相続した不動産が共有になっている場合、自分の持分だけを売ることは、原則としてほかの共有者の同意なしに検討できます。

ただし、不動産全体を売る場合とは条件が違い、持分の価格も全体の売値を単純に割った額になるとは限りません。

遺産分割前の相続分を譲る取引や、農地等の許可が関わるケースも区別が必要です。

自分が何を売るのかを特定したうえで、家族による買取りや全体売却との受取額を比較してください。

自分の共有持分と不動産全体では売却の同意が異なる

自分の持分だけなら原則として他の共有者の同意は不要

共有持分は、共有する不動産について自分が持つ割合の権利です。

土地の特定の場所を自由に切り売りできるという意味ではなく、買主もその割合の共有者になります。

不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意と協力が必要です。自分の持分を売る話と、家全体を売る話を分けて進めます。

農地の権利移動等では別の許可制度もあるため、持分ならすべて無条件という説明には注意してください。

遺産分割前の相続分の譲渡とは区別する

個別の不動産の共有持分を売ることと、遺産全体についての相続人の地位・割合に関わる相続分を譲渡することは別です。

相続分を第三者へ譲る場合には、民法905条の取戻しが問題になることがあります。

遺産分割が未了なら、どの権利を処分する契約かを弁護士や司法書士等へ確認します。売却後の分割関係への影響も含め、契約名だけで判断しないでください。

持分の売却価格は不動産全体の価格を割った額とは限らない

単独利用や処分が難しいことが査定に影響する

共有持分だけの買主は、家全体を自由に利用・処分できるわけではありません。

ほかの共有者との調整や利用状況が価格に影響するため、「全体で3000万円、持分2分の1だから必ず1500万円」とは計算できません。

査定では、誰が使っているか、賃貸借や担保の有無、共有者の人数、全体売却の見込み等も見られます。

一律に何割引きという相場に当てはめず、具体的な価格の根拠を聞きます。

手数料や税金を差し引いた受取額で比べる

仲介で売るのか、業者が直接買い取るのかで費用の構造が変わります。

提示額だけでなく、登記費用、仲介手数料の有無、測量等の負担、契約解除時の条件を比較してください。

売却益が出れば譲渡所得税等を確認します。

相続した家の売却でかかる税金の基本を参考に、取得費や特例の要件を具体的な持分売却に照らして税理士へ確認します。

先に他の共有者の買取りや全体売却も検討する

買取資金と代償金の支払条件を確認する

兄弟が住み続けたいなら、その兄弟が持分を買い取る方法を話し合えます。

ただし家族間の価格設定が適正か、資金を用意できるか、分割払いなら担保や期限をどうするかまで確認します。

遺産分割の段階で一人が家を取得してほかの人へ代償金を払う方法は、分割後の持分売買と同じ法律・税務処理とは限りません。

実家の分け方と代償金と区別して検討してください。

話合いが難しいときは共有物分割の手続きもある

既に共有が確定した不動産については、共有物分割を求める方法もあります。

遺産分割前なら遺産分割の手続きが基本になるため、現在の状態から適切な手続きを確認します。

自分の持分だけの売却、共有者による買取り、全体売却では、所要期間と受取額、残る家族への影響が異なります。

急いで売る理由がある場合も、少なくとも選択肢を並べてから契約します。

売却前に相続登記と契約条件を確認する

持分と担保や利用関係を登記事項証明書で確認する

登記名義が故人のままなら、売却に向けて相続登記の準備が必要です。相続登記の期限と未分割の対応を確認し、戸籍や協議書等を整えます。

持分割合、抵当権、借地関係、占有者の有無も確認します。建物と敷地で持分が異なる場合には、片方だけの処分で生じる問題も検討してください。

査定額の根拠と支払時期を書面で確認する

契約書では、売却対象、金額、支払日、登記の時期、引渡しの条件等を確認します。

査定額が高くても、後から費用や減額条件が加わるなら最終の受取額は変わります。

買主が共有者になることを踏まえて判断する

残る家族の利用関係に与える影響を考える

売却すると買主が新たな共有者となり、利用方法や共有関係の解消について話合いを求めることがあります。

自分が売って終わりでも、住む家族の問題がなくなるとは限りません。

安易な契約前に他の選択肢と比較する

一般的な持分売却で同意が不要であることと、事前の説明が不要であることは別です。

説明できる状況なら、検討している選択肢と期限を共有しておくと、突然の名義変更による混乱を抑えられます。

まず登記事項証明書と現況を確認し、持分だけを売った場合の手取り額と、家族で解決する案を同じ条件で比べてください。

よくある質問