配偶者居住権とは 自宅に住み続ける条件と相続税の扱い
夫が亡くなった後も妻が自宅に住み続けたい。その一方で、自宅を全て取得すると生活費に使える預金が少なくなる場合があります。住む権利と所有権を分けて考える方法が、配偶者居住権です。
妻が居住権を取得し、子が所有権を取得する分け方などを検討できます。ただし、妻の相続分から居住権の価値を無視できる制度ではなく、売却や賃貸にも制約があります。
まずは取得の条件と、妻の生活資金、今後住み替える可能性を合わせて確認しましょう。税額だけで決めず、自宅を誰が所有し、どんな費用を負担するかまで整理することが大切です。
- 配偶者居住権を取得する条件と所有権との違い
- 登記や修繕費と相続税評価の考え方
- 売却や権利放棄の注意点と短期居住権との違い
住む権利と所有権を分けて妻の住まいを確保する
配偶者居住権は、亡くなった人の所有する建物に住んでいた法律上の配偶者が、一定の条件で、その建物を無償で使用・収益できる権利です。2020年4月1日以後に始まった相続に関する制度です。
自宅の所有権を全て妻へ渡す方法と比べる
住まいを確保するため、妻が自宅そのものを取得する方法もあります。ただし遺産の多くが自宅だと、妻へ渡す財産の中で現金が少なくなることがあります。
配偶者居住権を使う場合は、妻の居住権と、それが付いた建物や敷地の所有権等を分けて考えます。居住権にも価値があり、その分を踏まえて預金等の配分を検討します。
居住権を付ければ生活資金が自動で増えるわけではない
家の価値を二つの権利に分けても、家族全体の預金が増えるわけではありません。妻にいくら現金を渡し、子はどんな制約のある所有権を持つかを、同じ分割案として話し合います。
配偶者居住権を使わない分け方との比較には、父の遺産を母に全部相続させる場合も参考になります。母の生活費と次の相続を、家族全体で確認してください。
遺言か遺産分割などで配偶者居住権を取得する
法律上の配偶者が相続開始時に亡くなった人の建物に居住していることが基本の条件です。内縁関係のパートナーや、全く別の家に生活の本拠があった人にも当然に同じ権利が生じるわけではありません。
建物が子との共有なら同じ方法は使えない
建物は亡くなった人の単独所有、または亡くなった人と配偶者の共有である場合等が対象です。亡くなった人が、配偶者以外の第三者と建物を共有していた場合は、配偶者居住権を取得できません。
たとえば夫と子が共有する建物について、妻が居住していたという理由だけで設定はできません。登記記録の名義と持分を、分割の話し合いをする前に確かめます。
相続しただけで自動的に終身の居住権が付くわけではない
遺産分割による合意や、居住権を取得させる遺贈等で権利を取得します。所定の要件の下で、家庭裁判所の審判による取得もあります。死因贈与を使う場合も含め、方式と内容を専門家へ確認します。
遺言を準備するなら、居住権だけでなく建物や敷地を誰に取得させるかも整えます。「妻を住まわせてほしい」という希望だけで、意図した権利が確実に成立するとは限りません。
存続期間は原則として配偶者の終身ですが、遺産分割や遺言等により一定期間を定めることもできます。子へいつ完全に使える不動産を渡したいかだけでなく、妻の生活の継続を踏まえて決めます。
登記と費用負担を決めて住み続ける
遺言や協議で配偶者居住権を取得したら、建物について登記を進めます。登記により、第三者へ権利を主張できるようになることが重要です。
所有者と協力して居住権の登記をする
建物の所有者は、居住権を取得した配偶者に対し、その登記を備えさせる義務を負います。建物を子が取得する場合は、所有権の相続登記と居住権の設定登記の順序や必要資料を司法書士等へ確認します。
登記しないまま建物が第三者へ売られるなどすると、居住権を主張できるかが問題になります。家族の口約束だけで十分だと判断せず、協議書や遺言と登記の内容を一致させます。
家賃が不要でも維持費まで全て所有者負担にはならない
配偶者は、建物の通常の必要費を負担するのが原則です。日常の修繕、固定資産税等の負担についても、所有者との関係を具体的に決めておきます。税務上誰へ課税されるかと、家族間で誰が負担するかは区別します。
大きな修繕が必要になった場合の連絡先や費用の精算方法も記録します。無償で住めるという言葉を、住宅の全ての支払いが無料になる意味にしないでください。
増改築や第三者へ貸すときは所有者の承諾を確認する
建物の増改築や第三者に使用・収益させる場合は、所有者の承諾が問題になります。施設へ移るため空いた家を貸したいときも、妻だけで自由に賃貸できると考えないようにします。
住む権利を確保するほど、子が建物を自由に使える時期や方法には制約が生じます。双方の希望を共有した上で選ぶことが大切です。
出典：弁護士法人あおい法律事務所 配偶者居住権の登記と必要費
居住権と負担付き所有権を相続税で評価する
配偶者居住権にも財産的価値があり、相続税の計算対象になります。無償で住む権利だから相続税も必ず非課税、という理解は正確ではありません。
建物と敷地の権利をそれぞれ評価する
税務上は、建物の配偶者居住権、居住権が付いた建物の所有権、居住権に基づいて敷地を使う権利、その負担が付いた敷地の所有権等を分けて評価します。
建物の評価には、相続時の建物価額、耐用年数や経過年数、存続期間、所定の利率による複利現価率等を使います。終身の場合の存続期間は、法定の評価に沿って配偶者の平均余命等から求めます。
分割のための価値と相続税の評価を混同しない
家族の分け方を決める際の評価と、相続税法で定める評価方法が、常に同じ数字になるわけではありません。自宅全体を単純に半分ずつにした額を、居住権と所有権の税務評価へそのまま使わないようにします。
配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例は、それぞれ取得者や利用状況等の条件を確認します。子が所有権を持てば同居等の要件に関係なく土地を80％減額できる、といった説明は避けてください。
売却と権利の消滅を想定して選ぶ
設定する前に、妻が施設へ移る場合や、家全体を売って資金を作りたい場合を考えておきます。将来の住み替えを予定する家庭では、居住を守る利点と換金のしにくさを合わせて判断します。
配偶者居住権そのものを第三者へ売ることはできない
配偶者居住権は譲渡できません。妻がまとまった資金を必要としても、その権利だけを通常の不動産のように売って現金化する方法は取れません。
居住権の付いた所有権を売ることと、妻の権利を消滅させて家全体を売ることも別です。権利を消す合意の内容や対価、認知症等で本人の判断能力が低下した場合の代理権も問題になります。
死亡による消滅と無償の放棄では税金が違う
妻が亡くなると配偶者居住権は消滅し、その権利自体を子が相続するわけではありません。所定の期間満了等による消滅とも合わせ、死亡による消滅を生前の権利放棄と区別します。
所有者との合意や権利放棄等により消滅させる場合、所有者が対価を払わない、または著しく低い対価しか払わないと、所有者に贈与税が生じることがあります。対価を受ける配偶者側にも譲渡所得等の確認が必要です。
将来売るときに無料で放棄すればよい、と決めておかず、消滅時の評価と税負担も税理士へ相談します。二次相続の節税額だけを見て、生活上の選択肢を狭めないことが大切です。
配偶者短期居住権との違いを確認する
配偶者短期居住権は、相続後の当面の住まいを保護する別の制度です。終身等の居住権を取得する手続きがまだなくても、相続開始時に無償で住んでいた法律上の配偶者等が所定の保護を受けます。
分割に参加する場合とそれ以外で期間を分ける
配偶者を含む相続人間で建物を分割する場合は、建物の帰属が決まる日と、相続開始から6か月を経過する日の、いずれか遅い日までが基本です。
第三者への遺贈や配偶者の相続放棄等でその形にならない場合は、建物取得者から消滅の申入れを受けた日から6か月を経過する日まで等の取扱いです。どの場合も死亡からちょうど6か月で終わるとまとめないでください。
短期の保護だけで将来の住まいまで決まったとは考えない
配偶者短期居住権は登記できず、第三者へ建物が移転した場合の対抗の問題等もあります。長期の居住を確保する配偶者居住権と、同じ効力の短い版として扱うことはできません。
まず建物と土地の登記、遺言、妻の生活費と預金、住み替えの希望をそろえます。自宅の所有権を取得する案、居住権を取得する案、売却や住み替えの案を並べ、母と子の双方が暮らしやすい分け方を選びましょう。
よくある質問
配偶者居住権は夫が亡くなれば自動で終身付与されますか
自動ではありません。法律上の配偶者が相続開始時に居住していたこと等の条件を満たし、遺贈や遺産分割等により取得します。短期居住権とは別です。
配偶者居住権があれば自宅を自由に売れますか
居住権そのものは譲渡できません。家全体の売却や第三者への賃貸を考える際は、所有者との関係、権利消滅と税金を確認する必要があります。
妻が亡くなると配偶者居住権は子が相続しますか
妻の死亡により居住権は消滅し、その権利自体を子が相続するわけではありません。生前の無償放棄等による消滅とは税務上の扱いが異なります。