同居していても実家全部の相続権が生じるわけではない

最初に親の名義と相続人と遺言を確認する

親と同居していた兄弟がいる場合も、住んでいた事実だけで実家全部の所有権を取得するわけではありません。別居している子にも相続権はあります。ただし、親の配偶者や他の子の有無、遺言、相続放棄等で話し合いの前提は変わります。

まず土地と建物の登記事項証明書で名義を確認し、戸籍等から相続人を確かめます。実家が親と兄の共有なら、原則として今回の相続対象は親の持分です。兄が以前から持つ持分まで遺産として分けることはできません。

遺言がある場合は、その内容と方式、遺留分等の問題を先に確認します。「子2人だから半分ずつ」という説明だけで、遺言を無視して分け方を進めないでください。

法定相続分と家の取得方法を分けて考える

相続人が親の子2人だけなら、法定相続分は通常それぞれ2分の1です。配偶者と子2人なら、配偶者が2分の1、子はそれぞれ4分の1になります。これらは遺産全体に対する割合であり、必ず家の名義を同じ割合の共有にするという意味ではありません。

同居する兄が家を取得し、弟が預金や代償金を受け取る形も、全相続人の合意などの条件が整えば選べます。相続権の割合と、実際にどの財産を取得するかを別々に整理すると、住まいを残しながら調整する余地が見えてきます。

実家を残すか売るかから分け方を比べる

四つの方法を住まいと資金の条件で比較する

家を残したい人と現金が必要な人がいるなら、先にそれぞれの希望を確認します。均等な名義にすれば解決すると考える前に、次の分け方で希望と負担を比べてください。

方法	考え方	先に確認する負担
現物分割	家は兄 預金は弟など財産ごとに取得	他の財産で差を調整できるか
代償分割	家を取得する人が他の相続人へ代償金を払う	支払資金と期限
換価分割	家を売り代金を分ける	居住者の転居 売却費用と税金
共有分割	持分を決めて複数人で所有	利用 管理費 売却時の合意

家の敷地を分筆して現物で分ける案もありますが、境界、接道、最低敷地面積、利用しやすさ等を確認する必要があります。数字上の面積が等しくても、片方だけ建築や売却が難しければ、単純な公平とはいえません。

共有にするなら将来の出口も決める

共有には、直ちに売らず住まいを残せる面があります。一方、家全体の売却等では共有者の合意が問題になります。修繕費や固定資産税の負担、住まない人への精算、将来売る条件を決めずに名義だけ整えると、争いを先へ延ばすことになりかねません。

兄弟が亡くなると、その持分を次の相続人が取得して共有者が増える場合もあります。共有を選ぶ場合は、当面の利用だけでなく、買い取りや売却へ移る条件も話し合います。各自の持分処分と家全体の処分では扱いが異なるため、具体的な契約は専門家へ確認してください。

代償金は家の評価と支払能力から決める

分割用の時価と相続税の評価額を区別する

代償金の金額は、実家の評価と他の遺産、合意する取り分から検討します。売れる価格の目安、固定資産税評価額、相続税評価額は同じものではありません。何の価格で話し合うのかを揃えないと、双方が違う数字を基に公平さを主張することになります。

例えば子2人だけが相続し、協議用に実家4000万円、預金1000万円と評価して、各2500万円相当を取得する合意をするとします。兄が実家を、弟が預金を取得するなら、兄が自分の資金から弟へ1500万円の代償金を払うと調整できます。これは分け方を説明する仮定であり、相続税の計算例ではありません。

実際には売却費用、土地の状況、修繕の必要性、借入金なども確認します。査定額が一つだけなら、その根拠と査定条件を共有し、必要に応じて別の査定や鑑定も検討してください。

支払時期と税務処理まで協議書へ反映する

代償金を払う人は、現金、預金、借入れの可能性を確認します。住み続けたいという希望だけで支払額を約束すると、合意後に資金不足が起こるおそれがあります。分割払いにする場合は、期限や遅れた場合の扱いまで相談します。

代償分割に伴う相続税の課税価格には、取得する人と受け取る人それぞれの調整があります。通常の取引価額を基に代償額を決めた場合、税評価額との比率等に応じた計算が必要になることもあります。上の1500万円を、無条件でそのまま税評価から差し引くとは限りません。

協議書には家の取得者と代償金の支払関係を明確にし、振込記録も残します。分割が終わった後で、理由を記録せず兄から弟へ別の金銭を渡すと、遺産分割の精算なのか贈与なのかが不明になります。契約を決める段階で法務と税務を合わせて確認してください。

家賃や退去の扱いは住み始めた経緯で変わる

分割前の居住を一律に無料又は不法占拠と決めない

親の許可を得て生前から親と一緒に住んでいた子については、特段の事情がなければ、遺産分割まで無償で使う合意が推認されるとした判例があります。そのため、別居していた子が当然に過去の家賃相当額を請求できるとは限りません。

ただし、親との契約内容、相続前からの居住か、誰の許可で使い始めたかなどにより判断は変わります。親の死亡後に無断で住み始めた場合等まで同じ結論にすることはできません。もともとの賃貸借や使用貸借の資料、親とのやり取りも確認します。

分割後の居住条件と転居時期を合意する

遺産分割までの居住と、分割後も住めるかどうかは別の問題です。兄が家を取得するのか、共有になるのか、売るのかによって、居住と費用負担を改めて決める必要があります。いつまでも無償で住めると決めつけないでください。

売却する合意をする場合は、転居費、引っ越し時期、家財の片付けを資金計画へ入れます。話し合いが進まないからといって、別の相続人が鍵を交換したり、荷物を勝手に処分したりする方法は避け、権利関係を弁護士へ確認します。

介護と親からの援助は記録を分けて確認する

同居や介護だけで取り分が自動的に増えるわけではない

親の介護を続けていた兄が負担を考慮してほしいと話すことはあります。ただし、同居や通常の親族間の協力だけで、法律上の寄与分が必ず認められるわけではありません。特別の寄与により、親の財産の維持又は増加へつながったか等が問題になります。

介護の期間、内容、費用の支払い、報酬の有無、外部サービスの利用、預金の動きなどを整理します。家族で合意する調整と、裁判所で認められる寄与分の要件も区別してください。合意できない場合は、寄与分を定める調停等の手続きを相談できます。

既に払った費用と特別受益の主張を別々に整理する

立て替えた医療費等があるなら、領収書と口座記録から何の費用かを確認します。介護したことへの評価と、未精算の立替金の請求を一つの数字にまとめない方が、話し合いの理由を説明しやすくなります。

親から住宅購入資金などの援助を受けた子がいる場合は、特別受益が問題になることもあります。贈与なら何でも同額を差し引くわけではなく、援助の趣旨、時期、親の意思等の確認が必要です。相手を責める前に、資料と主張する理由を分けて整理してください。

土地の特例と納税資金も分け方へ反映する

同居する子でも小規模宅地等の特例の条件を確認する

親が住んでいた家の土地を同居する子が相続する場合、小規模宅地等の特例により、特定居住用宅地等の330平方メートルまで評価額を80％減額できる場合があります。減額の対象は土地等であり、家全体の価格が80％下がるという意味ではありません。

同居親族には、相続開始時から申告期限までの保有と居住等の要件があります。住民票だけ親の家に移していても、実際の居住の代わりにはなりません。土地の利用状況、取得者、他の土地との組合せや選択も確認して申告します。

別居する子が取得する場合は、別居の子と小規模宅地等の特例を確認します。親が施設へ入っていた家庭は、老人ホーム入居後の実家の条件も取得者を決める前に確かめてください。

相続税と登記は協議の進み具合と別に期限を確認する

相続税の申告が必要なら、通常は相続開始を知った日の翌日から10か月以内が申告・納付期限です。話し合いが長引いても自動的には延びません。家しか取得しない人の納税資金や代償金は、協議と並行して確認します。

相続登記にも期限があります。相続の開始があったことと、自分が不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内が基準です。遺産分割後の追加の申請義務や、2024年4月以前の相続の経過措置等は別途確認してください。税金の10か月と登記の3年を混同しないことが大切です。

合意が難しいときは事実と希望を揃えて相談する

一枚の一覧で争点を絞る

まず相続人、家の名義、遺言、協議用の価格、預金や借金、各人の希望を一覧にします。そのうえで、兄が残したい理由、弟が現金を必要とする時期、支払える代償金を確認してください。金額の差と住まいの問題が混ざると、同じ話を繰り返しやすくなります。

実家以外の預金や借金が分からない場合は、親の財産の調べ方から全体を確認します。母も相続人なら、母が全部相続する前に確認する分け方のように、母の生活も含めて考えてください。

争いと税金と登記を必要な専門家へつなぐ

権利、退去、寄与分や代償金の合意で争いがある場合は弁護士へ、土地の評価や特例と税額は税理士へ、登記は司法書士等へ相談します。期限が近い場合は、全員の合意ができるまで相談を待たず、未分割のまま必要な手続きも確認します。

協議で合意できなければ、家庭裁判所の遺産分割調停等を利用する方法があります。相談では「兄弟で仲が悪い」とだけ伝えるより、家の評価、希望、支払可能額、争っている記録を示すと、必要な対応が具体的になります。

同居する兄弟がいる実家の相続でよくある質問

住まいを残す希望と、各相続人が取得する財産の調整は両方確認します。家の名義と相続人を確かめ、評価額と支払資金を揃えることから進めてください。