相続した不動産を売るときは、まず誰が売主になるのかと、売却代金をどう分けるのかを確かめます。そのうえで相続登記を準備し、査定、媒介、売買契約、決済・引渡しを進めます。

査定や資料集めは登記の準備と並行できます。ただし、親の名義を残したまま買主への登記を済ませられるわけではありません。納税資金も含めて、決済から分配までの予定を組んでください。

売却の前に相続人と不動産の権利を確認する

最初に登記記録を取り、親の所有だった土地と建物、共有持分、抵当権等を確認します。遺言、戸籍、遺産分割の合意を確認し、売却する権利を持つ人を明確にします。

建物と敷地以外の権利も確認する

私道の持分や未登記の建物があれば、引渡しの対象や先に必要な手続きが増える場合があります。納税通知書だけで物件全体を把握したと考えず、現地と登記の情報を突き合わせます。

相続人申告登記だけで売却できるわけではない

相続人申告登記は、一定の場合に登記申請義務への対応をする簡易な仕組みです。所有権の移転を公示する相続登記とは異なり、売却の前提に必要な登記をそれだけで済ませることはできません。

売却後の分け方と契約する人を決める

一人が不動産を取得して売るのか、売って代金を分ける換価分割にするのか、共有者全員で売るのかを整理します。売主となる人と、最終的に代金を受け取る人が同じとは限らないからです。

代金と費用の分け方を合意する

例として、子二人が実家を売って残る金額を半分ずつ分けるとします。売値の半分ではなく、仲介手数料、登記費用、片付け費用等を誰が負担し、どの残額を分けるのかを合意しておく必要があります。

代表者の権限を具体化する

一人に契約や書類提出を任せるなら、その権限を明らかにします。売却価格の変更や代金受領まで任せるかも確認してください。換価目的で代表者名義にする場合は、分配を含む書面と実行記録を残し、登記・税務を事前に相談します。

査定と資料集めを登記準備と並行する

不動産会社に査定を依頼しながら、戸籍や分割の書類、登記資料を準備します。査定額は成約価格の保証ではないため、根拠と販売方針を比べます。

境界と取得費の資料を早めに探す

境界や越境が不明なら、買主が決まってから確認を始めると時間がかかります。親が購入した時の契約書や領収書は、売却後の税金にも関わるため、片付けで捨てないようにします。

契約と決済の前に条件と必要費用を確認する

媒介契約では依頼する会社の業務、契約の種類、手数料等を確認します。買主との売買契約では、代金、決済日、引渡し、設備や不具合の告知、残置物等を定めます。

決済に間に合う登記と抹消の予定を組む

相続登記や必要な住所変更等をどう進めるかを司法書士と調整します。親のローンや抵当権が残るなら、残高と金融機関の抹消条件を確認し、売却代金で返済できるかも把握します。

分からない建物の事情は事実として伝える

相続した家では、住んでいなかった子が全ての不具合を把握しているとは限りません。知らないことを問題なしと書かず、調査した事実と不明な点を不動産会社へ伝え、契約上の責任範囲を確認します。

決済後は費用を精算して税申告につなげる

決済では、代金の受領、必要な登記、鍵等の引渡しを関係者で確認します。その後、費用と家族への分配を明細に残します。

売却代金を分け切る前に税金を確認する

相続税と、売却益にかかる譲渡所得税は別の税です。相続税の申告・納付が先に必要となる場合もあります。譲渡所得は親の取得費や取得時期を原則として引き継ぐため、相続時の評価額をそのまま購入原価にはしません。

特例の選択は契約前にも確認する

空き家の控除や相続税の取得費加算にはそれぞれ条件と期限があり、同じ譲渡について両方を併用できるわけではありません。売却実務を進めるときは、売価だけでなく費用と税を引いた手取りを確認します。まず登記記録と購入時の資料を集め、売主と分配方法を家族で決めてください。

よくある質問

相続登記が終わるまで査定を頼めませんか

査定や資料集めは、相続登記の準備と並行して進められます。売主の権利を確認し、売買の決済に必要な登記の予定を調整します。

共有者の過半数が賛成すれば不動産全体を売れますか

不動産全体の売却は原則として共有者全員の同意が必要です。共有持分だけの処分とは分けて考えてください。

家を売った代金をすぐ家族へ全額分けてよいですか

費用負担と納税資金を確認してから分配します。換価分割等の合意と実際の送金を一致させ、明細を残してください。