母が配偶者居住権を持ち、子が実家を所有している場合、売却の相談は二人の権利を確認するところから始めます。母の転居先が決まっても、子が持つ所有権と母の居住権が一緒になくなるわけではありません。

長期の配偶者居住権が設定された家について、権利を残して売る案と、消滅させて売る案を比較します。家族の署名を集める前に、対価、税務、登記、引渡しの順序をそろえましょう。

配偶者居住権と短期居住権や所有権を区別する

最初に、母が住んでいる根拠を調べます。遺産分割協議書や遺言、登記事項証明書から、配偶者居住権の有無、存続期間、建物と土地の所有者を確認してください。

相続後に当面の居住を守る配偶者短期居住権や、家族の使用貸借、母自身が所有者である場合は、前提が異なります。「配偶者だから住める」という説明だけで売却の手続きを決めないようにします。

以下は、父の死亡後、子が家と土地を相続し、母が終身の配偶者居住権を取得して登記も済ませた仮定例です。実際の権利関係が違う場合は、例へ合わせず資料の記載を優先します。

所有者が売る権利と配偶者が使う権利を分ける

配偶者居住権そのものを母が買主へ譲ることはできません。一方、子が所有権を売ることと、母の配偶者居住権を売ることは別です。

例のように居住権が登記されていれば、所有者が変わっても買主にその権利を主張できます。買主は自由に空き家として使える前提では取得できないため、権利の内容を示して購入条件を相談する必要があります。

母だけで家の所有権を売ることもできません。母が持つ権利と子の売却権限を分け、不動産会社へは登記と設定書類を一緒に渡します。

居住権を残す案と消滅させる案を比較する

母が施設へ入所しただけで、終身の権利が当然に消えるとは扱いません。家へ戻る可能性や利用方法を母本人と話し、権利を消す必要があるのかを確認します。

母が内容を理解して意思表示できるかも重要です。家族全員の賛成を母の合意へ置き換えず、代理の要否や利益相反が問題になる場合は弁護士等へ相談してください。

第三者に貸している部分があれば、その賃貸借も別に調べます。母と子だけが権利を消すと合意しても、賃借人の権利まで当然になくなるわけではありません。

売買契約の前に対価と税務と抹消を確認する

無償で権利を消してから税理士へ相談すると、既に利益が移った取引として課税が問題になることがあります。合意解除や放棄等で対価がない、又は著しく低い場合は、所有者が利益を贈与で取得したと扱われることを確認します。

反対に、子が母へ対価を払えば、母が受け取る金額には譲渡所得の確認が必要です。家の売却代金を親子で好きな割合に分ける話にせず、何の権利について誰が払うお金かを整理します。

売買価格の見込み、権利の評価、借入残高、仲介・登記等の費用、各人の税額を別欄にします。母の転居費と今後の生活費が残るかを含め、手取りで比較することが大切です。

転居と権利処理と引渡しの日程をそろえる

契約前の確認表には、母が合意する日、消滅の効力が生じる日、対価の支払日、退去日、抹消登記の準備、買主への引渡日を並べます。同じ日になるとは限らないため、誰がどの書類を用意するかも書き添えます。

子の相続登記が未了なら、その準備も必要です。売却契約で約束した権利の状態を決済日に実現できるか、司法書士と不動産会社に工程を確認してください。

合意書、評価資料、送金記録、登記完了の資料をそろえて保存します。母が引っ越して鍵を渡したことだけで権利処理まで完了とせず、買主へ渡す状態を最後に照合します。

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