実家を一人が引き継ぎ、ほかの相続人へお金を払うのが代償分割です。実家を売り、その代金を分けるのが換価分割です。どちらも遺産の分け方ですが、相続税の計算に加えて、売却時の所得税や手元の資金を別に確認します。

代償金は支払額をそのまま相続税評価額から引けるとは限りません。換価分割も、代表者名義で売ったというだけでその人だけに税金がかかるわけではありません。何を基準にいくら分けるかを決め、協議の内容と実際のお金の動きをそろえましょう。

実家を残して金銭調整するか売却代金を分けるか

不動産は、預金のように金額だけを分ければ済む財産ではありません。一人が住み続けたい場合と、全員が売却を希望する場合では、検討する分割方法が変わります。

代償分割は家を引き継ぐ人の資金が必要になる

例えば長男が実家を取得し、その代わりに長女へ一定額を払う形です。家を共有にせず残せますが、長男が代償金と自分の相続税を支払えるかが問題になります。

代償金は遺産分割で負担する債務として整理します。家を単独取得した後で、何の合意もなくお金を渡すことと同じではありません。誰が何を取得する代わりに、誰へいくら払うかを協議書へ明記します。

換価分割は売却後の残額を合意した割合で分ける

換価分割では、売却代金からどの費用を精算し、残りを何割ずつ受け取るかを決めます。売却を急ぐ必要があるか、居住者がいるか、想定価格で売れない場合の対応も話しておきましょう。

不動産を現物のまま共有する方法とも異なります。家族の希望の整理はきょうだいで実家を相続するときの考え方も参考になります。

代償分割の相続税は取得財産と代償金を調整する

代償分割では、現物を取得して代償財産を交付する人は、その現物の価額から代償財産の価額を控除します。受け取る人は、ほかに取得した現物の価額へ代償財産の価額を加えます。

支払額が相続税上の代償財産の価額とは限らない

家族で公平な分配を考えるための時価と、相続税の財産評価は一致するとは限りません。特定の財産の分割時の通常取引価額を基に代償債務を決めた場合には、相続税評価額との割合で調整する取扱いがあります。

その場合の基本は、代償債務の額に「相続開始時の相続税評価額÷代償分割時の通常取引価額」を掛ける計算です。単に払った額を全額差し引けばよい、と決めないようにしてください。

時価5,000万円の土地を基に2,500万円払う例

仮に、相続人が長男と長女で、土地の相続税評価額が3,000万円、代償分割時の通常取引価額が5,000万円とします。長男がその土地を取得し、時価の半分である2,500万円を長女へ払う合意をした場合を考えます。

対象財産を特定し、上の時価基準で代償債務が決まっているなら、相続税上の代償財産の価額は、2,500万円×3,000万円÷5,000万円＝1,500万円です。この土地と代償金だけを取り出すと、長男は3,000万円－1,500万円＝1,500万円、長女も1,500万円を課税価格へ反映します。

長女が実際に受け取るお金は2,500万円ですが、相続税の計算上の調整額は1,500万円となります。これは課税価格の説明であり、各人の相続税額そのものではありません。ほかの財産、債務、基礎控除、特例等は別に計算します。

どの評価を基準に合意したかを記録する

代償金を相続税評価額で決めた場合と、分割時の時価で決めた場合では計算が異なり得ます。国税庁の取扱いには、共同相続人と包括受遺者の全員の協議に基づき、上の比率調整に準じる方法や、ほかの合理的と認められる方法で計算して申告する取扱いもあります。家族が別々の基準で申告しないよう、どの方法と根拠を用いるか税理士と確認します。

換価分割では相続税と売却の譲渡所得税を別に考える

換価分割を予定していても、相続税は原則として相続開始時の財産評価を基に計算します。後日の売却代金を分配するからといって、その代金をそのまま死亡日の財産価額へ置き換えるわけではありません。

売却益があれば各人の所得税等を確認する

土地・建物を売った場合は、売却収入から取得費・譲渡費用等を差し引いて譲渡所得を計算します。通常の相続では取得費や所有期間を原則として故人から引き継ぐため、相続税評価額が購入費になるわけではありません。限定承認などの例外は別に確認します。

各人に帰属する売却益について申告の要否を確認します。売却代金を全て使い切る前に、仲介費用や測量費などと、所得税等の納付に備える資金を分けて見積もりましょう。相続した家を売るときの税金も参考になります。

代表者名義で売る場合は換価目的と分配を明確にする

売却の便宜上、一人の名義へ相続登記をして売却する方法もあります。国税庁の質疑事例では、調停に従った換価分割で、単なる便宜上の登記であり、代金が調停内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の問題にならないとしています。

代表者名義なら必ず贈与、あるいはどのように分配しても贈与ではない、と一般化しないでください。協議の場合も、換価の目的、代表者の役割、売却費用、分配割合と実際の振込記録をそろえ、登記前に司法書士や税理士へ確認します。

自分の不動産を代償として渡す場合は譲渡所得にも注意する

代償財産は現金に限りませんが、家を取得する人がもともと所有していた土地等を、代償債務を果たすために渡す場合には、別の税務が生じます。

お金の受取りがなくても時価での譲渡として計算する

固有の不動産を代償として交付する場合、交付した人については、履行時の時価でその資産を譲渡したものとして所得税を確認します。現金を受け取っていないから譲渡所得はない、と考えないようにします。

受け取った側は、その履行時の時価で不動産を取得したことになります。登記費用等も含め、現金による代償金と同じ負担だと思わず比較してください。取得費や譲渡益によって実際の税額は異なります。

分割の合意から離れた支払いは別に確認する

代償金額は家族で合意しますが、遺産分割としての根拠や実態と合わない財産移転まで、すべて相続として扱われるわけではありません。高額な支払い、後からの追加、債務の免除などがある場合は、贈与に当たる部分がないかも確認します。

家族の手取りと支払える現金を同じ条件で比べる

どちらを選ぶかは、相続税の数字だけでは決まりません。代償分割で家を残せても、代償金と税金を用意できなければ履行が難しくなります。換価分割でも、売れるまでの時間と費用がかかります。

相続税・売却税・代償金を別の欄で試算する

家の相続税評価額、分割のための時価、売却見込み額を別々に記録します。そのうえで、各人の相続税、売却の税と費用、代償金の支払い・受取りを並べると、実際の手取りと不足資金が分かります。

小規模宅地等の特例なども、取得者や保有・居住の条件を確認する必要があります。申告期限前に売る予定がある場合は、売却の合意前に適用条件へ影響しないかを確かめましょう。

協議書と実行記録が同じ分け方を示すようにする

代償分割なら対象財産・金額・支払期日・方法、換価分割なら売却の目的・費用・代金の帰属と分配割合などを明らかにします。複雑な名義や支払いは、協議書を作る段階で専門家へ相談してください。

家を残したい人の希望と、現金を受け取りたい人の希望を、評価と資金の両面から確かめることが大切です。税の計算で使う価額と家族の合意に使う価額を区別しておくと、分けた後の説明もそろえやすくなります。

よくある質問

代償金は払った全額を相続税評価額から引けますか

必ずしも全額ではありません。対象財産を特定し、分割時の通常取引価額を基に決めた場合は、相続税評価額との割合で調整する取扱いなどを確認します。

代表者が売却代金を分配すると贈与になりますか

代表名義というだけでは決まりません。換価の便宜のための名義か、分割の内容に従って実際に分配されるかなど、合意と実態を確認します。

自分が持っていた土地を代償に渡せますか

合意内容によりますが、固有の不動産を代償債務の履行として渡す場合は、履行時の時価で譲渡したものとして所得税等を確認する必要があります。