相続登記の登録免許税は、一定の土地で免税になる場合があります。代表的なのは、価額が100万円以下の土地と、相続で土地を取得した人が名義変更前に亡くなり、その人を名義人にする登記です。2026年11月3日時点の適用期限は、いずれも2027年3月31日です。

免税は、土地の登記にかかる国税の取扱いです。建物の税金や証明書の取得費、司法書士へ依頼する報酬まで一緒になくなるわけではありません。土地の価額と相続の経過を確認して、申請書へ正しい根拠を記載します。

相続登記の免税は土地の価額と相続の経過で判断する

通常、相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の価額に0.4％を掛けて計算します。相続した土地については、次の二つの免税措置に該当するかを調べます。家が古い、売れそうにない、といった印象だけでは判断できません。

家屋と土地は分けて計算する

この二措置は土地が対象で、同じ申請に含めた建物へ自動的に適用されるわけではありません。例えば、土地の登録免許税が免税でも、相続する建物には通常の登録免許税が生じる場合があります。見積書は土地と建物の内訳を確認します。

遺産総額や売却価格が100万円以下かを見る制度でもありません。土地の登記の課税標準となる価額を基にし、相続税の計算で使う路線価等とは区別します。同じ土地について税ごとに違う価額が出てきても、それだけで誤りとはいえません。

100万円以下は土地ごとに固定資産税評価額等で確認する

100万円以下の免税は、個人が受ける土地の相続による所有権移転登記と、表題部所有者の相続人が受ける所有権保存登記が対象です。原則として土地一筆ごとに判定します。登記申請年度の固定資産税評価額等を確認し、共有持分を取得する場合は、土地全体の価額に対象の持分割合を掛けた価額で判断します。

共有の土地は持分に相当する価額を確認する

例えば、土地全体の価額が300万円で、親の4分の1の持分を子一人が全部相続し、その持分の移転登記をするという仮定では、対象の価額は75万円です。土地全体が100万円を超えていても、その登記が免税の対象になる余地があります。どの持分を移転する登記かを登記事項証明書で確認してください。

また、土地が二筆あり、それぞれ80万円、90万円なら、合計170万円だから一律に対象外と考えるものではありません。各土地について条件を確認します。マンションの敷地権などは、土地ごとの価額と敷地権の割合を調べ、建物の専有部分と分けて判断します。

固定資産税の課税標準額と評価額は同じとは限りません。納税通知書のどの欄を使うか分からないときは、評価証明書や課税明細を登記所や司法書士へ見せます。非課税の私道などで評価額が載っていない場合は、自己判断でゼロにせず登記所の認定する価額等を確認します。

かつての対象区域や10万円以下という説明を、そのまま現在の基準として使わないことも大切です。2026年11月3日時点では、全国の価額100万円以下の土地が対象となる措置です。

通知書の税額と固定資産の評価額を取り違えない

固定資産税の通知書には、価格・評価額のほか、課税標準額や年税額など複数の数字が載っています。年間の固定資産税が少ないから土地の価額も100万円以下、とは判断できません。免税判定に使う年度と金額を登記所の案内に沿って確認します。

非課税の土地など、通知書だけでは必要な評価情報が分からない場合もあります。その場合は、所在地の市区町村や登記所へ、申請に使う価額をどの資料で確認するか照会します。自己判断でゼロ円と書かず、地番と地目が分かる資料を示すと話が進めやすくなります。

相続登記前に相続人が死亡した場合は中間の登記を調べる

祖父名義の土地を父が相続したものの、父への登記をしないまま父も亡くなった場合などには、別の免税措置を確認します。父をその土地の登記名義人とするための相続登記が対象になります。

死亡した相続人までの登記と最終の登記を分ける

この場面では、土地の価額が100万円を超えるからすぐ免税不可と判断する必要はありません。少額の土地の免税とは違い、相続登記をしないまま亡くなった取得者を名義人にするという条件を確認します。

一方、祖父から父、父から子へという一連の名義変更のすべてが、同じ理由で免税になるわけではありません。最後の子への登記では、100万円以下の土地の措置など、別の適用関係を検討することになります。途中の相続を省略した登記が可能かという問題も、税の免税とは別です。

古い相続が続いている土地では、相続人の範囲や分割の状況が複数世代に及びます。戸籍、遺言、過去の協議書を整理し、登記の順序と免税対象を一緒に確認してください。税額を減らすことだけを先に決め、必要な相続手続きを飛ばさないようにします。

相続が重なっているときは経路を図にする

祖父から父、父から子へと相続が続く場合は、亡くなった日、各時点の相続人、分割の有無を順に並べます。最終的に子の名義にするという結論だけでは、どの登記にどの免税措置を使うかを判断できません。

途中の相続で誰がどの権利を取得したかが確定していなければ、資料の収集や協議から必要になる場合があります。免税を受けたいからと相続経路を省略して書くことはできません。申請をまとめられるか、分ける必要があるかも含め、司法書士等へ確認してください。

期限内の登記申請で免税の根拠を記載する

免税を受けるには、対象の登記を適用期間内に受け、登記申請書に免税の根拠条項を記載する必要があります。2026年11月3日に確認した法務局の案内では、いずれも2027年3月31日までの措置です。期限が近いときは、相談日や書類取得日ではなく、登記の申請時点を含めて登記所へ確認します。

現在の根拠条項を申請書へ記載する

少額の土地の措置は「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」、相続登記前に死亡した取得者を名義人にする措置は同条第1項が根拠です。2026年の条項変更前の記事や申請例には「84条の2の3」と書かれているものがあるため、最新の書式で照合します。

一つの申請に免税の土地と課税される建物等が混在する場合は、何がどの措置の対象なのかを明確に記載します。法務局の記載例には、一部の土地だけが対象になる場合の様式もあるので、物件を省略して記載しないようにします。

申請書への記載をしないまま、評価額が低いので自動的に免税になると考えるのは避けてください。自分で申請する場合は、法務局の最新の申請例と照らし、税額、根拠条項、対象物件をひとまとまりで確認します。

免税対象でも必要書類と相続登記の義務は残る

登録免許税が免税でも、所有権を相続した事実や相続登記の申請義務はなくなりません。原則として、相続が始まったことと自分が不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。免税の適用期限とは別に、2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた未登記の不動産は、原則として2027年3月31日までに相続登記が必要です。遺産分割後に生じる義務など、個別の期限も確認します。

税額以外の実費と報酬を見込む

戸籍、住民票、評価証明書、登記事項証明書等の取得には費用がかかります。遠方の市区町村から郵送で取り寄せる場合や、司法書士へ依頼する場合の費用も別に見込みます。税がゼロだから、手続き全体も無料になるわけではありません。

使わない山林や私道の持分でも、登記を放置すると、次の相続で関係者や必要な戸籍が増える可能性があります。今の時点で何を相続し、どの土地が未登記なのか分からなければ、親の財産を調べる資料と照会先も参考に所在を確認します。

最初の作業は、土地ごとの地番、評価額、相続する持分、現在の登記名義人を書き出すことです。その一覧と相続関係を持って登記所や司法書士へ相談し、二つの免税措置のどちらを使うか、課税される登記が残るかを確認してください。

免税の確認と相続人間の合意を別々に進める

登録免許税が安く済む土地でも、誰が取得して管理するかは家族で決める必要があります。小さな私道の持分や遠方の土地を一人に集める場合も、その役割や今後の連絡先を共有しておくと、登記だけ終わって管理者が不明になる事態を防げます。

まず土地と建物の一覧を作り、土地ごとの価額、取得持分、使える免税措置、協議と書類の準備状況を記載します。免税対象だけを先に拾うより、対象外の建物を含めて申請全体の税額と実費を見込む方が、家族にも依頼先にも説明しやすくなります。

よくある質問

100万円以下は相続した財産の合計額ですか

遺産全体の合計ではありません。対象土地の価額を確認し、共有持分を取得する場合は持分に対応する価額で判定します。複数の土地も一筆ごとに確認します。

相続する建物も100万円以下なら免税ですか

この記事の二つの免税措置は土地が対象です。建物には同じ理由で自動的に適用されないため、土地と建物の登録免許税を分けて確認してください。

免税なら相続登記をしなくてもよいですか

免税と登記義務は別です。対象の土地も相続登記が必要であり、適用期限と自分の申請義務の期限をそれぞれ確認して進めます。