相続した空き家の売却では、条件を満たすと売却益から最高3,000万円を差し引けます。相続税の控除ではなく、家や土地を売った年の所得税と住民税に関わる特例です。

ただし、古い実家ならすべて対象になるわけではありません。建築日、親が住んでいた状況、相続後の使い方、取得した相続人の人数によって判断が変わります。解体や貸出しを始める前に、家屋の資料と売却期限を確認しておくと、必要な証拠を残せます。

空き家の3000万円控除は売却益を減らす制度

この特例は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益に対する控除です。3,000万円が現金で戻る制度でも、家の相続税評価額が3,000万円下がる制度でもありません。

家屋と敷地を相続した人が対象

適用を検討するのは、親が住んでいた家屋とその敷地等を相続や遺贈で取得した相続人です。建物は長男、土地は次男という取得の仕方では、両方を取得した人の要件を満たすかが問題になります。遺産分割を決める前なら、誰が何を取得する案なのかも税理士に示してください。

2024年1月1日以後の売却では、家屋と敷地等の両方を取得した相続人が3人以上いる場合、控除の上限は一人2,000万円です。法定相続人が3人いるだけで一律に減るという意味ではありません。

相続税がゼロでも適用できる場合がある

空き家控除では、その人に相続税が課されたこと自体は条件になっていません。相続税の基礎控除以下だった家庭でも、ほかの要件を満たせば検討できます。控除後に譲渡所得がなくなる場合も、特例を使うための確定申告は必要です。

建築時期と親の居住状況から対象家屋を確認する

対象家屋は、原則として1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされておらず、相続開始の直前に親以外の居住者がいなかった家です。一般的な分譲マンションや、新しい戸建てまで含む制度ではありません。

老人ホーム入所には別の要件がある

親が亡くなる前に老人ホーム等へ入っていた場合も、要介護認定等や施設の種類、入所後の家の利用状況などが条件を満たせば対象となる余地があります。亡くなる直前に実家に住んでいなかったことだけで判断しないでください。

一方、入所後に別の家族が暮らし始めた場合や、人に貸していた場合は結論が変わります。入所日と認定の資料、家を誰がどのように使っていたかを一つの時系列にすると、確認する点が明確になります。

相続後に貸した家や住んだ家は区別する

相続のときから売却まで、事業、貸付け、居住のために使われていないことが基本です。売れるまでの間だけ人に貸す、と決める前に適用への影響を確かめましょう。清掃や遺品の片付けに通うことと、生活の本拠として住むことも区別して説明する必要があります。

売却期限と解体や耐震改修の完了日を分けて管理する

二つの売却期限の早い方を確認する

売却期限は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。さらに制度の適用期間は2027年12月31日までなので、両方に間に合う必要があります。

例として、2024年6月に相続が発生した家なら、個別の期限は2027年12月31日です。2026年に相続したから2029年末まで使える、と現行制度の延長を先取りすることはできません。売買契約と引渡しが年をまたぐ場合は、譲渡時期の扱いも税務署等で確認してください。

売却後の工事は買主との約束も残す

家屋を残して売る場合は一定の耐震基準を満たすこと、取り壊して売る場合は全部を除却することなどが必要です。2024年以後の売却では、売却後、その翌年2月15日までに耐震改修や全部の取壊しを終える方法も認められています。

売却後の工事を買主が行うなら、完了予定、費用負担、必要書類の交付を契約段階で調整します。買主が工事をすると聞いていただけでは、期限までに終わらず特例を使えなくなるおそれがあります。

売却代金と共有者の人数は物件全体で確認する

1億円の判定を持分ごとに分けない

売却代金が1億円以下であることも要件です。兄弟それぞれの持分の代金だけを見るのではなく、対象家屋や敷地をほかの相続人が売った分や、分割して売る分を含めて判定します。

先に一部を売って特例を使い、後日の売却で合計額が1億円を超える場合は、修正申告が必要になることがあります。家族で売却状況を共有し、残りの土地の売却予定も申告担当者へ伝えてください。配偶者や親子など特別な関係のある相手への売却にも制限があります。

取得費加算の特例とは選択になる

同じ不動産の譲渡では、相続税の取得費加算の特例と空き家控除は併用できません。取得費加算は、その人に課された相続税のうち売却財産に対応する額を取得費へ加える仕組みです。

両方を使えるなら、名前の控除額だけで決めず、それぞれを適用した譲渡所得を比べます。取得費加算が使えるから空き家の確認書を用意しなくてよい、と売却前に決めてしまわないことが大切です。

自治体の確認書を取得して確定申告へつなげる

被相続人居住用家屋等確認書は、家屋のある市区町村へ申請します。自治体は親の居住や相続後の利用などを所定の資料で確認しますが、確認書が交付されたことだけで税法上の全要件が確定するわけではありません。

解体前に写真と利用記録を残す

申請に必要な資料は、建物を残して売るか、取り壊すか、売却後に工事をするかで変わります。住民票の除票、売買契約書、登記資料、電気水道の記録、除却の証明等について、家屋所在地の自治体の最新チェックリストを先に取り寄せてください。

解体後は家の状況を確認しにくくなります。工事前の写真、閉栓の記録、解体契約と請求書を保存し、買主工事の場合に受け取る資料も決めておくと、申告直前の不足を減らせます。

控除後の税額がゼロでも申告する

確定申告では、譲渡所得の内訳書、自治体の確認書、売買契約書の写し、耐震基準への適合や取壊しを示す資料などを提出します。添付書類は売却方法によって異なるため、国税庁の一覧と照合します。

最初に用意したいのは、家屋と土地の登記事項証明書です。そこに親の死亡日、売却予定日、相続後の使い方を添え、自治体へ確認書の必要資料を尋ねてください。売却前なら、取得方法や工事条件を調整できる余地があります。

関連する準備は、同居する兄弟がいる実家の相続も参考にしてください。

よくある質問

相続した空き家なら必ず3000万円を控除できますか

いいえ。建築日や親の居住状況、相続後の利用、売却期限などの要件があります。家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は、一人の上限が2,000万円です。

売却後に買主が家を解体する場合も使えますか

2024年以後の売却では、翌年2月15日までに全部の取壊し等を終える方法も対象です。ほかの要件に加え、工事完了と証明書類を確保する必要があります。

控除で税金がゼロになれば確定申告は不要ですか

不要にはなりません。特例の適用には確定申告が必要で、自治体の確認書や売却方法に応じた資料を添付します。