兄弟が相続した実家に一人で住んでいても、ほかの相続人が直ちに家賃を請求できるとは限りません。

親が生前から無償の居住を認めていたのか、死亡後に住み始めたのかで判断が変わります。

請求額の計算から始めず、住み始めた時期、親との合意、遺産分割の状況を確認してください。

住む権利と家の所有権、税や修繕費の負担は、それぞれ分けて整理します。

実家の使用料は相続前からの居住の経緯で扱いが変わる

親の承諾を得て同居していた場合は無償使用の推認が問題になる

最高裁平成8年12月17日判決は、親の許諾を得て生前から同居していた相続人について、無償使用の合意を推認しています。

対象は、特段の事情がなく、遺産分割で建物の所有関係が最終的に確定するまでの利用です。

親が別の意思を示していた場合などは、同じ結論になるとは限りません。親の許諾と居住の経緯を確認します。

親が亡くなった翌日から、当然に家賃が発生するという扱いではありません。

ここでいう使用貸借は、お金を払わずに建物を借りて使う関係です。契約書がない場合も、住み始めた経緯や親の意思から判断されます。

死亡後に住み始めた場合も合意と持分を確認する

親の死亡後に一人が入居した場合や、従来の合意が終わった場合は、ほかの共有者に対する使用対価が問題になり得ます。

ただし、家族が無償使用を認めた事情などもあるため、入居時期だけで請求できると確定しません。

共有者の使用対価と家賃は請求の根拠を分ける

使用料が認められる場合は持分と利用状況を確認する

民法249条2項は、別段の合意がある場合を除き、共有者が自己の持分を超えて使用する対価をほかの共有者へ償還する義務を定めています。

自分の持分、相手の使用範囲、無償とする合意の有無を確認します。

金額を検討するときは、近隣の類似物件の賃料や建物の状態等が資料になります。

たとえば請求する人の持分が2分の1でも、固定資産税評価額を半分にした金額が毎月の使用料になるわけではありません。

第三者へ貸している場合の賃料収入とは異なる

兄弟自身が住んでいる場合と、賃貸して家賃を受け取っている場合は、権利関係や精算の考え方が異なります。

賃貸中なら契約書と入金記録を確認し、居住の使用料と一緒の計算にしないでください。

使用対価の請求と遺産分割は別の問題です。話合いで併せて解決できる場合はありますが、分割調停をすれば使用料も当然に確定するとは限りません。

固定資産税や修繕費を使用料と別に整理する

光熱費と共有物の管理費を区別する

居住者が使う電気や水道の料金と、建物全体の維持に必要な修繕費や固定資産税は性質が異なります。

誰が払ったかだけでなく、どの財産のための、どの期間の費用かを確認します。

支払記録と利用の経緯を相続人全員で共有する

固定資産税等を一人が立て替えている場合、ほかの共有者との精算が問題になることがあります。

一方、「税金を払っているから家は自分のもの」「家賃を請求されたから修繕費を全額差し引く」と一方的には決められません。

納税通知書、領収書、修繕の見積書、依頼前のやり取りを集めます。

民法253条による共有物の負担と使用対価の請求を分け、双方の支出と利益を確認してください。

遺産分割では住み続ける条件と取得方法を話し合う

代償金の支払能力まで確認する

住む兄弟が家を取得し、ほかの相続人へお金を払う代償分割も候補です。

家の価額について合意するだけでなく、その兄弟が実際に支払える金額と期限を確認します。同居する兄弟がいる実家の分け方も参考にしてください。

共有を続けるなら使用と費用の合意を残す

当面は共有とするなら、住む範囲、使用対価の有無、税や修繕費の負担、将来売却する時期を相談します。

口頭の了解だけにせず、後から取得する人にも分かる記録を残すことが大切です。

一方的な退去要求や鍵の交換をする前に確認する

使用の権原と請求可能な期間を弁護士に相談する

住んでいる人にも共有持分や使用貸借などの根拠があり得ます。

鍵を交換して締め出す、荷物を処分するなどの行動は新たな争いにつながるため、請求や退去の方法を確認してから進めます。

登記や合意書と住み始めた時期を持参する

相続登記をしていないことだけで、居住者やほかの家族の権利がなくなるわけではありません。相続登記の義務と未分割の対応も並行して確認します。

相談には、登記事項証明書、親や兄弟との合意、入居時期の記録、費用明細を持参してください。

まず無料で住んでよい関係があるかを確認してから、請求する金額と実家の分け方を検討します。

よくある質問