親の賃貸アパートを相続するとき、土地は貸家建付地として評価できる場合があります。自分の土地の上に所有する建物を他人へ貸している関係を確認し、土地そのものを貸す場合と区別します。

計算では、自用地としての価額に、借地権割合、借家権割合、賃貸割合を反映します。空室があるときは床面積と一時的な空室の事情を調べ、小規模宅地等の特例はその後に別の要件で検討します。

貸家建付地は自分の土地と貸している建物の関係で判断する

貸家建付地は、貸家の敷地として使われる宅地です。親が土地とアパートを持ち、部屋を第三者へ貸していたケースが典型ですが、「賃貸に関係する土地」すべてが同じ評価になるわけではありません。

借地権や貸宅地と区別する

土地だけを他の人へ貸し、その人が建物を所有するなら、借地権や貸宅地の評価を検討します。親の土地を子が無償で借りて建物を貸している場合も、親自身が貸家を所有する場合とは違います。登記と契約で土地・建物・借り手の関係を確かめます。

相続開始時の契約と使用状況を確認する

相続開始時の実際の利用が評価の出発点です。借家権の目的となる家屋の敷地か、親族への無償使用や社宅など別の関係かも確認します。一つの敷地に自宅や別用途が混じる場合は、利用に応じた評価単位を税理士へ確認してください。

自用地価額に借地権割合と借家権割合や賃貸割合を反映する

基本の式は「自用地価額−自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」です。借り手の存在による土地利用の制限を反映して、自用地価額から差し引きます。

路線価図の借地権割合と借家権割合を区別する

借地権割合と借家権割合は、該当地域の財産評価基準書で確認します。路線価が300Dなら、300は1平方メートル当たり30万円、Dは借地権割合60％を示します。貸家建付地にする際、土地価額へ単純に60％を掛けるのは別の計算です。

賃貸割合は独立部分の床面積から求める

賃貸割合は、各独立部分がある建物について、原則として賃貸中の独立部分の床面積合計を全独立部分の床面積合計で割ります。部屋数が同じでも面積が違えば割合は変わります。共用部分や独立部分の範囲は図面と契約に沿って確認します。

空室は死亡日時点だけでなく一時的かも確認する

仮に自用地価額6000万円、借地権割合60％、借家権割合30％とします。賃貸割合100％なら評価額は4920万円、80％なら5136万円です。空室の判定で評価額が変わる理由がここにあります。

継続募集や退去からの期間を資料で示す

継続して貸していたアパート等の各独立部分の一部が一時的に空いているだけなら、賃貸中として扱える場合があります。退去後すぐ募集している、他の用途に使っていない、空室期間が一時的、相続後の賃貸も一時的でない、などの事情を確認します。

長期空室や自宅使用を同じ扱いにしない

「1か月以内なら必ずよい」という全国共通の期間判定ではありません。国税庁の案内は複数の事情を示しています。また、戸建て貸家や区分所有の一室全体の空室へ、この例外を当然に広げないでください。募集広告、退去日、契約開始日などを残して判断します。

貸付事業用宅地の特例は評価後に別の要件で判定する

貸家建付地として土地を評価することと、貸付事業用宅地等の特例を使うことは別の判断です。評価額が下がっただけで、さらに自動的に50％減になるわけではありません。

貸付用特例の継続・保有・3年内貸付の条件を確認する

貸付用の特例には、対象となる事業、土地の取得者、貸付事業の継続と保有、相続前3年以内に新たに貸した宅地の扱い、面積上限などの条件があります。要件に当てはまり申告をする場合に、評価後の課税価格の計算へ反映します。

ほかの土地との併用面積を確認する

居住用や別の事業用の土地も選ぶときは、併用による面積換算を確認します。貸家建付地の賃貸割合と、小規模宅地で選ぶ面積割合は同じものではありません。土地評価の明細と特例の計算明細を分け、どの段階で何を減らしたかが分かるようにします。

建物と契約や部屋別の利用資料を対応させる

資料は物件ごとにまとめ、その中で部屋別の状況を記録します。登記だけでは空室の実態は分からず、家賃の入金だけでは各部屋の床面積は分かりません。

評価明細と賃貸借契約書を確認する

土地・建物の登記、建物図面、賃貸借契約、部屋別床面積、入退去の履歴、募集記録を対応させます。管理会社の月次報告は有力な手がかりですが、相続日時点の状態を確認できるかを確かめます。未確認の部屋は満室として埋めず、資料を追加で集めます。

改正案と現行の評価方法を区別する

賃貸不動産の税制や評価に改正情報がある場合も、提案と施行済みの制度、対象となる相続開始日を区別します。売却予定価格をこの評価式の自用地価額へそのまま使うこともできません。まず部屋別の面積と相続日前後の入居状況を整理し、税理士と評価明細を確認してください。

土地などの課税価格が決まってから、遺産全体に対する相続税の計算へ進みます。土地評価の減額率を、そのまま家族の税額の減少率と考えないようにします。

よくある質問

借地権割合が60％なら土地の評価は60％ですか

貸家建付地ではそう計算しません。自用地価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を掛けた額を差し引きます。

空室があっても賃貸割合100％にできますか

一時的な空室の取扱いに当てはまる場合があります。継続賃貸や募集、用途、期間等を確認し、戸建て等へ一律に広げないでください。

貸家建付地なら小規模宅地特例も自動適用ですか

自動ではありません。貸付事業用宅地等の対象、取得者、継続、保有、面積等を別に判定し、必要な申告を行います。