親の家や土地を相続した場合、不動産取得税は非課税です。購入や贈与で不動産を取得した場合と同じように、取得税を納めるわけではありません。ただし、遺言による遺贈や、死亡を条件とした贈与では、財産の渡し方と受け取る人との関係で扱いが変わります。

また、不動産取得税がかからなくても、相続税や登記の登録免許税までなくなるわけではありません。税の名前ごとに、何に対してかかるかを分けると、受け継いだ後の費用を見通しやすくなります。

相続による不動産取得は不動産取得税が非課税になる

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに都道府県が課す地方税です。地方税法では、相続による不動産の取得を非課税としています。親が亡くなり、子が遺産分割で自宅を取得したという通常の相続であれば、この非課税が判断の出発点です。

相続税の申告が必要かとは別の判定になる

不動産取得税の非課税に、相続財産全体が基礎控除以下であることなどの条件が付くわけではありません。反対に、相続税がかからない家庭でも、生前贈与や相続人以外への特定遺贈なら、取得税が課される場面があります。

例えば、父の土地を子が相続したという仮定では、取得税の非課税を確認したうえで、父の預金やその他の財産を合わせて相続税の要否を判定します。取得税の結論だけで、すべての税の手続きが終わったと考えないことが大切です。

遺産分割による相続なのか、別の相続人が取得した後に買い取るのかでも話は変わります。名義を移す相手だけでなく、移転の原因と経緯を登記書類や協議書から確認してください。

遺贈は包括か特定かと受け取る人で扱いが変わる

遺贈は、遺言によって財産を渡すことです。財産の全部や一定の割合を渡す「包括遺贈」と、特定の土地などを指定する「特定遺贈」があり、不動産取得税ではこの区分が関係します。

孫という呼び方だけで課税を決めない

例えば、相続人ではない孫に「この自宅を遺贈する」と特定して渡す場合は、取得税の課税対象になります。一方、孫が代襲相続人になっている場合などは、相続人かどうかの前提が変わります。「孫には必ずかかる」と一律に判断できません。

包括遺贈なら取得税が非課税となるとしても、それだけを理由に遺言の書き方を選ぶのは適切ではありません。包括受遺者には債務を含む承継の問題もあり、ほかの相続人との分割や管理にも影響します。遺言の意味を確認し、税金と権利義務を一緒に検討します。

不動産の特定方法や文面から取得原因の判断が難しい場合は、遺言書をそのまま都道府県税の窓口や専門家に見せてください。日常の「相続でもらった」という説明だけでは、課税関係を正確に確認できない場合があります。

遺言書の一文を取得原因と照合する

遺言に「財産の2分の1を渡す」とあるのか、「所在地が記載された土地を渡す」とあるのかでは、取得の整理が異なります。登記の相談では、家族が作った要約だけでなく、遺言書の該当箇所を含む原文を示してください。

相続人に当たるかどうかも、親族の呼び名だけでは決まりません。戸籍等から相続関係を確認し、包括か特定か、受け取る人は相続人かを組み合わせます。登記の申請原因についての説明と税事務所へ伝える内容が食い違うと、余分な照会が必要になるためです。

生前贈与と死因贈与は相続と同じ扱いにならない

親が生きている間に家を子へ贈与する場合は、不動産取得税の課税対象です。金銭の支払いがない移転でも、相続による取得とは扱いが違います。住宅に関する軽減などは、対象や要件を満たすか別に判断します。

死因贈与は遺贈とは別の取得原因になる

死因贈与は、贈与する人の死亡によって効力が生じる契約です。遺言による一方的な財産処分である遺贈とは異なり、不動産取得税では相続等の非課税に含まれず課税対象になります。

ここで混同しやすいのが、相続税・贈与税の区分です。死因贈与で受けた財産は相続税の対象となりますが、相続税の対象だから取得税も必ず非課税になる、という関係ではありません。それぞれの税法で取得の方法を判断します。

生前に名義を変えるか、相続まで待つかを比べるときは、取得税だけでなく、贈与税、相続税、登録免許税、登記費用も含めます。不動産の生前贈与と相続の税金や名義変更費用の比較も参考に、同じ土地と建物を前提に比べてください。

贈与税の特例で取得税まで消えるとは限らない

贈与税について控除や特例を検討している場合も、その適用だけで不動産取得税が非課税になるわけではありません。検討する税目ごとに、誰から誰へ、いつ、どの方法で移すかを整理する必要があります。

例えば、生前に家を渡す案と相続まで待つ案を比べるなら、取得税だけでなく、贈与税等、登録免許税、将来の維持費を同じ条件で見積もります。家を渡した後も親が住むなら、その使い方も含めて確認します。税額の一部だけを見て先に名義を移すと、後から戻すにも別の費用や手続きが生じます。

取得税がなくても登記と保有や売却の税は別に確認する

相続した自宅の費用は、取得時、名義変更時、保有中、売却時で分けると整理できます。取得税が非課税になるという説明は、これらの費用を一括して免除する意味ではありません。

登記費用の見積もりは税と報酬を分けて見る

司法書士へ登記を依頼した場合、見積書には登録免許税のほか、戸籍や評価証明書の取得費、郵送費、報酬などが含まれます。「取得税はかからない」と聞いていても、これらの費用の請求がなくなるわけではありません。

また、相続登記をしていない間でも固定資産税等の負担がなくなるわけではありません。亡くなった人の納税通知を誰が受け取るか、自治体へどの届出をするかを確認し、家族の代表者が支払った分は記録を残します。

売却予定なら、相続税評価額をそのまま売却時の取得費に置き換えないようにします。親が購入した際の契約書などを探しておくと、将来の所得税の計算にも役立ちます。相続の手続きと並行して書類を保管してください。

申告や通知の確認は不動産の所在地の都道府県へ行う

不動産取得税の窓口は、原則として不動産の所在地を管轄する都道府県の税事務所等です。国税である相続税の税務署と同じ窓口ではないため、通知書に記載された担当部署を確認します。

非課税でも自治体からの照会は放置しない

取得に関する申告や提出書類の案内は自治体により異なり、登記情報で把握する場合もあります。「相続だから何もしなくてよい」と全国一律に決めず、自治体の案内に従って取得原因を説明してください。

相続なのに課税の通知が来たように見えるときは、納期限を確認して担当部署に連絡します。土地の所在地、取得した日、遺言や遺産分割協議書、登記原因が分かる資料を準備すると、照合を進めやすくなります。自分で通知を無効と判断して保管したままにしないことが大切です。

課税対象の遺贈や贈与だった場合も、税率だけで金額を即断せず、課税標準となる価額、土地と建物の区別、住宅の軽減の対象かを確認します。取得税、登記費用、今後の維持費を一枚に書き分けることから、受け継いだ不動産の管理を始めてください。

問い合わせでは所在地と取得原因を伝える

相談前には、不動産の所在地・地番、取得日、登記の状況、遺言や贈与契約の有無、亡くなった人との関係をまとめます。通知が来ている場合は、通知の名称と発行元、記載された提出期限も手元で確認できるようにします。

課税のお知らせなのか、取得原因を調べるための照会なのかでも、必要な対応は変わります。非課税と考える理由を資料とともに説明し、追加書類が必要かを確かめてください。通知が自分の理解と違う場合も、すぐ誤課税と決めつけず、自治体がどの事実を把握しているかから照合します。

よくある質問

親の家を相続したら不動産取得税はいくらですか

相続による取得であれば非課税です。ただし、相続税、相続登記の登録免許税、保有中の固定資産税等は別に確認します。

相続人ではない人への遺贈も非課税ですか

包括遺贈は非課税ですが、相続人以外への特定遺贈は課税対象です。遺言の内容と受け取る人の相続人としての立場を確認してください。

死因贈与なら不動産取得税はかかりませんか

死因贈与は不動産取得税の課税対象です。死亡時に効力が生じても、遺贈や通常の相続と同じ非課税の扱いにはなりません。