相続税がかかる見込みと渡したい目的を先に確認する

不動産だけでなく親の財産全体を調べる

税金を抑えて子へ不動産を残したい場合、まず相続税がかかる見込みを確認します。相続税の基礎控除は3000万円＋600万円×法定相続人の数です。土地や家だけでなく、預金、証券、保険、借金、加算対象の贈与等も合わせて調べてください。

特例を使う前から財産全体が基礎控除内なら、相続税は通常かかりません。この家庭で不動産をまとめて生前贈与すると、相続税を減らす効果がないまま贈与税や名義変更の負担が増える場合があります。

一方、相続税がかかる見込みでも、不動産の価格へ単独の税率を掛けて比較することはできません。相続人の数、財産の分け方、土地の特例等を揃え、贈与した場合と相続まで持つ場合の家族全体の負担を試算します。

今所有権を移す必要があるかを確かめる

生前贈与は、親と子が合意して生きている間に財産を渡す方法です。子の住宅や賃貸経営のため、今名義を移したい事情があるなら、その目的も比較へ入れます。節税だけが判断材料ではありません。

親が亡くなった後に特定の子へ渡したいという希望なら、遺言等で準備する方法もあります。今所有権を失うことと、将来の取得者を決めることを区別し、親が住み続ける条件や収入を確保できるかを確認してください。

贈与税だけでなく登録免許税と取得税も比べる

税金ごとに使う評価額が違う

生前贈与と相続では、財産の移転にかかる税金の種類と条件が違います。贈与税又は相続税がゼロでも、登記等の税金までなくなるとは限りません。

税金	生前贈与	相続
贈与税と相続税	贈与税 制度と受贈額で計算	相続税 遺産全体と人数等で計算
登録免許税	所有権移転は原則2％	所有権移転は原則0.4％
不動産取得税	原則課税 軽減等を確認	相続による取得は原則非課税

相続税と贈与税では、土地は路線価や倍率等、建物は原則として固定資産税評価額等で評価します。登録免許税は原則として固定資産課税台帳に登録された価格が基準です。同じ物件でも、税金ごとの基準を同じ数字と決めつけないでください。

不動産取得税は所在地と物件の条件で確認する

不動産取得税は都道府県の税金です。贈与で土地や建物を取得した場合も対象になり、相続時精算課税を使って贈与税がゼロでも別に課税を確認します。取得した不動産の所在地の担当窓口で条件を調べます。

2026年10月時点では、2027年3月31日までの取得について土地と住宅の税率は3％、非住宅の家屋は4％です。宅地等の課税標準を2分の1とする措置や、住宅に関する軽減等があるため、全ての贈与物件へ評価額の3％をそのまま掛ければよいわけではありません。

登記には司法書士等の報酬や証明書の費用も関わります。複数回に分けて持分を贈与する計画なら、その都度の登記と手続きの費用も含めて比較してください。

土地2000万円だけの仮定例で負担を比較する

成人した子1人が取得する単純な条件を揃える

説明用に、国内の親から成人した実子へ、贈与税又は相続税での評価額2000万円の土地を渡すと仮定します。相続人はその子1人だけで、他の財産、借金、保険、過去の贈与、特例等はありません。固定資産税評価額は別の基準として1000万円とします。

贈与の場合は暦年課税で、子が贈与年1月1日に18歳以上、親は直系尊属なので特例贈与財産の税率を使います。その年に受け取る他の贈与はなく、相続時精算課税等は選ばない条件です。

項目	生前贈与	同じ評価額で相続
贈与税の課税価格	2000−110＝1890万円	対象外
贈与税又は相続税	1890×45％−265＝585.5万円	2000万円は基礎控除3600万円内で0円
登録免許税の概算	1000×2％＝20万円	1000×0.4％＝4万円
不動産取得税と諸費用	条件に応じ別途確認	取得税は原則非課税 諸費用は別

この条件では、贈与税と登録免許税の合計は605.5万円、相続では登録免許税4万円です。不動産取得税、専門家の報酬等は加えていません。相続で使える軽減等も検討していない単純な例なので、自分の家へそのまま当てはめないでください。

贈与するなら子の納税資金も準備する

不動産を取得しても、子の手元に納税用の現金があるとは限りません。贈与税の申告・納付と、登記や不動産取得税の支払いに使う資金を確認します。親が贈与税等を無償で肩代わりする場合は、さらに贈与の問題が生じることがあります。

実際の比較では、贈与する割合、他の贈与、財産全体、相続時の評価見込み等を反映します。子が1人なら常に相続税ゼロになるのではなく、この例では財産が2000万円だけで基礎控除内という理由でゼロになっています。

相続時精算課税と土地の特例は合わせて条件を確認する

2500万円を永続的な非課税枠と考えない

相続時精算課税は、原則として贈与年1月1日に60歳以上の父母や祖父母から、同日に18歳以上の推定相続人である子又は孫等が受ける贈与で選べる制度です。初回の選択届等の手続きが必要で、選んだ贈与者について暦年課税へ戻すことはできません。

2024年以後の贈与には年110万円の基礎控除があり、その後に累計2500万円の特別控除を確認します。特別控除を使うには期限内申告等が必要です。贈与税がゼロでも、年110万円を控除した後の額等は、原則として親の相続時に加算して計算します。

先ほどの2000万円の土地をこの制度で贈与する場合も、条件を満たすことを前提に、年110万円控除後の1890万円を特別控除と相続時の加算で確認します。登録免許税や不動産取得税まで相続と同じになるわけではありません。

贈与した土地で小規模宅地等の特例を使えるとは限らない

小規模宅地等の特例は、一定の土地を相続又は遺贈で取得した場合に、利用状況や取得者等の条件に応じて評価額を減らす制度です。居住用の対象土地では330平方メートルまで80％減額できる場合があります。

生前贈与で取得した土地にこの特例を使うことはできません。相続時精算課税で贈与した土地の価額を相続時に加算する場合も、その土地が特例対象になるわけではありません。親が後に亡くなったときに取得する別の土地の適用は、別に判断します。

自宅を相続する選択肢では、別居の子が取得する土地の条件や、老人ホーム入居後の実家の条件を確認します。土地だけでなく誰が取得するかも比較へ入れてください。

暦年課税の加算期間と遺産分割の持ち戻しは別に考える

暦年課税の贈与も、親から相続等で財産を取得する人は、対象期間内の贈与を相続税へ加算する場合があります。2026年末までの相続では前3年、2027年から2030年は2024年1月1日以後、2031年以後は前7年という移行を確認します。3年を超えて延長される部分には総額100万円の控除があります。

これは税金の計算です。特定の子への援助を遺産分割で調整する特別受益や、他の相続人の遺留分とは別の問題です。生前に名義を移せば、家族の相続の争いを全て解消できるわけではありません。

賃貸建物や値上がり見込みの物件は個別に試算する

将来の家賃と親の生活費を一緒に確認する

収益物件を生前贈与すると、その後の賃料収入を子が取得する形になり、親の手元に蓄積される財産を抑える効果を検討できる場合があります。ただし、所有権、契約、家賃の入金、費用負担が実態と一致していることが前提です。

贈与税や移転費用、子の所得税等、修繕費、空室リスク、借入れを合わせて試算します。親が家賃を生活費に使っているなら、その収入を失っても暮らせるかを先に確認します。税額が下がっても、親の医療や介護の資金を不足させる計画は適切ではありません。

土地は親のまま建物だけを移す案もありますが、土地の利用権、借入契約、将来の相続や税務評価が関わります。建物の名義だけ変えれば全て整うとは考えず、契約と収支を揃えて検討します。

値上がりだけを見込まず値下がりと共有の負担も比べる

相続時精算課税では、原則として贈与時の価額を相続時の計算へ使うため、将来値上がりする資産を早めに移す効果を検討できます。一方、贈与後に値下がりすると、相続まで持っていた場合より高い価額を加算することがあります。将来の価格を保証する計画にはできません。

土地や家を毎年少しずつ持分贈与する方法では、年ごとの税額だけでなく登記費用、権利の共有、売却や管理の合意を確認します。不動産の価額、親の年齢、収支、取得者の資金から、継続する負担も含めて判断してください。

契約と名義変更の前に親の暮らしと比較資料を整理する

親の意思と贈与後の使い方を確認する

家の贈与は、親と子の合意を確認して進めます。親が住み続けるなら、その権利と費用負担、売却する場合の扱いも相談します。子へ渡した後は、親が自分の財産として自由に売って生活費へ換えられるとは限りません。

判断能力に不安がある場合は、署名や名義変更を急がず、意思確認と適切な法的手続きを相談してください。管理を助ける方法と財産を贈与する方法は別なので、子が管理したいという理由だけで贈与を決める必要はありません。

税額と移転費用と将来の申告を揃えて相談する

比較には、親の財産一覧、戸籍等による相続人、登記と固定資産評価資料、土地の利用、過去の贈与、賃貸の収支等を用意します。「この家だけならどちらが安いか」ではなく、誰へいつ渡すかと親の生活の条件を税理士や司法書士等へ伝えます。

贈与又は相続の後に子が不動産を売る場合、売却時の取得費や取得時期は原則として親から引き継ぎます。子が無料でもらったから取得費ゼロになる、又は贈与時の評価額に置き換わる、という理解は誤りです。将来売却の税金も必要に応じて試算へ入れます。

財産全体の比較は生前贈与と相続の比較で整理できます。所在が分からない財産は親の財産の調べ方から確認し、未確認の金額を確定額として計画に入れないでください。

不動産の贈与と相続でよくある質問

まず財産全体と親の生活を確認し、相続した場合の税額を出してから贈与と比較してください。今渡す必要がある場合は、税金だけでなく所有権と収入が変わることも含めて計画を決めます。