親のアパートや自宅にローンが残っている。管理を子へ任せたくても、家族信託をすれば返済もそのまま引き継げるとは限りません。

不動産の所有者、ローンの借主、担保と保証は、それぞれ別に確認します。信託契約を決める前に、貸主と既存借入れの扱いを協議し、その条件を契約案と返済の流れへ反映させましょう。

不動産の名義と借主や抵当権を分けて確かめる

家族信託で不動産を受託者である子の名義へ移しても、それだけでローンの借主まで子に変わるわけではありません。親子間の信託契約と、金融機関に対する借入契約は別です。

所有者・借主・担保の三つを並べる

例えば、父が借主で、父のアパートに抵当権が付いているとします。この物件を子に信託する案を作っても、借入契約を変更していない段階で「子が新しい借主になった」と扱うことはできません。まず、現状と信託後の予定を分けて書き出します。

信託財産から返せる扱いと借主変更を混同しない

信託法21条には、信託財産を責任財産とする「信託財産責任負担債務」の範囲が定められています。信託財産から履行できる債務の扱いと、貸主に対して誰が借主かという問題は同じではありません。

契約案にローンの返済を書く場合も、親が負っている債務をどう扱い、誰がどの財産で責任を負うかまで確認します。「借入れも信託する」と親子で書けば、金融機関との関係も自動的に変更される、という進め方は避けてください。

信託契約を決める前に貸主へ条件を尋ねる

借入れのある不動産を託す場合は、信託契約や登記を先に済ませず、現在の貸主へ計画を示します。所有者の変更、担保の処分、借主や保証の変更について、元の契約が何を求めているかを確かめるためです。

借入契約だけでなく担保・保証の条項も読む

例えば、楽天銀行が公表する不動産担保ローンの保証委託契約には、担保物件の権利設定や譲渡等に、保証会社の書面による承諾を求める条項があります。これは同契約の例であり、全ての金融機関が同じ条項や手続きという意味ではありません。

今回の契約について、信託による名義移転が承諾の対象か、誰からどの書面で承諾を得るのか、無断で進めた場合に何が問題になるかを照会します。返済を続けていれば問題ないとも、どの契約でも直ちに一括返済になるとも、一律には決められません。

金融機関へ同じ契約案と収支を示す

担当者の口頭説明だけで結論を急がず、承諾条件、審査中の事項、必要な書面と実施の順序を残します。信託口口座が開けることと、既存借入れの継続や新しい融資が認められることも別に確認してください。

借入れの継続と債務引受や借換えを区別する

貸主との協議では、借主を親のままにするのか、子が債務を引き受けるのか、新たな借入れで元のローンを返すのかを区別します。名称が違うだけでなく、親と子の責任の範囲が変わるためです。

債務引受には親が残る形と外れる形がある

民法470条では、併存的債務引受は貸主と引受人との契約で行う方法のほか、元の債務者と引受人が契約し、貸主が引受人へ承諾する方法を定めています。

免責的債務引受も親子の合意だけで完結しません。民法472条は、貸主と引受人が契約する場合には、貸主が元の債務者へ通知した時に効力が生じるとし、元の債務者と引受人の契約による場合には貸主の承諾を求めています。担保や保証の扱いも、別途の承諾等を確認します。

受託者の借入権限と金融機関の審査は別

信託後の修繕等のため、受託者が信託財産のために新しく借りる方法を「信託内借入」と呼ぶことがあります。信託法26条による受託者の権限と、信託契約で加えられた制限を確認し、借入れや担保設定を契約案へ対応させます。

世田谷信用金庫の現公開案内にも、家族間の信託と不動産担保ローンを組み合わせるサービスの例がありますが、所定の条件と審査があり、希望に添えない場合があると明記されています。家族信託を書面にすれば、どの金融機関でも融資を受けられる、という意味ではありません。

返済と管理権限をそろえて契約案を確認する

貸主が示した条件を、信託契約、借入契約、担保・保証の書面、口座の運用へ反映します。親子の信託契約だけを修正し、金融機関側の契約や返済方法が古いまま残らないようにします。

信託財産だけで責任が終わるとは限らない

受託者が負う借入れについて、「信託財産責任負担債務」という名前だけから、子の給料や預金には責任が及ばないと考えてはいけません。信託財産のみで責任を負う場合には、信託法上の要件や貸主との合意など、別の根拠が必要です。

貸主との責任財産を限定する合意があるか、その対象となる債務は何か、子個人の保証まで求められるのかを確認します。返済の資金を家賃から出すことと、返済が不足した場合の責任を限定することは別です。

家賃から返済までの資金移動を決める

相続税の債務控除や団体信用生命保険の扱いも、借主や契約の変更と関係します。信託したから従来と必ず同じになると決めず、税理士や保険の取扱機関へ、合意した契約内容を示して別に確認してください。

信託契約全体の権限は家族信託の契約書に必要な内容、将来売却するときの確認は信託不動産の売却権限と決済書類も参照できます。まず現在の借入・担保・保証の契約をそろえ、署名する前に同じ信託案を貸主と専門家へ示すところから始めましょう。

よくある質問

名義を受託者へ変えると借入人も変わりますか

不動産の名義と借入人は別です。信託契約を結んだだけで借主が変わるものではなく、既存借入れの継続、債務引受、借換え等の扱いを貸主と確認します。

抵当権が残っていれば家族信託は全て不可ですか

一律に決めるものではありません。借入・担保・保証の契約条件と貸主の取扱いを信託設定前に確認します。親子の判断だけで先に名義を変えないようにします。

受託者に借入権限があれば新たな融資を受けられますか

借入権限の確認と金融機関の融資審査は別です。信託の目的と契約、担保・保証、返済原資、責任を負う財産の範囲を確認し、融資が認められるかを個別に相談します。