小規模宅地等の特例は別居の子でも条件次第で使える

小規模宅地等の特例には、土地の使い方によって複数の区分があります。この記事で扱うのは、親の自宅などの土地に適用する「特定居住用宅地等」です。

別居の子が検討する主な道筋は二つあります。親が住んでいた実家を取得する家なき子の区分と、親と生活費を共通にしていた子が住む別の土地を取得する区分です。

80％減額になるのは土地の相続税評価額

特定居住用宅地等として認められると、330㎡までの部分について、相続税の計算に入れる土地の評価額を80％減らせます。相続税全体が80％安くなる制度ではありません。

例として、面積200㎡、特例適用前の相続税評価額5,000万円の土地全体に特例を使えるとします。この土地を相続税の計算に入れる額は1,000万円です。

建物や預貯金の評価額まで同じ割合で減るわけではありません。他の財産や債務、相続人の人数も含めて税額を計算するため、土地の減額と納める税額を分けて考えます。

親の実家と子が住む別宅では適用条件が違う

取得する土地	検討する区分	最初の確認点
親が住んでいた実家の土地	家なき子の区分	親の配偶者・同居相続人と、子の住まいの履歴
親と生計を一にしていた子が住む別宅の土地	生計一親族の居住用の区分	生活費の実態と、子の居住・土地保有の継続

この違いを飛ばして「別居だから不可」「家を持っていないから可」と決めると、判断を誤ります。以降は、親の実家を別居の子が取得する家なき子の条件から見ていきます。

家なき子特例は親の家族構成と子の住まいで判定する

家なき子特例は正式な制度名ではなく、配偶者や同居親族以外の一定の親族が、親の自宅敷地を取得する場合の通称です。国税庁が示す六つの条件をすべて満たす必要があります。

親に配偶者と同居していた相続人がいないこと

まず、亡くなった親に配偶者がいないことが条件です。父に法律上の配偶者である母がいるなら、父と母が別居していた場合でも、別居の子は父の実家について家なき子の区分を使えません。

さらに、親が亡くなる直前にその家に住んでいた相続人がいないことも必要です。ここで確認するのは同居していた人の有無だけでなく、その人が親の相続人に当たるかどうかです。

同居していた相続人が相続放棄をしても、この条件では放棄がなかったものとして判断します。実家を取得する人を変えるだけで、同居相続人がいた事実をなくすことはできません。

父の法律上の配偶者である母がいて実家の取得者を決めるなら、母の生活と二次相続も判断材料になります。父の遺産を母に全部相続させる場合の税額比較では、母の取得額を変えた例を紹介しています。

相続開始前3年以内の住まいと家の所有者を確認する

子が親の死亡前3年以内に、日本国内にある一定の所有者の家に住んだことがないことも条件です。確認する所有者は、子本人、子の配偶者、子の3親等内の親族、子と特別な関係のある一定の法人です。

ただし、親が亡くなる直前に住んでいた家は、この3年の条件から除かれます。親名義の別の住宅と、相続する実家を同じ扱いにしないようにしてください。

この条件は「3年間ずっと不動産を所有していない」という意味ではありません。過去3年の住まいごとに、誰が所有していた家かを確認する条件です。

相続時に住む家を過去に所有していた場合は対象外

3年の居住履歴とは別に、親の相続開始時に子が住んでいる家を、子が過去に所有していたことがないという条件があります。こちらは過去3年だけに限る条件ではありません。

自分の家を売却して、その家を借りて住み続けている場合は、現在の契約が賃貸でもこの条件を満たせません。名義を変えた後の状態だけで判断しない点が大切です。

土地を申告期限まで保有し納税義務者の条件も満たす

取得した土地は、相続開始から相続税の申告期限まで保有する必要があります。家なき子の区分では、その間に実家へ引っ越して住むことまでは求められていません。

もう一つ、国籍や住所に関係する納税義務者の条件があります。「居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を有しない人」には該当しないことが必要です。

この条件を「日本人だけが対象」と言い換えるのも正確ではありません。海外居住や外国籍が関係する家庭は、親子の住所・国籍・在留状況から該当する区分を確認します。

賃貸暮らしでも家なき子特例を使えない場合がある

自宅の住所や賃貸契約を見てから、家の所有者を調べると、自分の状況を整理しやすくなります。とくに家族名義の住宅と、売却後も住み続けた住宅には注意が必要です。

配偶者や親族の持ち家では本人の名義でなくても判断が変わる

子本人に持ち家がなくても、子の配偶者が所有する家に住んでいれば、3年の居住条件を満たしません。兄弟姉妹やおじ・おばなど、3親等内の親族が所有する家も確認対象です。

親が所有する別のマンションに住んでいた場合も、原則としてこの確認が必要です。一方、親が亡くなる直前に住んでいた実家には、先ほどの除外があります。

家賃を払っているから第三者の賃貸住宅と同じ、とは限りません。契約の形だけでなく、登記に記載された所有者と家族関係を照合します。

売却した元自宅に住み続ける場合と収益不動産を持つ場合

子の状況	住まいの条件を考える際の要点
第三者所有の賃貸住宅に長年住み、現在の家を所有したことがない	住まいの条件を満たす可能性がある。親の家族構成など残りの条件も必要
元自宅を売却し、そのまま家賃を払って住んでいる	現在住む家を過去に所有していた条件に抵触する
他人へ貸す住宅を所有し、自分は別の賃貸住宅に住む	不動産所有だけで直ちに対象外にはならない。その家への居住履歴などを確認
自分が関係する法人所有の住宅に住む	法人と子の関係が法令上の範囲に入るか確認する

収益不動産を持つ人でも、その住宅に住んだことがあるかどうかで判定が変わります。「持ち家あり・なし」の二択では、必要な情報が足りないのです。

特例を目的に家を親族へ移したり、住まいを変えたりする前には、税負担だけでなく転居費用と生活への影響も検討してください。形式的に名義を変えるだけで適用条件は整いません。

孫が同居していた場合は相続人に当たるかを確かめる

親が孫と暮らしていた場合も、「同居人がいるから使えない」とは即断できません。孫の親が存命などで孫が親の相続人に当たらなければ、同居相続人がいるという条件には当たりません。

一方、代襲相続や養子縁組などで孫が相続人になる場合は、扱いが変わります。親の戸籍と家族関係から確認し、呼び名だけで相続人の範囲を決めないようにします。

親と生計を一にする子の住む土地は別の条件で検討する

家なき子の条件に当てはまらなくても、対象が親の実家とは別の土地なら、確認する区分が変わる場合があります。親と生計を一にしていた子が住む住宅の敷地です。

親の土地に住む子が生活費も共通にしていた場合

例として、親が所有する別宅の土地に子が住み、親が子の生活費を継続して負担していたとします。その土地を子が相続する場合は、生計一親族の居住用の区分を検討します。

ここでいう「生計を一にする」は、日常の生活費を共通にする関係です。別居していても該当することはありますが、たまに援助した、介護を手伝ったという事情だけで確定するものではありません。

生活費を誰が負担したか、仕送りの目的と継続性、親子それぞれの収入などを整理します。親の実家を取得する家なき子とは、土地の利用者も判断する条件も違います。

取得する子には居住と土地保有の継続が必要

この区分では、その子が相続開始前から申告期限まで引き続きその家に住み、土地を申告期限まで保有する必要があります。家なき子にはない居住継続の条件を混同しないでください。

親と生活費を共通にしていたというだけで、親が住んでいた実家を別居の子が自由に取得できるわけでもありません。どの家に誰が住んでいたのかを、土地ごとに確認します。

介護のための一時滞在と同居も分けて判断する

親の看病で実家へ泊まり込んでいた場合、同居親族に当たるかは住民票だけでは決まりません。普段の住まい、滞在の目的、生活の拠点などを確認します。

親が老人ホームに入居していた場合は、実家を親の居住用として扱えるかも別の確認点になります。同居・別居という一語にまとめず、親の入居前後と子の生活を時系列で説明できる資料を残します。

施設へ移った後の実家は、介護認定や施設の種類、誰が家を使っていたかも確認が必要です。詳しくは老人ホームと小規模宅地等の特例で整理しています。

特例を使う前に土地の取得者と売却時期を決める

特例の対象になりそうでも、土地を取得した後の行動で条件を外れることがあります。遺産分割と売却の予定は、申告書を作る前に確認しておきます。

共有で取得する土地は持分ごとに条件を確かめる

兄弟姉妹で土地を共有する場合、一人が家なき子の条件を満たしても、ほかの人の持分まで自動的に対象になるわけではありません。それぞれの取得者について条件を判断します。

対象となり得る土地等の取得者が複数いる場合は、特例を適用する土地の選択について、その全員の同意も必要です。住み続ける人、管理費を負担する人、将来売却したい人の意向を確認し、税額だけで分割案を決めないようにします。

申告期限前の売却は土地の保有条件に関わる

家なき子の区分では、相続税の申告期限まで土地を保有しなければなりません。通常の期限は、親の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。

期限前に土地の所有権を移してしまうと、保有条件を満たせなくなります。売買契約日と引渡日が違う場合は、実際に所有権がいつ移る契約なのかを確認してください。

家なき子には相続後の実家居住の条件がない一方、同居親族や生計一親族の区分には居住継続の条件があります。自分の区分を確かめず、同じ日程で解体や転居を進めるのは避けます。

土地を先に贈与する案とは同じ条件で比べない

親が元気なうちに土地を子へ贈与する方法は、相続で取得する方法と税務上の扱いが違います。贈与で取得した土地に、後から小規模宅地等の特例をそのまま使えるとは考えられません。

贈与税だけでなく不動産の移転費用、親の生活資金、相続時の特例の可否まで比較する必要があります。渡す時期を考えている場合は、生前贈与と相続を比較する記事で、子に残る財産を基準に整理してください。

住所と家屋の所有履歴を資料にして申告する

判断に必要なのは、現在の住まいの説明だけではありません。過去3年の住所と家の所有者、現在住む家の所有履歴、土地を取得する人を資料で確認します。

住所の履歴と家の所有者を一つの表にする

確認したいこと	準備する資料の例
親の配偶者と相続人の範囲	戸籍、法定相続情報一覧図など
子の相続開始前3年の住所	戸籍の附票、住民票の除票など住所履歴が分かる資料
その家を誰が所有していたか	賃貸借契約書、建物の登記事項証明書など
現在の家を過去に所有したことがないか	建物の登記履歴、契約書など
土地を取得する人と分割内容	遺言書、遺産分割協議書、必要な印鑑証明書など
生計を一にしていた関係	生活費の送金記録、支出を負担した資料など

資料名だけを集めるより、「住所・居住期間・当時の所有者・所有者との関係」の四つを一行ずつ記入すると、不足が見えます。分からない欄は空欄のまま税理士に示して構いません。

これらは準備資料の例です。実際に申告書へ添付する書類は、申告する年の国税庁の手引と提出方法に照合してください。

特例を使って税額がゼロになる場合も申告する

特例の適用には、相続税の申告書へ適用を受ける旨を記載し、計算明細など一定の書類を添付する必要があります。特例によって税額がゼロになる場合も、申告せずに適用される制度ではありません。

特例を使う前から財産が基礎控除の範囲内に収まる場合とは、申告の扱いが違います。親の土地だけで結論を出さず、預貯金・株式・保険・借金なども調べます。

財産の内容がまだ分からない場合は、親の財産の調べ方と照会先から、土地の権利関係と他の財産を確認できます。

分割が決まらなくても申告期限は延びない

特例を使う土地は、原則として申告期限までに分割されていることが必要です。遺産分割の話し合いが終わらなくても、相続税の申告・納税期限は延びません。

未分割なら、特例を使わずに申告した後、一定の期間内に分割して更正の請求などを行う方法を検討します。申告時の書類や分割後の期限もあるため、話し合いの完了を待たず相談してください。

最初に進めたいのは、子の過去3年の住所を日付付きで書き出す作業です。その表に親の家族関係と実家の取得予定を添えると、条件のどこが未確認なのかを具体的に相談できます。

別居の子と小規模宅地等の特例に関するよくある質問

本記事は2026年10月12日に確認した国税庁の公表資料をもとにした一般的な説明です。個別の適用は、家族関係、住居・所有の履歴、土地の利用状況と分割内容を確認して判断します。