亡くなった親に借金がある一方、家族が住む自宅は残したい。このようなとき、限定承認をしたうえで、鑑定人の評価に従って価額を弁済し、自宅の競売を避ける方法を検討できます。一般に「先買権」と呼ばれる仕組みです。

ただし、自宅だけを無料で受け取り、借金を切り離す制度ではありません。家を残すための価額弁済に加え、担保権や鑑定費、税金まで確認する必要があります。申述の期限が来る前に、手続きと資金の両方から実現の見込みを確かめましょう。

限定承認をすれば自宅だけ無条件に残るわけではない

限定承認は、相続によって得た財産の限度で、亡くなった人の債務や遺贈を弁済することを留保して相続を承認する制度です。自宅は取得し、都合の悪い借金は引き受けない、という選び方ではありません。財産全体と債務を把握し、法律に従って清算を進めます。

自宅の価値だけでなく債務と担保を調べる

自宅の土地・建物の登記事項、預貯金、借入残高、保証債務等の資料を集めます。住宅ローンや事業資金の担保になっている不動産では、抵当権等の有無と、どの債権を担保しているかも確認します。

自分がもともと保証人として負っている債務まで、限定承認によってなくなるわけではありません。亡くなった人の債務と、相続人自身の契約上の負担を分けて伝えてください。

全員での申述と原則3か月の期限を先に確認する

相続人が複数いる場合、限定承認は共同相続人全員で行う必要があります。家を残したい一人だけが、自分の相続分について申述するものではありません。

申述は原則として、自己のために相続が始まったことを知った時から3か月以内です。財産目録を作り、亡くなった人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します。調査しても判断材料が得られない場合には期間伸長の申立てを検討しますが、家の査定や融資相談中だから自動的に延びるわけではありません。

検討中に遺産を勝手に売却・分配すると、単純承認をしたとみなされる等の問題が生じる場合があります。自宅確保の方法が決まる前でも、必要な保存と処分を区別して専門家へ確認します。

家裁が選任した鑑定人の評価に従って価額を弁済する

限定承認の清算で債権者等に弁済するため、相続財産を売却する必要があるときは、原則として競売に付します。民法932条ただし書は、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従い、相続財産の全部又は一部の価額を弁済して、その競売を止められると定めています。

鑑定人の選任と先買権の行使を分ける

自宅についてこの仕組みを利用するなら、まず鑑定人の選任を申し立てる手続きを確認します。選任の審判を扱うのは、原則として限定承認の申述を受理した家庭裁判所です。鑑定の対象にする土地・建物が特定できる登記資料等を用意し、必要な書類は担当係に確認します。

一方、鑑定人が選任されたことだけで、価額の支払いまで終わるわけではありません。裁判所の令和7年度の情報公開に関する答申でも、鑑定人の選任と、先買権行使そのものの申立てを同じ手続きには扱っていません。家裁へ「家を残す許可」を一括して求めれば完了する、と考えないことが大切です。

簡易査定や相続税評価額をそのまま使わない

不動産会社の査定や固定資産税の評価額は、事前の見通しを立てる参考にはなります。しかし、民法932条の価額弁済は、家裁が選任した鑑定人の評価に従うものです。安く見積もった額を自分で支払えばよい、という制度ではありません。

鑑定額が分かったら、その額を自分の資金で用意できるか、誰へどの時期に支払い、清算へどう反映するかを確認します。相続財産清算人が選任されていれば、その人との調整も必要です。評価が出たことと、資金を準備できたことを分けて記録してください。

相続債権者や受遺者は、自己の費用で競売や鑑定に参加できるとされています。自分と鑑定人だけで家の価額を自由に決め、他の関係者を無視して進めるものではありません。

担保と鑑定報酬や税金まで必要資金を確かめる

自宅を残すための資金を考えるときは、鑑定額だけを見るのではなく、担保権者への対応や手続費用も確認します。次の項目について、誰が負担するか、いつ払うか、他の支払いと重複していないかを一覧にします。

価額を弁済しても担保権を無視できない

民法929条は、清算に当たって優先権を有する債権者の権利を害してはならないと定めています。抵当権付きの自宅では、先買権を使えば担保権が当然に消え、住み続けられると判断しないでください。

担保権者がどの条件で対応するかを確認し、価額弁済と債務への支払いの関係を弁護士に示して整理します。鑑定額に残債を機械的に全額加算すればよいとも、残債は全く関係しないともいえません。

鑑定報酬は家裁の全国一律料金ではない

前記の答申では、鑑定人の報酬は限定承認者と鑑定人との間で定め、家庭裁判所が報酬額の決定や支払いに関与することは予定していないと説明されています。専門媒体の金額例を、全国共通の決定額として使わないでください。

売却しなくても所得税が問題になる

限定承認による相続では、土地や建物等について、相続開始時の時価で亡くなった人から譲渡があったものとみなされることがあります。実際の売却代金を受け取っていなくても、取得費等との関係から所得税の負担が生じ得ます。

そのため、取得費を示す契約書や領収書、評価の資料を税理士へ渡し、準確定申告と納付の必要額を確認します。必要な申告・納税の期限は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。限定承認の申述や期間伸長の相談だけで、税務の期限も当然に延びるものではありません。

申述前に清算の担当と自宅確保の見込みを相談する

限定承認の申述が受理されても、自宅の確保が保証されるわけではありません。相続人が複数いる場合は、家裁が相続人の中から相続財産清算人を選任し、その人が相続人のために財産管理や債務の弁済を進めます。鑑定や資金の確認を、清算全体の予定と合わせる必要があります。

家族の意思と支払える時期を一緒に伝える

最初の相談には、相続人の関係、各人が相続開始を知った日、残したい土地・建物、債権者と残高、自分で用意できる資金とその時期を持参します。鑑定前の見積りと、実際に確保できた資金は区別して伝えてください。

家裁には申述や鑑定人選任の必要書類・窓口を確認し、弁護士には清算の手順、担保権者との調整、価額弁済の実行を相談します。税理士には取得費や時価、他の所得も示し、税負担を確認します。家裁が資金の融資や不動産の取得まで手配するものではありません。

払えない場合も含めて選択肢を比べる

鑑定額を準備できない場合には、その額を弁済して競売を避ける方法を当然に実行できるとはいえません。限定承認にかかる費用や清算後の見込みも踏まえ、単純承認・相続放棄との比較を期限内に行います。

原則3か月の判断期間を詳しく確認したいときは、相続放棄の期限と期間伸長の考え方も参考にしてください。家を残したいという希望と、家を残す条件・資金を満たせるかという確認を、申述前から並行して進めることが出発点です。

よくある質問

不動産会社の査定額を払えば自宅を残せますか

先買権のための価額弁済は、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価に従います。不動産会社の簡易査定や相続税評価額を、そのまま支払額にできるわけではありません。担保権や資金の準備も合わせて確認します。

家裁が先買権の行使を許可すれば全て終わりますか

鑑定人の選任と、評価に従って価額を弁済することは別です。家裁へ一括の行使許可を申し立てれば、自動的に自宅の取得と清算が完了するという制度ではありません。選任後の支払先や時期、清算と登記の対応を確認してください。

家を残すための費用は鑑定額だけですか

鑑定報酬や手続費用、担保権者との調整、限定承認に伴う所得税等も確認が必要です。全てを一律に上乗せしたり、全て相続財産から自由に払えたりするわけではないので、負担する人・金額・支払時期を分けて確かめます。