地番、登記事項証明書、公図、地積測量図等、路線価図又は評価倍率表、都市計画情報、実際の利用が分かる資料です。各資料の住所や地番が同じ土地を示すかも照合します。

登記面積と現況が違うときは測量も検討する

登記の面積が基準にわずかに足りない場合などは、現況と資料の違いを確かめます。ただし、評価減のために必ず測量すべきとは限らず、測量費、境界確認の負担、評価への影響を比べる必要があります。

土地家屋調査士に面積や境界を、税理士に評価単位と税額への影響を確認すると、専門分野を分けて相談できます。

適用要件チェックシートを空欄のまま残さない

まず国税庁の適用要件チェックシートへ、確認できた項目と未確認の項目を記入します。地番と用途地域は分かるが指定容積率が不明、という形で不足を具体的にしてください。

広さから減額率を予想するより、どの条件を満たすかを資料で説明できることが先です。必要な項目がそろってから評価計算を依頼すると、見積もりと申告準備も進めやすくなります。

小規模宅地等の特例は別の適用条件を確認する制度です。親の住まいを子が取得する場合は、別居の子と小規模宅地等の特例も確認し、土地の面積による補正と混同しないようにします。

よくある質問

500㎡以上の土地なら必ず評価を減らせますか

いいえ。三大都市圏かどうか、用途地域、指定容積率、評価単位などの要件があります。三大都市圏以外では面積の基準が1000㎡以上です。

規模格差補正率で相続税も同じ割合だけ減りますか

同じ割合で減るとは限りません。補正するのは土地の評価額であり、相続税はほかの遺産や控除、税率等を含めて計算します。

倍率地域の土地にも適用できますか

地積規模などの条件を満たせば対象になります。倍率方式の価額と、規模格差補正等を反映した所定の価額を比較して評価します。