道路から細い通路が延び、その先に住宅の敷地がある旗竿地は、正方形の土地と同じ計算だけで評価を終えると、形の違いを十分に反映できないことがあります。とはいえ、旗竿地なら一定割合だけ下がるという制度でもありません。

まず確認するのは、通路の所有者、道路への接し方、奥の敷地との利用関係です。そのうえで路線価方式か倍率方式かを分け、形状に合った計算方法を検討します。

旗竿地は通路と宅地の利用状況から評価する

通路も含めて一つの宅地かを確かめる

旗竿地は、奥の広い敷地と道路へ伸びる路地状部分が一体になった土地の呼び名です。登記が一筆か複数筆かだけでなく、誰が所有し、何のために使っているかによって相続税の評価単位を確かめます。

自宅へ出入りするために自分だけが使う通路と、複数の家が通る私道、隣人から借りている通路は同じではありません。通路部分だけ別の地番でも、自宅敷地と一体で使っている場合には、その関係を踏まえて検討します。

相続で通路と奥の敷地を別々の人が取得する場合には、今後の通行条件も問題になります。評価額だけを下げるために不自然に分けると、その分割がそのまま税務上認められるとは限りません。

通路を分けて売れるかとは別に考える

地番が別だから通路を単独の土地として評価する、という決め方はしません。通路が奥の宅地の利用に不可欠なら、一体の利用状況を反映して評価する必要があります。地番ごとの価格表と、税務上の画地の考え方を区別します。

通路を隣家も利用している場合は、所有持分、通行の合意、維持費の負担を確かめます。共同で使っているという日常の認識だけでなく、契約と実際の利用を見ます。

同じ旗竿形でも、賃貸アパートの敷地と自宅の敷地が連接する場合などは、権利関係や利用単位が異なることがあります。敷地全体の形だけを見て一枚の計算にしないことが大切です。

路線価地域と倍率地域で計算方法を分ける

最初に相続した年の評価方式を見る

路線価が付されている地域では、正面となる道路の路線価に奥行きや形状などの調整を加えて評価します。路線価は相続した年のものを使い、同じ道路でも地区区分や借地権割合の記号を取り違えないようにします。

路線価のない倍率地域では、固定資産税評価額に所定の倍率を乗じるのが基本です。固定資産税評価額には土地の形状などが反映されているため、路線価方式の不整形地補正率をさらに機械的に掛ける計算にはしません。

固定資産税の課税明細書だけでは、一つの土地にどの評価が付いているか分かりにくいこともあります。評価証明書や名寄帳を取得し、地番と価格を照合しておくと、計算に使う数値を取り違えずに済みます。

路線価方式は形状に応じた計算と補正を検討する

差引計算は適切な方法の一つとして検討する

路線価地域の不整形地には、整形地へ区分する方法、計算上の奥行きによる方法、近似する整形地を使う方法、隣接する整形地の価額を差し引く方法などが定められています。旗竿地では、この最後の差引計算が検討されることがあります。

たとえば対象地を含む外側の長方形を考え、その価額から他人の敷地に相当する部分の価額を差し引いて基礎を求めます。ただし、実際にない面積を自由に足したり、恣意的な近似形状を選んだりしてよいわけではありません。

その後の不整形地補正は、地区区分、地積区分、かげ地割合などにより変わります。間口狭小補正や奥行長大補正との関係には所定の比較や下限があるため、見つけた補正率を全部掛け合わせる方法は採りません。

かげ地割合を作る図形には条件がある

かげ地割合に使う想定整形地は、正面路線に面して対象地の全域を囲む形として検討します。外側を大きく描くほど割合が増えるからと、任意に広げてよいものではありません。

対象地の面積と、隣地に当たる面積を同じ図面に記入し、補正の根拠を示します。路地の長さだけではなく、奥の敷地の形や角の欠け方も反映するため、通路幅だけの早見表では正確な判定ができません。

差引計算が採用できる場合も、隣接整形地として差し引く価額の求め方が必要です。対象地を囲む面積から単に隣地面積を引くだけの面積計算とは違います。

無道路地や私道として評価できるかは別に判定する

接道が狭いことと無道路地は同じではない

路地状部分の幅が狭い土地では、建築基準法などの接道義務を満たしているかを確かめます。旗竿の形をしていても必要な間口を持つ土地と、接道義務を満たさない土地では検討する規定が変わります。

一方、他人の土地に通行のための権利を設定している場合は、国税庁の無道路地の評価対象には該当しないとされます。見た目だけで通路開設費相当額を引くと、適用の入口を間違えるおそれがあります。

通路が私道かどうかも、所有者が個人という一点では決まりません。不特定多数の通行に使われる道と専用通路を区別し、旗竿地の形状補正と私道の評価を二重に当てはめていないか確認します。

現地と図面の違いを確認して申告資料に残す

図面に通路の幅と権利を記入しておく

公図、地積測量図、道路種別の資料、登記事項証明書を用意します。通路の一番狭い箇所、奥の敷地の寸法、隣地の所有関係、通行地役権などの有無を一枚の図に整理すると、判断の前提が伝わります。

図面にない塀や段差、通路の拡幅、隣地との共同利用があれば現地写真も残します。購入時の契約書や重要事項説明書に通行条件の記載がある場合は、現在もその条件が続いているかを確認します。

税理士へ相談するときは、旗竿地だから何割下がるかと聞くよりも、評価単位と接道、採用する計算方法の理由を説明してもらうとよいでしょう。形状が分かる資料をそろえることが、評価漏れと過大な補正の両方を防ぎます。

売却価格と税務評価の差を説明する

旗竿地は車の出入りや建築工事の搬入などに制限があることがあります。ただし、相続税評価と売却査定は目的と評価方法が異なるため、査定額が低いことだけで同額の申告をしてよいわけではありません。

通路幅が資料と違う場合や、途中だけ狭い場合は、現地での測定と建築上の判断が必要になります。税理士の評価と、測量や建築の確認を担当する専門家の役割を分けて依頼します。

相続人同士で土地を分ける際にも、相続税評価だけで公平な売却価値が決まるとは限りません。税務申告、遺産分割、売却の三つで何の価額を使うかを確認しておくと、数字の食い違いを説明できます。

相続後の売却も考えている方は、評価額とは別に相続した家を売却するときの税金を確認し、売却後に残る資金を見積もっておきましょう。

よくある質問

旗竿地は必ず相続税が安くなりますか

一定の評価減が保証されるわけではありません。形状や接道、評価方式に応じて使える補正を判断します。

路地状部分は私道として別に評価しますか

自宅への専用通路か、ほかの土地にも使われる道かなどで判断が変わります。所有者と利用実態を確認します。

倍率地域でも不整形地補正を掛けますか

固定資産税評価額に反映された内容との重複に注意が必要です。路線価方式の補正率をそのまま追加しません。