相続した家でも、自分の生活の本拠として実際に住んだ家を売るなら、居住用財産の3,000万円特別控除を検討できます。親が住んでいたことだけでは足りず、住民票だけ移した形式的な入居も対象にはなりません。

この制度は、誰も住まないまま親の家を売る空き家の特例とは別です。相続後の居住、転居、売却の時期を整理し、自分の家としての要件と売却益を確かめます。

対象になるのは自分の生活の本拠として住んだ家

居住用財産の特別控除は、所有期間の長短にかかわらず、所定のマイホームを売った場合に譲渡所得から最高3,000万円を差し引く制度です。相続で取得したという理由だけで対象外になるものではありません。

節税だけを目的とする入居は対象外

ただし、特例を受けるためだけの入居、一時的な目的の仮住まい、別荘などは対象外です。自分の生活の本拠だったかは、住民票に加え、実際の生活、家族の住まい、通勤、光熱費等の事実を総合して確認します。

「何日住めば必ず適用できる」という短期居住の方法を探すのではなく、相続した家へ本当に生活を移した事情を説明できるかが出発点です。自宅を複数持つ場合も、主として住んでいた一つの家屋かを確認します。

転居後の期限と売る相手や他の特例を確認する

以前住んでいた家は、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る等の条件があります。たとえば2026年に転居した例なら、通常は2029年12月31日までという日程を確認します。相続日から3年という計算ではありません。

取り壊した後は契約期限も異なる

家屋を取り壊して土地を売る場合には、取壊しから1年以内に売買契約を結ぶこと、取壊し後から契約まで土地を貸付け等に使わないことなど、追加条件があります。元の居住用家屋の売却と同じ期限だけで考えないでください。

親子や夫婦、生計を一にする一定の親族等、特別な関係のある相手への売却は対象外です。また、前年・前々年の居住用特例の利用や、新居の住宅ローン控除等との適用制限もあるため、前後の住宅取引・申告をまとめて示します。

控除するのは売却額でなく譲渡所得

売却代金が3,000万円まで非課税になる制度ではありません。売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得について、要件に合う控除を行います。

親の取得費と保有期間を引き継ぐ

説明用に売却収入4,000万円、適切に計算した取得費1,500万円、譲渡費用200万円とすると、控除前の譲渡所得は2,300万円です。特例の要件を満たし必要な申告をすれば、控除はこの利益を限度として使います。

相続税評価額を、そのまま取得費にするものではありません。親の取得費・取得時期の引継ぎや建物の減価償却を確認します。特例で税額がゼロになる場合も、必要な確定申告を省かないでください。

親の空き家特例と自分の居住用特例を混同しない

親の空き家特例は、故人の住まいを一定の条件で相続し、相続後に居住・事業・貸付け等に使わず売る場面の制度です。子本人が実際に住んだ後の売却とは、判断の基準が違います。

相続後に住むと空き家特例の要件へ影響する

空き家特例を使うつもりだった家に子が住めば、その利用制限に影響します。一方、住んだ事実があるだけで、本人の居住用特例が自動的に使えるわけでもありません。使いたい制度の名称から事実を整えるのではなく、実際の利用経過で判断します。

最初に、相続日、実際に住み始めた日、転居日、取壊しや貸付けの有無、売却予定日を一枚にします。親の購入資料と前後の住宅の申告控えを添えて、契約前に税理士へ適用の見込みを確認してください。

関連する確認：相続した家の売却でかかる税金 計算方法と3000万円控除の条件。

よくある質問