親の不動産を分ける前に、きょうだいが売却していた。その場合は、不動産全体を処分したのか、自分の共有持分を売ったのかを最初に確認します。登記と契約の内容によって、考える問題が変わるためです。

分割前に処分された財産を、遺産分割の計算へ組み入れられる場合もあります。ただし、計算上の扱いと、買主から財産を取り戻せるかは別の問題です。

不動産全体の売却と共有持分の売却を区別する

遺産分割前の不動産について、相続人の一人がほかの相続人の権利まで当然に売れるわけではありません。一方、自分の共有持分を処分することと、不動産全体を売却することは区別する必要があります。

契約書と登記で売却の対象を確かめる

不動産全部の売買なのか、持分だけの譲渡なのか、遺言で一人が取得していたのかを確認します。親族から「売った」と聞いただけでは、処分の法律関係までは分かりません。

ほかの相続人の委任状や協議書が使われていれば、その内容と作成の経緯も調べます。自分の署名や押印に心当たりがない場合は、写しを確保し、原本の確認を相談します。

持分は土地の特定部分そのものではない

2分の1の持分を持つことは、敷地の東半分を単独所有することと同じではありません。持分の譲渡によって第三者が共有者になる場合は、遺産分割や共有関係の解消との関係も確認します。

処分された財産を分割時に存在したものとみなせる場合がある

民法906条の2は、遺産分割前に処分された財産を、一定の同意の下で、分割時に遺産として存在するものとみなす制度です。処分して先に利益を得た人との不公平を、遺産分割の中で調整するために検討します。

処分した相続人の同意を要しない場合がある

原則は共同相続人全員の同意です。ただし、相続人の一人または数人が処分した場合、その処分者の同意は不要です。売った本人が反対すれば必ず組み入れられない、という仕組みではありません。

ただし、処分していない相続人の同意まで不要になるわけではありません。誰が処分し、誰が同意しているかを分けて確かめます。

相続開始日と処分の時点を確認する

この規定は2019年7月1日以後に開始した相続に適用されます。亡くなる前に親自身が売った財産や、それより前に始まった相続へ、同じ規定を当然に当てはめないでください。

売った人以外の相続人の同意がそろうか確認する

例えば、相続人が子3人で、そのうち一人が対象財産を処分したという仮定なら、ほかの2人の同意がそろうかを確認します。処分者の同意が不要であることと、一人の希望だけで組み入れられることは違います。

処分者や処分財産の範囲に争いがあれば先に整理する

売買契約、代理権、代金の受取先を確認し、誰の行為で何が遺産からなくなったのかを特定します。相続人が費用を立て替えたという説明がある場合は、領収書や支払の目的も調べます。

財産の所在を調べる場合は、預貯金や不動産の照会先も参考に、処分前後の資料をそろえます。希望する分け方だけでなく、その前提となる事実を確かめる必要があります。

遺産へ計算上戻すことと売却を取り消すことは別問題

処分財産を遺産分割の計算へ組み入れることは、売買を当然に無効にしたり、買主に返還を命じたりすることではありません。第三者との取引の効力や登記の問題は、別に判断する必要があります。

買主に対する権利は取引の事情で変わる

売った人にどの範囲の権利や代理権があったか、買主がどのような事情を知っていたか、登記がどうなっているかなどが問題になります。分割の話し合いだけで取戻しまで終わるとは考えないでください。

処分した相続人へ金銭の返還や損害の賠償を求める方法も検討されますが、906条の2による分割とは要件や手続きが異なります。同じ損失を二重に回収する前提でも進められません。

同意がまとまらないときは別の請求も検討する

組入れへの同意がそろわないからすべての請求がなくなる、ということではありません。不当利得や損害賠償などの根拠と期間を弁護士へ確認します。対象財産と求める結果を明確にして相談してください。

登記と売買代金の流れを確かめて手続きを選ぶ

動き始めるときは、死亡日、売却日、売却対象、相続人、売却代金の流れを時系列にします。売却済みか、まだ契約前かによって、必要な対応の速さも変わります。

登記と入金を同じ一覧で追う

登記事項証明書で名義や持分、原因の日付を確認し、契約書や入金記録と照らします。登記だけでは代金や家族の合意内容まで分からないため、分かっている資料と不足する資料を分けます。

売却されるおそれがある場合は、弁護士へ早めに相談し、処分を防ぐための保全などが必要か確認します。自力で鍵を変えたり、買主と強引に交渉したりする前に、権利と手続きを調べてください。

自宅を誰が取得するかも合わせて検討する

分割をやり直す場合や残る不動産を一人が取得する場合は、実家の相続と代償金の考え方も参考になります。ただし、処分された財産の請求を、代償分割の合意だけで曖昧に終えないようにします。

資料を集めたら、組入れによる調整、返還の請求、第三者との権利関係のうち、何を解決する必要があるかを整理します。それぞれの判断を分けることが、取るべき手続きを選ぶ助けになります。

よくある質問

売却した相続人が反対すると組入れはできませんか

相続人が処分した場合、その処分者の同意は不要です。ただし、ほかの共同相続人の同意などの条件を確認する必要があります。

遺産へ組み入れれば買主から不動産が戻りますか

組入れは遺産分割上の取扱いであり、売買の無効や買主からの返還とは別です。第三者との権利関係を個別に確認します。

共有持分の売却と不動産全部の売却は同じですか

同じではありません。持分は不動産全体に対する割合の権利です。契約と登記で何が売られたかを確かめてから対応を検討します。