共有不動産の一部の持分を持つ人が、誰なのか又はどこにいるのか分からない場合、他の共有者が裁判所へ申し立て、その持分を取得する制度があります。相手の返事が遅い場合に、直ちに使える制度ではありません。

準備の中心は、現在の権利者と持分を示す調査、相続からの期間、取得に必要な資金です。裁判所の資料を使い、調査から供託、確定後の登記までを分けて整理します。

不明なのは氏名か所在かを登記と相続資料から調べる

民法262条の2の対象は、不動産の他の共有者を知ることができない場合、又はその所在を知ることができない場合です。住所を知っていて交渉に応じない、条件が折り合わないという事情とは分けます。

登記名義人が亡くなっている場合は、その人の持分を誰が承継したかを調べる必要があります。古い名義のままだから現在の共有者も不明だと決めつけず、取得できる戸籍・住民票等、親族への照会などを事案に応じて行い、調査の経過と結果を記録します。

東京地裁の説明書も、所在等を知ることができないことを証する書面を求めています。どこまで調査すべきかは、相手の状況と入手できる資料によって異なります。自分が取得できない資料は、理由とともに法律専門家や裁判所へ相談してください。

対象持分が未分割の遺産なら10年の条件を調べる

所在等不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合は、相続開始から10年を経過していないと裁判をできません。全ての共有持分について、取得から10年待つというルールではありません。

たとえば、母が従来から2分の1を持ち、残る2分の1を持っていた叔父が2021年に死亡したとします。叔父の二人の子の間で、その持分の遺産分割が済まず、一人が所在不明という仮定なら、2026年時点でこの10年の条件が問題になります。母自身の取得年ではなく、対象となる持分の相続を確認します。

大阪地裁の令和8年4月版Q&Aも、単独相続や既に分割が成立している場合を区別しています。複数の死亡が続いているなら、死亡日とその都度の取得原因をつなぎ、古い名義人の死亡日一つだけで判断しないようにします。

持分の時価と供託できる資金を申立て前から準備する

持分取得では、裁判所が定める額を供託する手続きが必要になります。供託金は、所在等不明共有者の持分の時価相当額を基礎として裁判所が決めます。固定資産税評価額の持分相当分を計算すれば、その額で確実に取得できるという意味ではありません。

査定書や鑑定書では、対象となる持分の時価の算定根拠を示すことが大切です。東京の説明書は価格資料、大阪のQ&Aは鑑定書又は具体的な算定根拠のある査定書を案内し、内容によって追加資料を求めることも示しています。

申立手数料、公告費用、郵便料、価格調査や専門家への依頼費用は、供託金とは別の支出です。金額と納める時点を提出先で確認し、裁判所の指示前に自分で決めた供託をするのではなく、必要な資金を用意して待ちます。

複数の共有者が持分取得を請求した場合は、請求した各共有者の持分割合で按分して取得する規定があります。先に申請した一人が必ず全部を得ると考えず、ほかの共有者の意向と手続きも確認します。

公告と供託を経た裁判の確定後に登記を進める

申立先は対象不動産の所在地を管轄する地方裁判所です。審理では調査や説明を追加で求められることがあり、公告による異議届出等の期間も設けられます。書面を提出した日に持分が移るわけではありません。

他の共有者による共有物分割又は遺産分割の請求と、持分取得に対する異議の届出がある場合には、その裁判をできない規定もあります。条件を満たしたと思っても、必ず許されるとは断定できません。

裁判所が指定した供託をしたら、供託の証拠を指示どおり提出し、原本と控えの扱いを確認します。持分取得の裁判は確定しなければ効力を生じず、確定後の移転登記を裁判所が自動で行う制度でもありません。必要な決定書等をそろえ、申立人側で登記を進めます。

自分が持分を取得するこの制度と、不動産全体を買主へ売るための持分譲渡権限の制度は別です。最終目的が自分の取得なのか、第三者への売却なのかを示し、資金と手続きの選択を相談してください。

関連する基本事項は、親の財産の調べ方 預貯金や不動産の照会先と必要書類も参考にしてください。

契約や手元の資料をもとに相談する場合は、相続サポートの相談窓口をご覧ください。

よくある質問