相続した土地は道路の奥にあり、親は隣地の細い通路を使っていた。相手から通行料を求められたり、車を通すことを断られたりすると、今まで通れたという記憶だけでは話が進まないことがあります。

最初に調べるのは、通っていた根拠と、土地が公道へ出られなくなった経緯です。ここでは、袋地の所有者に認められる民法上の通行権を中心に、経路・方法・償金を分けて説明します。

公道へ出られない理由と既存の通行合意を調べる

民法210条は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地について、公道へ出るため周囲の土地を通行できることを定めています。水路等を通過する必要がある場合や、崖による著しい高低差がある場合にも同条の規定が関係します。

一方、親が通っていた根拠が、通行地役権や賃貸借・使用貸借などの合意である場合もあります。私道の持分がないから絶対に通れない、長年通っていたから今後も同じ条件で自由に通れる、のどちらとも決めず、登記と契約を探してください。

奥側の宅地を相続した仮例なら、自宅から公道までの土地の並び、所有者、現地の通路を地図に示します。親の覚書、過去の分筆図、通行料の支払記録が見つかったら、いつ、誰との間で、何を認めた資料かを照合しましょう。

通行に必要で隣地の損害が最も少ない経路を選ぶ

通行する場所と方法は、袋地を持つ人にとって必要であり、かつ、周囲の土地にとって損害が最も少ないものを選びます。距離が最短だから、庭の中央を希望する幅で横切れる、という判断ではありません。

車で通りたい場合も、自動的に認められるものではありません。周囲の状況や必要性、隣地への不利益等を具体的に検討します。法律上の通行権があることを、そのまま4m幅の車道を確保できる意味にしないでください。

民法上通行できることと、建築基準法上の接道条件を満たし建物を建てられることも別です。建替えや売却を考えるなら、通行の相談とともに、自治体へ道路や接道の扱いを確認します。

一般の償金と分割で生じた袋地の例外を分ける

一般の通行権では、通行する土地に生じる損害に対して償金を支払う必要があります。法律上認められるから全て無料、というものではありません。額は通る場所・方法や損害等に応じて検討し、全国共通の月額があるとは考えないでください。

これとは別に、土地の分割によって袋地が生じた場合、民法213条は、他の分割者の所有地だけを通行でき、その場合は償金不要とします。土地の一部を譲り渡した場合にも準用されます。どの土地でも好きに無償通行できる例外ではありません。

例えば、父の一筆を二つに分けて兄弟が取得し、奥側が公道へ出られなくなる場合と、以前から第三者の土地に囲まれた宅地を丸ごと相続する場合では、成り立ちが異なります。過去の登記や分筆図、分け方の書類から、いつ何によって袋地になったかを調べましょう。

その後に周囲の土地や袋地が売られたなど、取得者が変わっている場合の扱いも個別に確認します。「今は相続で取得した」という一点だけから、分割による無償の条件まで判断しないことが大切です。

通行の範囲と工事と承継を別々に書面へ残す

合意できた内容は、図面とともに、通行する範囲、徒歩や車両等の方法、償金、日常の維持管理、工事が必要な場合の進め方へ分けて残します。通行料と舗装費を一つにまとめると、後で何の負担だったか分からなくなることがあります。

通れることだけで、上下水道の配管を自由に埋設したり、通路を拡幅したりできるとは限りません。設備の設置等は別の権利や法令の条件も関係するため、計画の内容を示して確認してください。

売却時には、不動産会社へ、合意済みの内容と未合意の事項を区別して伝えます。必要に応じて地役権等の登記や契約承継の整理も専門家へ相談し、口頭で「通れるはず」と説明するだけにしないようにしましょう。紛争がある場合は、登記、位置図、親の合意書、従来の利用記録を持参します。

関連する基本事項は、相続登記の義務化はいつまでか 3年の期限と必要書類や未分割の対応も参考にしてください。

契約や手元の資料をもとに相談する場合は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

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