親の土地に子が地代を払わず家を建てている場合、土地の使用貸借に当たることがあります。この土地を相続するときは、借地権割合を差し引いた貸宅地の評価をそのまま使うことはできず、原則として自用地の価額で評価します。

一方、土地を使い続けられるかという民法上の問題は、税務上の評価とは別です。土地を貸した親が亡くなった場合と、借りていた子が亡くなった場合を分けて整理します。

使用貸借と賃貸借では土地の権利関係が異なる

契約書の名前より実際の支払いを見る

使用貸借は無償で物を使い、契約が終わったら返す関係です。親子間の土地利用でも、地代や権利金を払っているか、どのような合意で家を建てたかを確認します。親子だから必ず使用貸借になるとは限りません。

固定資産税に相当する額だけを負担している場合も、通常の賃料を払う土地賃貸借と同じかを慎重に検討します。税金の負担、地代、権利金を区別し、送金記録や契約書に何のための支払いかが分かるようにします。

土地と建物の名義が違うだけで借地権があると決めず、建築時の合意と現在の利用状況を合わせて整理します。過去に貸宅地だったものを無償に変えた場合などは、変更の経緯も重要になります。

地代と税金負担の記録を探す

昔から親の土地を使っている場合は、契約の名称が家族の記憶だけになっていることがあります。通帳、確定申告の控え、固定資産税の納付資料を見て、定期的な支払いが何を意味するかを整理します。

貸主が地代収入を申告していた場合や、権利金を受け取っていた場合は、その資料も重要です。逆に、建物の固定資産税を子が払っているだけでは、土地の地代を払っていることにはなりません。

支払いの名目を後から書き換えて評価を有利にしようとせず、当時の合意と記録に基づいて確認します。既存の借地権がある土地か、初めから無償使用だった土地かを取り違えないようにします。

親が貸していた土地は原則として自用地で評価する

借りる権利がゼロ評価でも土地は課税対象になる

国税庁は、親の土地を使用貸借して子が家を建てた場合、使用する権利の価額をゼロとして扱うため、子に借地権相当額の贈与税はかからないと説明しています。ただし、親の土地そのものが非課税になるという意味ではありません。

将来その土地を相続するときは、原則として自用地として評価します。通常の借地権割合を控除した貸宅地評価にはしません。子の家が建っていることで、土地の価額が当然に借地権割合分だけ下がるわけではない点に注意します。

建物を他人へ貸している場合も、子が無償で借りた土地に自分で賃貸建物を建てたケースと、親が賃貸していた建物を子へ贈与した後のケースなどで検討が異なります。建物が貸されているという一点だけで貸家建付地と決めないようにします。

贈与税がかからないことと相続税評価を区別する

使用する権利をゼロと評価する扱いは、子へ土地そのものが移ったという意味ではありません。土地の所有者は親のままで、親が亡くなった時点の財産に含まれます。

親の土地に子が家を建てる場合、建物の建築資金を親が負担していれば、その資金や建物の贈与については別の確認が必要です。土地の使用貸借の説明だけで、建築費を含めたすべてに贈与税がかからないとはいえません。

また、使用貸借から有償の賃貸借へ変えるときも、地代を少し払えば必ず貸宅地評価へ変わるというものではありません。権利金の扱いや契約の実態を含め、変更前に税務を確認します。

貸主が亡くなった場合と借主が亡くなった場合を分ける

貸主の死亡と借主の死亡を分ける

貸主である親が亡くなっただけで、通常は使用貸借が当然に終了するわけではありません。相続人が貸主の地位を引き継ぐことを前提に、契約の期間や使用目的、返還時期を確認します。

借主が亡くなった場合は、民法597条3項に使用貸借の終了に関する定めがあります。ただし、建物所有の目的などの合意や特段の事情によって、当然の終了とならないと判断されることもあるため、借主死亡なら必ず直ちに更地で返すと一律に結論づけないことが大切です。

建物を相続した人が土地を使い続けたい場合は、元の契約、建築時の了解、これまでの利用期間を確かめ、貸主側の相続人と今後の利用条件を話し合います。税務上のゼロ評価だけで使用継続の権利を判断することはできません。

土地と建物の取得者が別になるときの準備

土地と家の取得者を決めるときの注意

土地を長女、建物を長男が取得すると、相続後も両者の利用関係が続きます。家の修繕や建て替え、売却をする際に、土地所有者の協力や契約の見直しが必要になる場面があります。

単に土地と家の金額を分けて公平と考えるのではなく、土地を無償で貸し続ける負担、家に住む人の生活、将来の売却条件まで話し合います。土地と建物を同じ人が取得する案、代償金で調整する案も比較できます。

小規模宅地等の特例は、土地の利用状況と取得者の関係など所定の条件で判定する別制度です。子の家があるという理由だけで適用を断定せず、誰の生活の本拠か、生計や居住などの要件を確認します。

住み続ける条件を書面にする

土地を別の相続人が取得し、建物所有者がそのまま住む案なら、利用期間、費用負担、建て替え、第三者へ売る場合、死亡時の扱いを話し合います。相続税の評価とは別に、生活を続けるための合意が必要です。

土地を取得する人が将来売りたいとき、建物の存在と利用関係は売却条件に影響します。建物所有者も、親との口約束が相続後にどこまで続くかを当然とせず確認します。

話し合いが難しい場合には、単に契約書のひな型を埋めるのではなく、これまでの利用目的や事情を弁護士などへ示します。土地を引き継ぐことと、借主の住まいをどう扱うかを一緒に整理すると、後日の対立を減らせます。

兄弟の一人が家に住み続ける場合は、実家を相続する兄弟の分け方も参考に、土地の取得者とほかの相続人への調整方法を話し合ってください。

契約と利用実態を資料で確かめる

建築時からの経緯を一つのメモにする

土地と建物の登記事項証明書、使用貸借契約書、建築時の契約書、送金記録、固定資産税の負担記録を集めます。契約書がなければ、いつ誰が家を建て、誰が何を負担したかを時系列にまとめます。

途中で地代を払い始めた、建物を贈与した、貸主が変わったといった事情は省かず記載します。税理士には相続税評価と特例、弁護士などには利用継続や返還条件というように、相談する論点を分けると進めやすくなります。

まず土地と建物の所有者を書き出し、貸主と借主のどちらに相続が起きたのかを明確にしてください。その整理ができれば、税額の計算と今後の住まいの話を混同せず検討できます。

よくある質問

親の土地を無料で使っていると借地権の贈与税がかかりますか

国税庁は使用貸借による土地の使用権をゼロとして扱っています。ただし、実際の契約や支払いが使用貸借に当たるかを確認します。

子の家が建っている土地は借地権割合を引けますか

使用貸借なら原則として自用地評価となり、通常の貸宅地評価をそのまま使いません。

借主が亡くなったら必ず家を壊しますか

一律には判断できません。民法の終了規定に加え、建物所有目的の合意や個別事情を確認します。